Siwindy

未来十年的事说不好，毕竟十年里能发生很多事情，并不能完全预测清楚，只能说最近几年可能发生的一些事情。

现在大的房地产商都开始去杠杆，收缩债务规模，不想背上太多的负债来进行投资。可能在最近几年，房地产投资处于一个低潮期。

毕竟现在流动性减少了，要管住流动性的总阀门，在这种情况下借钱的成本，更高了，对于一般购房者也是如此，卖房时的利率提高了，这对于他们来说是这样一个信号：现在借钱难了，借钱成本高了，就不要急着为买一套房而不惜一切代价贷款了，大家手头拿着钱，先悠着点。

所以未来几年，三线及以下城市的房价可能靠不住，一二线才能好一点，但是也有很大程度上是横盘，如果你是想单纯自住那入手无妨，如果你是想投机，那就算了，不要背上太多债务，这很危险。

海汇观潮

随着住房商品化改革以来，房地产开发投资快速增长，这几年一直维持在高位。未来房地产开发投资会逐步下降。而对应的民间房产投资在经历房价多轮快速上涨后，房价也处在阶段性高位，房价大概率进入缓慢抬升过程。对于未来，如何进行房产投资，笔者有如下三点看法：

1.投资有潜力的城市群和核心城市。房价与经济发展水平息息相关，经济越发达，人口也相对稠密，住房价越高。所以，从这个角度来看，我们进行房产投资要选择在经济发达城市群。随着城市群之间的互联互通，交通通达性增强，同城化发展，城市与城市之间的房价差距会逐步缩小。所以，城市群除非核心城市外，可以考虑城市群受辐射城市。省会城市和区域中心城市未来也应该不错，可以考虑，这些主要是城市化带来的正向发展。

2.大多数三线以下城市以慎投。现在三线以下城市的房价因去库存原因和补涨，房价涨幅较大，但拉长周期看，年化收益并不高，严重跑输大城市。在未来，这个规则仍然使用。原因是，未来的资源和产业大部分都不可能在这些城市布局，没有就业，就留不住人，住房需求增长不具有持续性，出现几年的滞涨也不是不可能。特别是，我们看到一些这波经济发展不怎样，但房价被带动起来的城市，风险还是比较大的。

所以，从保值增值的角度考虑，未来的房产还是可以适当投资，但不适合大规模无脑的买，否则，我们就属于不识时务，吃亏的是自己。量不在多，持有重要城市的精品资产才是当下应该转变的思路。

专聊房君

中国的房地产市场曾经上演了一波又一波的财富神话，随着房地产泡沫越吹越大，楼市投资风险也越来越高，那么这是否意味着楼市机会就已经结束了呢？

在未来十年里，楼市还有一定的投资机会，但这种机会将越来越向一二线城市靠拢，三四线及以下城市风险随时都有可能爆发，投资这些地方风险要大于收益。

1.一二线城市

一二线城市是楼市调控的重点，持续的调控政策对一二线城市房价产生了一定的压制作用，部分城市房价出现了连续多月回调，另外随着房地产投资增速放缓，新楼盘入市套数在减少，许多城市出现了无房可卖现象，为了保障公平，摇号卖房现象又重出江湖。

依靠资源优势，一二线城市在城市抢才大战中拔得头筹，人口净流量出现暴增，大量人口奠定了楼市上涨的基础。

现在一二线城市调控持续作用，高房价得到了一定的降温，但是在政策压制热钱炒作的同时也误伤了刚需，大量的刚性需求被暂时打压，这种需求一旦到了某一临界点将会再次被激发，到时候房价还会出现推动型上涨。

2.三四线城市

现在的楼市呈现明显的跷跷板效应，一二线城市房价基本平稳，而三四线城市房价像吃了兴奋剂似的一个劲地往上涨，甚至一些贫困县的房价都已经过万，普通老百姓只能望房兴叹。

三四线楼市房价上涨很难有持续性，首先房价上涨的诱因—棚户区改造项目基本上到了2020年以后就结束了，后续恐怕很难再找到多少老旧房子来拆，没有了这一需求来源，三四线城市房子将很难找到大量的接盘侠。

现在三四线城市楼市泡沫横飞，而接盘侠又没有能力来接盘，最后房价只能以坍塌的形式来表现。

所以以后楼市的机会更多地集中在一二线城市，而三四线城市恐怕在酒醉的狂欢后，留下的将是满地的残羹冷炙！

财经微世界

对于未来十年的房地产市场走势，我还专门发了一篇头条文章进行分析，有兴趣的朋友可以关注我，看一看。

第一，在未来的十年内，房地产市场上行的趋势和格局不会改变

房地产市场从上个世纪90年代末开始缓慢上涨以来，到今天已经连续保持了20年的上行趋势。从目前的情况来看，这个上行的趋势仍然还没有改变，因为房地产市场目前已经成为推动经济发展最主要的力量，而且随着内外经济形势的变化，这个力量的推动作用还会越来越重要。

