一方面是因为后台留言中这个区域的关注度比较高，尤其是刚需朋友。另一方面是因为笔者位于该区域的一套房子快要交房了，在此节点，是时候用全新的视角再看一下这个区域了。
【一】二七新区在慢慢变化
前一段时间我们在探盘大北区的几个项目时，已经明确提出：随着管南片区的补涨，基本都在14000+左右。南区相对于其他区域价格优势已经没有那么明显。在管南，即便你买个89的小三房，首付也得几十万，月供5000+。尽管我们都不愿意承认，管南也已经与刚需渐行渐远....
在郑州整个南区，经开房价早已飞上天，而管南也已经与刚需渐行渐远，如今二七新区则是整个南区的房价洼地所在。在这里，13500就就能买到相当不错的产品，仔细梳理一下，片区13000左右的盘也是能找到的，要了解这个区域，首先就要弄清楚目前这个大片区的房价格局。
再看区位。
二七新城定位于郑州南部行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心，是政府重点打造的高端宜居生态文化新城。具体来说，包括高品质滨水生态居住区、现代服务业和商业核心区、高科技和文化创意集聚区。覆盖范围包括：北至南三环，南抵新郑，东接管城区，西至郑少高速，总占地75平方公里，其中包含49平方公里的运河新区和26平方公里的龙西湖生态文化区。
未来二七战略发展布局是“一核心、两板块”。“一核心”是指建设中央文化区(CCD)。“两板块”为运河新区板块、龙西湖生态文化新区板块。
二七新区是离主城区最近的区域之一，众所周知，南三环与南四环是郑州三环与四环之间最近的区域，站在南三环，用肉眼就能看到南四环。同时，二七新区距离郑州各个主要功能区距离都很近。
在路网方面，整个二七新区是三纵四横”的交通路网布局。“三纵”嵩山路，大学路，京广快速路。
“四横”为航海路、长江路、南三环，南四环横跨郑州东西，其中南三环南四环规划有全互通式立体交通。
目前，二七新区主要路段的公交车均已开通。在轨道交通方面，这里规划了7号线，9号线以及15号线。其中7.9两条线已经在第三批规划中，由于国家去杠杆的原因，目前延迟修建，但开通只是时间问题。
房价低，离主城区近，交通又方便，仅凭这两点就注定这里是刚需的乐园。在过去，二七新区的发展是缓慢的，一方面是因为二七区相对于其他区经济产业落后，政策扶植力度及财政投入较少，另一方面老二七区人口相对较少，而且大多数是流动人口。但，这些都是福气！
首先，他躲过了城市野蛮生产的阶段，留下了大量的净地块。其次这些地块如今都在大开发商手里。可以说，整个二七新区的开发商几乎都是数得上名的。“上风上水上二七，宜商宜居宜兴业”得天独厚的环境和未来发展优势，让项目所处的区域成为继郑东新区后又一个全国一线开发商竞相争夺的区域。融侨，绿地，招商，万科，融创，旭辉，华侨城还有本土开发商鑫苑，康桥，亚星等等纷纷拿地。ZF的思路很清晰，借鸡生崽，让大开发商拉动区域经济的发展。再次，根据郑州市未来的城市规划来看，二七新城是离郑州市中心最近的待开发区域，是城市功能扩张的承接带和郑州“南部门户”，担负着带动郑州南部发展的重要角色，也是为数不多的既享受老城资源，又享受新区升值潜力的区域之一。
对于这个区域，我们可以做出以下几个最基本的判断;
1.整个南区的房价洼地。
2.离主城区近，交通方便。
3.产业相对少，净地块多，大开发商云集。
4.刚需聚集区，但区域地块容积率相对不算太高。
5.投资客少，房价夯实。
