“五一”前後，住建部就房地產調控問題密集約談了12個城市。目前，已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安6個城市作出回應。今天早上，太原市政府辦公廳做出了回應，出臺了限購和限售等九項措施，成為被住建部約談後第七個頒佈政策回應的城市。在約談中，住建部再次強調，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。這是繼全國兩會“部長通道”後，住房城鄉建設部再一次表明堅決調控的態度。
分析人士指出，被約談城市多為近期的房地產市場熱點城市，約談後這些城市的調控預期將進一步加強，那麼這密集的約談會對各地樓市政策以及房價帶來哪些影響呢？
7城如何回應？出臺新規、堵住漏洞、加強監管
其中，5月10日，成都針對在調控政策實行中存在的惡意炒作、造謠生事等問題，積極加大市場整治力度。同日，西安對碧桂園、華潤、金泰、華洲置業等42家開發商進行了約談。5月11日，長春要求開發商在申請預售時要申報預售價格。
此前，哈爾濱還出臺措施，在主城6區內新購商品房3年內不能銷售；4月底，合肥連發樓市調控政策，要求開發商必須申請預售許可，取得預售許可證後才能進行商品房預售。長春4月24日出臺了限購限售措施；貴陽重申３年限售規定，調整住房公積金政策；佛山重申房地產銷售秩序，在房企開盤時間、認購簽約流程、房源公開等方面作了較為細緻的規定。
成都針對此前限購政策在實際執行過程中的漏洞“打補丁”，１５日出臺的新政策將限購對象由自然人調整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉讓條件作了新規定，同時配套出臺了公證搖號排序選房的新規定。
西南財經大學經濟學院副教授劉璐說，成都“最嚴調控令”有利於把不正常的投機性需求擠出市場，保護真正的剛需性購房，緩解市場供需矛盾。
12城為何被約談？
房價上漲較快、出現異動、監管有問題
住建部近期就房地產市場調控問題約談了12個城市的負責人，國家統計局最新公佈的數據或揭示了約談的原因：房價上漲過快。此外，有權威人士表示，12個城市被約談，除了房價上漲較快的原因之外，還有房地產市場存在異動，市場監管存在問題等。
根據國家統計局最新數據，4月的新建商品住宅銷售價格，海口和三亞環比上漲1.9％，太原、大連、哈爾濱、西安、貴陽環比上漲超過1％，西安二手住宅銷售價格4月環比上漲2.3％。
近期，西安市部分地區出現一房難求的情況。西安市房管局局長夏俊山說，供需時間性失衡、區域性失衡、結構性失衡，是導致出現一房難求的重要原因。隨著施工旺季的到來，後續項目將按計劃陸續上市，這種暫時的供需失衡現象將逐漸得到緩解。從總體看，西安市即將上市的房源很充足。2018年主城區及長安區計劃上市新建商品住房2697７萬平方米，共22萬套，截至目前，未上市的還有2400萬平方米，約20萬套。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，如果一個城市住房交易量持續增加，則預示著3至6個月後的房價會有較大幅度上漲，此時如果提前增加土地和新建住房供給或進行必要的需求管理，則有利於促進市場穩定。“做好市場監測預警可以強化預期管理，通過對房地產市場運行狀況實時監測，就可以準確把握市場運行態勢，提前捕捉樓市可能出現異常波動的信號，及時預警並進行科學有效的政策干預，防止市場大起大落。”他說。
約談成果有何亮點？
去年黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。此輪約談也被認為是相關工作有所成果的標誌。
“約談政策也可以理解為窗口指導的方式，屬於比較間接的但影響效果較好的調控手段。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
嚴躍進認為，此輪明確強調了“四個意識”的概念，即要有政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識，所以實際上也充分體現了一點，即各級政府需要高度重視本輪房地產調控，從大局出發，積極穩定市場。其他內容實際上也還是房住不炒的邏輯體現，思路基本不變。未來調控會繼續在地方調控主題責任落實方面下功夫。
住建部專家委員會副主任顧雲昌指出，本輪針對12個熱點城市的約談，在各地普遍推行“限購、限貸、限售、限價”調控政策，力度空前的背景下，政策儲備相對有限。同時，各地的樓市情況相對複雜，即使推出調控新政，焦點也可能更多集中在確保調控政策真正有效落實，和部分新政策導致的樓市新情況的調整上。
其中，當前熱點二線城市出現的新房、二手房價格倒掛現象，被認為將是各地接下來可能的調控重點。
2017年土地“限價”是調控的重要方向，而限價房在2018年迎來上市高潮。4月初，鏈家研究院發佈調研報告稱，限價一定程度上可能導致同一區域新房價格低於二手房價格，“非市場”的價格帶來購房者的爭相搶購。其中，成都、長沙的情況最為明顯，分別有88%和87%的當地鏈家經紀人認為，自己所在的片區存在價格倒掛現象。
顧雲昌認為，對於此類城市而言，要採取措施壓縮“限價房”出售過程中的尋租空間。而對於一些地方由於控房價，不批售高價項目所導致的高價房“堰塞湖”，則要採取辦法進行疏導，防止形成新的庫存。
實際上，樓市風向標北京已經對限價房政策做出了重大調整。
5月7日，北京市住建委就《限房價項目的銷售管理辦法》公開徵求社會意見。該管理辦法規定，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%（價差比低於15%）時，該限房價項目將由開發商直接作為商品房面向市場銷售。如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高於85%（價差比不低於15%）時，則將收購轉化為共有產權住房，向具備共有產權住房購房資格的家庭開放申購。
西安的情況則不太一樣。陝西省房地產研究會會長王聖學告訴21世紀經濟報道，從去年3月至今，西安增加了超過30萬戶籍人口，落戶後的買房置業造成一定程度上的供給緊張。
王聖學建議，西安應該在加大供地力度、加快項目審批上市速度的同時採取措施，對新落戶人口的購房資格做出一定的限制，緩解市場短期供給緊張的壓力。
佛山一位地產研究人士向21世紀經濟報道分析，當地的新一輪調控政策，可能涉及限購範圍擴大，和對當地較為嚴重的房價+裝修款、軟裝費“雙合同”現象進行整治。
約談釋放啥信號？房地產調控不放鬆
今年以來，全國各地出臺房地產調控政策已逾百次，涉及限購、限貸、限價、限售以及搖號政策等，調控地域向二線城市和三四線城市轉移。樓市在四五月份通常處於活躍期，住建部此時約談１２城傳遞了什麼政策信號？
顧雲昌說，這並不是住建部首次約談地方，２０１６年也有過對熱點城市和重點房企的約談。此輪被約談城市，房地產市場的情況各不相同，有些城市出現地價上漲、投資投機力量抬頭等不穩定因素。通過約談，中央政府可以更好地瞭解地方相關情況，結合各地樓市調控特點提出指導意見，以保持房價平穩和房地產市場健康發展。
此外，住建部就房地產市場調控問題約談地方政府，重申房地產調控政策的連續性、穩定性和一致性，將進一步推動中央政令在地方得到更有效落實。
黨的十九大以來，住建部多次強調要建立完善差異化的調控政策體系，建立和完善房地產統計和市場監測預警機制，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。
受訪專家普遍表示，此輪約談透露新一輪樓市調控動向。約談問責作為強有力的行政手段，有助於推動地方政府落實調控主體責任。而保持樓市長期健康穩定發展，更需要理順供求關係，解決土地錯配問題，建立房地產長效機制。約談向市場發出明確信號，未來房地產調控將繼續“從嚴”邏輯。
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