“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安6个城市作出回应。今天早上，太原市政府办公厅做出了回应，出台了限购和限售等九项措施，成为被住建部约谈后第七个颁布政策回应的城市。在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。
分析人士指出，被约谈城市多为近期的房地产市场热点城市，约谈后这些城市的调控预期将进一步加强，那么这密集的约谈会对各地楼市政策以及房价带来哪些影响呢？
7城如何回应？出台新规、堵住漏洞、加强监管
其中，5月10日，成都针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，积极加大市场整治力度。同日，西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。5月11日，长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格。
此前，哈尔滨还出台措施，在主城6区内新购商品房3年内不能销售；4月底，合肥连发楼市调控政策，要求开发商必须申请预售许可，取得预售许可证后才能进行商品房预售。长春4月24日出台了限购限售措施；贵阳重申３年限售规定，调整住房公积金政策；佛山重申房地产销售秩序，在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。
成都针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”，１５日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭，对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定，同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。
西南财经大学经济学院副教授刘璐说，成都“最严调控令”有利于把不正常的投机性需求挤出市场，保护真正的刚需性购房，缓解市场供需矛盾。
12城为何被约谈？
房价上涨较快、出现异动、监管有问题
住建部近期就房地产市场调控问题约谈了12个城市的负责人，国家统计局最新公布的数据或揭示了约谈的原因：房价上涨过快。此外，有权威人士表示，12个城市被约谈，除了房价上涨较快的原因之外，还有房地产市场存在异动，市场监管存在问题等。
根据国家统计局最新数据，4月的新建商品住宅销售价格，海口和三亚环比上涨1.9％，太原、大连、哈尔滨、西安、贵阳环比上涨超过1％，西安二手住宅销售价格4月环比上涨2.3％。
近期，西安市部分地区出现一房难求的情况。西安市房管局局长夏俊山说，供需时间性失衡、区域性失衡、结构性失衡，是导致出现一房难求的重要原因。随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续上市，这种暂时的供需失衡现象将逐渐得到缓解。从总体看，西安市即将上市的房源很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697７万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平方米，约20万套。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，如果一个城市住房交易量持续增加，则预示着3至6个月后的房价会有较大幅度上涨，此时如果提前增加土地和新建住房供给或进行必要的需求管理，则有利于促进市场稳定。“做好市场监测预警可以强化预期管理，通过对房地产市场运行状况实时监测，就可以准确把握市场运行态势，提前捕捉楼市可能出现异常波动的信号，及时预警并进行科学有效的政策干预，防止市场大起大落。”他说。
约谈成果有何亮点？
去年党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。此轮约谈也被认为是相关工作有所成果的标志。
“约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
严跃进认为，此轮明确强调了“四个意识”的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，所以实际上也充分体现了一点，即各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主题责任落实方面下功夫。
住建部专家委员会副主任顾云昌指出，本轮针对12个热点城市的约谈，在各地普遍推行“限购、限贷、限售、限价”调控政策，力度空前的背景下，政策储备相对有限。同时，各地的楼市情况相对复杂，即使推出调控新政，焦点也可能更多集中在确保调控政策真正有效落实，和部分新政策导致的楼市新情况的调整上。
其中，当前热点二线城市出现的新房、二手房价格倒挂现象，被认为将是各地接下来可能的调控重点。
2017年土地“限价”是调控的重要方向，而限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。
顾云昌认为，对于此类城市而言，要采取措施压缩“限价房”出售过程中的寻租空间。而对于一些地方由于控房价，不批售高价项目所导致的高价房“堰塞湖”，则要采取办法进行疏导，防止形成新的库存。
实际上，楼市风向标北京已经对限价房政策做出了重大调整。
5月7日，北京市住建委就《限房价项目的销售管理办法》公开征求社会意见。该管理办法规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房面向市场销售。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，则将收购转化为共有产权住房，向具备共有产权住房购房资格的家庭开放申购。
西安的情况则不太一样。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道，从去年3月至今，西安增加了超过30万户籍人口，落户后的买房置业造成一定程度上的供给紧张。
王圣学建议，西安应该在加大供地力度、加快项目审批上市速度的同时采取措施，对新落户人口的购房资格做出一定的限制，缓解市场短期供给紧张的压力。
佛山一位地产研究人士向21世纪经济报道分析，当地的新一轮调控政策，可能涉及限购范围扩大，和对当地较为严重的房价+装修款、软装费“双合同”现象进行整治。
约谈释放啥信号？房地产调控不放松
今年以来，全国各地出台房地产调控政策已逾百次，涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等，调控地域向二线城市和三四线城市转移。楼市在四五月份通常处于活跃期，住建部此时约谈１２城传递了什么政策信号？
顾云昌说，这并不是住建部首次约谈地方，２０１６年也有过对热点城市和重点房企的约谈。此轮被约谈城市，房地产市场的情况各不相同，有些城市出现地价上涨、投资投机力量抬头等不稳定因素。通过约谈，中央政府可以更好地了解地方相关情况，结合各地楼市调控特点提出指导意见，以保持房价平稳和房地产市场健康发展。
此外，住建部就房地产市场调控问题约谈地方政府，重申房地产调控政策的连续性、稳定性和一致性，将进一步推动中央政令在地方得到更有效落实。
党的十九大以来，住建部多次强调要建立完善差异化的调控政策体系，建立和完善房地产统计和市场监测预警机制，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。
受访专家普遍表示，此轮约谈透露新一轮楼市调控动向。约谈问责作为强有力的行政手段，有助于推动地方政府落实调控主体责任。而保持楼市长期健康稳定发展，更需要理顺供求关系，解决土地错配问题，建立房地产长效机制。约谈向市场发出明确信号，未来房地产调控将继续“从严”逻辑。
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