从今年下半年开始，唐冶片区楼市即将迎来一个全新的时代：将有7个全新楼盘陆续入市，预计价格将站在2万以上！
这7个楼盘进展如何？它们都有什么利弊？最重要的是，这些楼盘中，还会有2万以下的产品吗？
济南楼市观察最近实地探访了唐冶片区的楼市，跟着我们去看看吧。
唐冶7个全新项目
案名都已确定
唐冶楼市正处于“新老断代”的时期——旧项目接近销售完毕，新项目正待入市。新入市的项目，都是去年8月成交的土地。
目前，这些全新项目的案名都已经确定，它们分别是，玖唐府、万科翡翠山语、龙湖景粼原著、保利和唐悦色、山钢锦悦华府、高铁黄金城，以及龙湖尚未公布案名的项目。
这些项目的位置如下：
新项目进展如何？
地铁等建设如何？
这7个全新项目的进展如何？我们从飞跃大道以南的项目开始，顺时针一个个地看。
1、保利和唐悦色，位置在飞跃大道以南、唐冶西路以西，土地已经围挡，项目已经开始建设施工便道：
（图中白色围挡内就是保利项目）
2、龙湖飞跃大道以南项目，该项目案名已经有了，但尚公布。项目在龙凤山路以东、泰山七号以北，目前西侧有一些工程车在平整土地，东侧还有一大堆渣土待清运。
（图中高楼为泰山七号，它与白色围挡之间土地就是龙湖项目）
3、山钢锦悦华府，飞跃大道以南、唐冶西路以东，这个项目进展最慢，目前还是渣土山，且看不到施工迹象。
（图中渣土山就为山钢锦悦华府的用地）
4、万科翡翠山语，历城二中新校区以南，项目已经围挡施工，项目内已经有工程在建，貌似像售楼处。这个项目地势较高，是在一个小坡上，土地平整需要下大工夫。
（绿色围挡内的项目即为万科翡翠山语）
5、龙湖景粼原著，围子山东西南侧，土地已经很平整，有少量机械在作业。
（蓝色围挡内即为龙湖地块，包括一个三角地块和一个长方形地块）
6、高铁黄金城，在世纪大道以北、龙湖项目西侧。土地已经平整，有少量机械在作业。
（绿色围挡内即为高铁黄金城）
7、玖唐府，唐冶西路以西、唐城小区以南。项目已经在施工，部分产品已经达到三四层：
我们在探访中感受到，唐冶片区处在“大建设”之中，可以说一天一个样。尤其是片区北部，目前很多新道路都在打通，片区内一些配套也在快速推进。
比如，历城二中新校区，目前主体已经施工完毕，部分校舍有望很快投用：
（接近完工的历城二中新校区）
备受关注的R2地铁线也在快速推进中。其中，唐冶片北部是高架形式，目前桥墩施工接近完毕，下一步就可架梁了：
（正在施工的R2地铁）
各项目建成什么样？
唐冶这7个新项目都将建成什么样呢？到目前为止，已经有4个项目公布工程规划许可。来粗略看一下它们的产品：
1、龙湖飞跃大道以南项目
项目容积率2.4，采用拉高排低的布局方式，东西两侧及北侧为高层产品，中间为四五层的,叠拼产品。项目共有四期，高层为一二期：
2、万科翡翠山语
规划部门公布名字为万科翡翠云山，项目容积率2.1，分为两期。也是采用了高低配的排布方式，北侧布局高层产品，南侧布局多层叠拼、3层合院产品：
3、龙湖景粼原著
龙湖在围子山西北有两个地块，这是靠近围子山的三角地块，容积率只有1.4。西侧、北侧布局12、13层的小高层，其余为别墅产品。
4、玖唐府
土地容积率2.2，分东西两个地块，产品相对比较纯粹，主要是17、18层产品，最西侧有4栋二十多层的产品。
除了以上4个项目，我们还在施工现场拍下了高铁黄金城的效果图，它的产品将是17-24层的高层产品。看图：
片区内有哪些利弊
还会有2万以下产品吗？
以上7个楼盘，周边都有哪些不利因素呢？
唐冶作为一片城市新区，整体环境较好，不利因素也较少。大家可以适当留意以下敏感因素：
1、唐冶片区目前建成区主要在世纪大道以南，片区北部配套还比较一般。相对来说，紧邻世纪大道以北的几个项目临近成熟区，配套更好一些。
2、R2地铁线沿着飞跃大道行走，这将为北部几个楼盘带来极大交通便利，但因为它走地上，预计会有一定噪音污染。地铁夜间停用，总体负面影响会要小于正面影响。
3、唐冶片区处在机场航道下、西边有绕城高速，可能会有一些噪音污染，具体情况建议自行实地感受。
最后说房价：以上7个楼盘，还会有2万以下的产品吗？首先，我们看一下各楼盘的土地成本：
在这7个项目中，有5个项目的土地成本在1.2万以上。我们认为，这5个项目的售价将都在2万以上。我们可以参考一些已经入市的新项目，翡丽公馆、龙湖天琅、绿地新里城、中铁城，它们的土地成本并不比唐冶的高，但无一售价在2万以下。
唐冶新项目中，有两个成本较低，分别是高铁黄金城、玖唐府。玖唐府价格尚未确定，但由于它的产品线系比较高，业内对它的价格预期也比较高。相对来说，高铁黄金城售价在2万以下的可能会大一些。
除了以上新项目，唐冶未来其他2万以下的产品还可能会有：鲁能泰山七号后期产品；和润幸福城未售产品（此前因违规销售被收回预售，至今销售时间不定）；另外，银丰唐郡内还有1宗土地未开发。
总而言之，唐冶楼市目前面临变局，各位买房人要有理性的认识，等和靠是要不得的。起码，在目前这个行情下是要不得。
——全文完——
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