6.整体环境还算不错。
人口外溢的规律往往是环状的，最先发展的往往是规划好规格高的价值高地，刚需被迫前往房价洼地去置业，而人口的融入加速区域成熟，改变供求关系，很快洼地就会被填平，城市发展的大饼就是这样被摊开的。
（二七新区南水北调运河）
（二七新区嵩山南路夜景）
在此次考察二七新区，我们着重以调查刚需盘为主，在此过程中，发现了一个非常适合刚需上车的楼盘。无论在区位，产品及价格上，我们认为在这个楼盘上达到了有机的统一。今日探盘：融侨悦澜庭。
【二】楼盘基础认知
融侨悦澜庭，位于嵩山路与鼎盛大道交汇处。整个项目处于鼎盛大道，天泰路，南桂路，嵩山南路之间，是政府着力打造二七生态文化新城核心位置，
楼盘总占地面积8万多方，建筑面积约30多万方，分两期住宅和一期商业。项目规划有高层住宅、创客公寓、艺术商业街区等多种业态，是集购物消费、餐饮娱乐、休闲健身、商务办公、品质人居为一体的城市复合体项目。
目前即将推售的是项目二期-融侨悦澜庭都荟，据了解目前产品段较为丰富，产品自67-136㎡两房、三房、四房产品不等，相比较之前的融侨悦澜庭一期，有不少亮点可圈可点。
【三】楼盘核心价值体系
1）开发商
提起融侨，很多郑州人都不熟悉，当然对于普通人来说，知道的开发商也就是一些TOP系以及本地知名品牌，全国排名前20的和前2000的对于普通人来说根本就没有一个概念，这是现实。
融侨集团1989年诞生于中国福州，经过29年的发展，如今是名副其实的闽系房企老大，在大本营福州，更是有“一部融侨史、半座福州城”的说法，很多人都知道，融侨在福州就是做高端精品和品质住宅的，产品品质做的相当好，10年老社区到现在依然品质如一。在福州，融侨总是有一大批忠实的业主粉丝，在这些业主口中，说的最多的就是”一生总要有一套融侨房“，2017年融侨的老带新重购率高达75%，这个水准在业内是相当高的。
目前，融侨已拓展至全国4大经济区（长三角经济区、海西经济区、京津冀经济区、中部经济区）18座城市——福州、上海、南京、武汉、合肥、天津、郑州、重庆、成都、深圳、广州、苏州、无锡、淮安、厦门、福清、龙岩、莆田等城市。
（融侨水都 ，交付于2012年 ，如今看小区的品质还是没得说）
（融侨外滩， 如今小区外观及绿化依然品质如一）
总之，融侨集团无论是资金实力还是开发经验都是一个真正低调的品质住宅代表企业。。
2）产品
这次调研二七新区，首先介绍这个盘，一个重要的原因就是这个楼盘的产品。
产品面积段从67平-136平，可选择余地比较大。
尤其是67这个户型，对刚需简直不要太友好。如今很多楼盘都是75+平起步。而小户型基本都是筒子楼结构，而这里则是板楼结构，做到了3T7户，这在市场上算是稀缺产品。而稍微大点的户型则是做到了2T4户的配置。下面我们来具体看看户型：
如果你的预算多一点，还可以考虑七八十平的户型。
如果考虑三代人居住，也可以考虑这个约115的户型。
总体来说，融侨的户型非常方正，布局合理利用率高，而且在设计上，加入了南方人精打细算的设计元素，大阳台，大飘窗你懂得！据我所知，其产品里面还有跃层复式产品，客厅挑空，后期业主可以根据自己喜好单独做出一间卧室。
在大户型设计方面，户型方正，采用双阳台设计，三开间朝南，整体还是非常不错的。
3）配套与配置：
据置业顾问介绍，楼盘虽然毛坯交付，但配置相当不错。指纹密码锁、地暖、新风、断桥铝双玻中空窗、内开内导窗、智能化可视对讲，门则采用了钢质门。相对区域来说，配置还是比较好的。