第二，在未来五年内，三四线城市的房价会成为房地产市场房价上涨的重点。这是由房地产市场价格的板块轮动效应决定的。

分析这20年来房地产市场的价格走势，我们可以非常明显的看出，前十年上涨的重点集中在一线城市和排名靠前的二线城市，近几年来，上涨重点集中于二线城市。但是目前的一二线城市的房价基本都在高位运行，房地产市场价格的重点，目前已经转移到了价格相对较低的三四线城市。

刚刚公布的数据表明，三四线城市的房价涨幅实际上已经超过了一二线城市房价的涨幅。

第三，未来十年内，房子仍然是最佳投资品。

纵观这20年来，没有一样东西的涨价幅度超过房子，大部分城市房子的涨幅都超过十倍，一线城市房价涨幅都超过30倍。虽然现在月线城市的房价已经到了高位，上涨的空间和幅度没有像以前那么大了，但是总体来讲，房子仍然是最佳的投资品。

财市知透透

现在那么多人喜欢投资房地产都是基于过去的判断，觉得价格会一路上涨，但是按目前来看未来房地产不会有过去那么丰富的投资回报了。主要有两个原因。

1、房地产的升值空间已经没了

虽然大家都知道中国房地产的价格在全球已经数一数二了，但很多人说说不定还能高，毕竟未来的事情大家都不知道。如果按这么想的话，就不是投资了，而是赌博了，赌一个你未来不知道发生什么的事情。

在投资的角度来看，一定要想清楚你投资的赔率，以一线城市为例，一平方米几万十几万的，在全球来看最差也是前10了，你觉得这个房价还能涨多少？一倍还是两倍？估计能涨一倍就不错了吧？

很多人说一倍也不错啊。这样说的老铁请看看过去的房价和过去的比特币。

2、驱动房地产增长的条件已经不复存在

过去并不是所谓的城镇化，也不是所谓的基础设施完善才导致的房价暴涨。房价如何暴涨起来在过去很多人都在议论纷纷，其实看看08年到现在，也就是房地产的黄金10年，再对比下同期M2的增发就可以看出，货币增长和房价增长是呈正相关关系的。

为什么？很简单嘛，你的房子十年前是房子，现在也是房子，OK你可以说你房子的区域多人住了，基础设施完善了，可是你觉得这点变化能让你房子暴涨那么多吗？

想想就知道，当你房子还是那个房子，而社会的货币不断变多的时候，你的持有物越来越贵不是很正常？

所以在未来，投资是多样化的，我上面分析了一堆并不是说房地产不值得投资，未来的事我也分析不出来，但是投资有两个点是必须要清楚的。

赔率和概率，彩票就是典型高赔率低概率，目前的房地产是低赔率低概率，股票也是。投资什么好？肯定是高概率高赔率是最好，可是这种优质投资也不是经常能发现的。

所以投资有一个要点，就是要想清楚亏损的底线在哪里，只要下限稳住了，那涨不涨就看天了。

什么意义？举个例子。

某个地方房价5000多，按周边设施、人口来看已经跌无可跌了，但是却有上涨空间，这就是典型的稳下限的意思，几千块一平还能怎么跌啊？难道跌到几百块？

很多人可能还会说，那要是一直不涨怎么办呢？

所以这又涉及到投资第二个要点，要有充裕的资金流抗住周期，成都暴涨前很多人说别买这里的楼啊，已经有十年没怎么涨过了，没前途了。但是后来的情况大家都知道了，暴涨了好几倍。

所以充裕的资金流非常重要，如果你资金流不充裕分分钟钟可能没等几年就扛不住把资产卖掉了。

财妹钱铺

投资就以利益最大化为出发点，发掘城市的潜力才能获得超额回报。

在时间维度上，中国房地产市场的量价齐升是从2008年前后开始的，从东部沿海向中西部扩展。10年后的2028年是敏感的年份，根据目前银行的房贷规定，超过20年的房龄不予放贷，在没有银行的杠杆下，很少有人可以全额购买。为了能保证房产的流通性，二手房持有者必须抢在没到期限之前抛掉。因此房产投资者来说尽量避免东部沿海等一二线房地产市场兴起较快的城市，全世界还没有哪个城市在二手房出现量多价低的情况下还能涨的。

根据房地产的历史经验，房价和城市的城镇化率成正比，在城市的城镇化率不断提升中房价也随之提高。参照发达国家80%的城镇化率，由于中国的农村户口具有优惠政策，很多农村人口在购房时并没有选择入城镇户籍，因此要在80%的基础上再进行适量调低到70%。这个数值对于很多一二线城市来说已经达到，在投资潜力方面就会大打折扣。特别是在上海，北京的户籍管理上趋严，三四线城市在吸引人才方面力度更大，因此不要太过强调一二线城市的虹吸效应。

人口基数也就成了关键性因素，要以本地人口为坐标。中国即将进入老龄化社会，受叶落归根的传统文化影响，外来务工人员的回流会使当地的房地产市场需求量增长。小镇青年的逐渐增加也让三四线城市的消费前景大好，在低成本，低房价情况下，企业和投资者会向三四线流动。