楼盘规划有约9万方融侨悠乐汇商业中心，其中2万㎡规划为艺术商业街区，后期通过引进主力店、儿童亲子、文创体验、轻食餐饮等业态构建高品质主城生活体验中心，引领城市美好生活新方式。
融侨商业旗下拥有十多个全自持商业项目遍布福州、上海、合肥、天津、武汉等城市，致力打造成为非标商业的创领者，最近更荣获第13届商业地产节“商业地产新锐企业”奖、旗下“上海融侨中心”荣获2018中国商业地产管理创新奖。周边商业配套林立，包含亚新、鑫苑、奥马、万科的商业中心也会在交房时集中开业。周边的学校资源丰厚，艺术中心在侧，对孩子教育而言没得说。
（福州融侨中心）
（合肥融侨里）
再看看周边配套，未来还是不错的。
4）价格：
在我们探盘过程中，置业顾问并没有透露出价格，不过根据我们对其价格的判断，最多不会超过13500，就产品、配套和区位而言，如果不超过这个价格的话性价比还是相当高的。
对于刚需而言，认准一个靠谱的开发商，找到一个适合自己的产品，便宜才是硬道理。其他说再多都是虚的，这就是量入为主的结果导向性思维。兜里有几个钢镚儿是决定他们买哪的决定因素，说再多也没用，还要啥自行车啊。
而这个楼盘，我认为从开发商，产品以及价格达到了有机的统一，适合刚需上车。
再看看周边配套，未来还是不错的，不再啰嗦，大家看图。
【四】探盘现场
售楼处为新中式装修风格
（细节处理到位，中国风元素十足）
（工地从这个角度看，工地整洁，建筑商是中字头的）
（样板间，大家自己看，不做太多评价）
【五】探盘观点
1.二七新区是目前南区乃至整个郑州市的价格洼地，对刚需还是非常有吸引力的，在这里，不用去考虑时间换空间或者空间换时间的问题，这里离主城区非常近，房价还便宜，随着人口的大量入驻会短时间内改变这一切，因为有人就有了一切。
2.融侨大品牌，在二七新区核心位置，价格适中，小户型是板楼而且做到三梯七户，其他户型为2T4。虽然是毛坯交付，但配备新风地暖指纹密码锁，窗户采用的双层真空断桥铝合金内开内倒窗，户型还不错，可以说是刚需中的战斗机。
3.地块整体容积率不到3，这一般都是改善楼盘的土地指标，并且没有采用高低配，相信后期小区居住舒适度不错。
4.融侨物业是国家一级物业管理资质。目前融侨物业在管的物业项目涵括住宅小区、公寓、别墅、商住楼、写字楼等多种型态，共计管理项目约69个,管辖总面积约802.96万㎡。在各地都有着不错的口碑。
5.二七新区房价夯实，投资客相对不多，不存在高位站岗的风险，这里是城市发展的下一站，繁华只是迟早的问题。未来房价稳步上涨是这里的节奏。
6.这个盘看似体量不大，旁边就是融侨规划的悠乐商业中心，涵盖精品超市、网红美食、儿童体验、创新零售、生活精品、公共空间等多种业态。同时这个楼盘还占有这个区域其他楼盘的各种资源，这也是这个区域众多大开发商抱团产生的价值。
7.城市的发展，一定是摊大饼模式自然外溢扩散的，这是房价，资源，人口自然流动与自我调节的规律，就目前而言，这个区域是现在以及短期内的刚需流入区域。
8.对于二七新区，我个人是看好的，在16年之前这里房价普遍七八千，到目前，就涨幅而言，这里不比任何一个区域弱，只是基数小而已。而16年大涨之后，很多热门区域基本停止上涨高位横盘。但就刚需区域而言，依然有了1000左右的涨价，比较有代表性的地区就是管南和二七新区（当然除了个别不太适合刚需的盘），刚需撑起的房价是很夯实的。
閱讀更多 豫虞於漁 的文章