炒房和炒股一样都需要抱团才能使价格拉上去，对于一些房价过高的城市，即使投资者心有余而力不足，资本只能流向低房价的城市。这就造成了潜在的购房者减少，前期房价炒得过高的无人接盘，从而使炒房者抱团的意愿松动。宁愿房价蹲着也不愿意当高房价的最后一棒是炒房者的心理，房价指数过高的在投资者心理就吃亏了。

雄安新区，粤港澳大亚湾区，一带一路战略城市可以看出国家在城市战略的布局上偏向多元化，分散化。如果我们太过看重由于现在的产业布局而使城市崛起的房地产市场，就可能会造成像汽车城底特律现在的房地产局面，白菜价倒贴都无人问津。用发展的战略眼光看城市的未来的机会。

综上因素考虑，笔者斗胆认为，西安，武汉，潍坊，肇庆，中山，大连，厦门，钦州在未来十年具有房地产投资潜力。

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我在这里，就用一个简单易懂的方式，来释全一下未来十年房产走势，利用这个平台，给自己和有性趣的网友一个共同研究学习的机会。

在大家的认知里，都觉得中国房产到了一个危险的高位，但我不这么认为，中国房价虽然到了一个阶段性高点，但未来房价还有很多城市会继续上涨。

首先，一个城市房价上涨，是跟这个城市发展提升和开放程度分不开的。一个城市的发展在不断上升，上升就有工作机会，就会吸引更多的人才。这个城市房价也会跟着上涨，直到这个城市发展衰竭，经济开始下滑，人员外流，房价自然下跌。

这个规律在中国几大城市我们还看不到，未来的中国将有一大批城市会进入一线，更有一大批会进入国际一线。比如北京，上海现在已经是国际强一线A+，十年后难道不能成为国际强一线A++。广州现在是A-，难道十年后不能成为A+，深圳，成都，天津，现在是国际二线，难道十年后不会成为A+，还有杭州，南京虽然现在是国际三线城市，但十年后会不会成为国际A+呢？从发展势头来看，很有可能。从国际A++的城市房价来看，均价大约在人民币二十几万一平米，A+在十几万一平米。所以，我们投资房产就是投资这个城市的未来，如果你看好哪一个城市，就可以果断下手，如果不看好，就卖掉多余的房产。但我本人暂时还不会看空中国房产，我认为还会继续上涨。因为这里面还有一些城市房价还相当诱人。

投资房产唯一要注意的是别去那些没有产业支撑，靠国家政策拉动去库存，不限购的三四线城及以下区域买，由于不限购，造成房价人为炒作，而不是需求上涨，可以想象，未来没有人居住的地方，没有年轻人，没有工作机会，都是些老人，卖给谁呢？最可怕的是去库存越去越多，真的很危险了。

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过去的二十年，是房地产发展的黄金年代，未来十年，很多大伽认为是房地产会进入白银时代。我自己的看法是，只要中国的经济继续保持增长和城市化继续推进，中国的房地产就是一个值得投资的领域。至于如何投资中国的房地产，方法就有很多。

首先，如果你还有购房的名额，那么，买多一套房子是首选，房子是消费品也是投资品，一套用来自住，一套用来收租，本身也是一种保障。

其次，如果你手上的房子已经很多，我建议你可以投资上市龙头房企的股票，这里有一点需要强调，投资房企的股票不是炒股，如果你没打算持有5年以上，就不要持有5分钟。投资股票和炒股是完全两个概念。

最后，中国房地产的价格变化和中国经济息息相关，只要中国经济不断向好，房地产的价格就没有下跌的理由。起码按照现在的大环境来看，房地产是值得投资的方向，如何投资，就根据自己的资金实力因人而异。首先考虑买房子，然后考虑买龙头房企的股票。

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未来十年，投资房地产应选在①一线城市②经济发达2线城市(且建成区人口200万以上)。

三线、四线是国家去库存，不值得投资。但有个别生态环境较好的城市适合宜居和养老，可投资。

十年之内，中国房价还会继续平稳慢涨，不像当前三、四线那样疯涨。在以后三、四线城市会造成有价无市状态，后期接手的大多会成为接盘侠。发达一、二线还会更加集中人口增长，随之房地产会继续增长。

一个地区中心城市，也应选择在临近学区、政府、地铁出口这三个地带购房。什么新区不新区，都是骗人的。除非是国家中央层面决策的，会有发展机会。

经天纬地安邦定国

未来十年中国房地产的走势是由国际经济环境决定，如果美国坚持孤岛政策和贸易战，坚持美国就业和贸易顺差导向，我国亚投行和一带一路发展或出口经济受阻，经济以投资和消费拉动，则继续铁公基和房地产牛市。铁公基以农村基础设施投资和建设为主，房地产以一线城市核心领域为首。如果国际贸易良性，亚投行一带一路拉动经济调结构转型顺利，世界及国内经济平稳运行，则房地产的盛宴到此为止，但崩塌也不会很快来到。因为还是一个巨大的市场接盘侠一农民，将要进场。启动农民农村和农地这个巨大的货币兰蓄水池，至少还可以让房产市场保持十年不崩。目前房产市场高潮阶段进入尾声，但是盛世还要继续。

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