日前，在由中國基金報、證券時報在深圳聯合主辦的“第五屆中國基金業英華獎、中國基金業20年最佳基金經理評選頒獎典禮暨高峰論壇”上，鵬揚基金總經理楊愛斌對房地產市場發表了獨特看法，“

他指出，如果中國人口老齡化比較快，會給我們帶來什麼樣的結果？我們一個基本的判斷：任何一個老齡化的國家，老齡化以後的儲蓄率一定是下降的。日本的經驗表明，一個國家人口老齡化之後一定會導致住宅投資趨於下降，如果我們從望遠鏡的角度來看，人口老齡化以後我們還需要那麼多房地產投資嗎？

他進一步指出，根據世界銀行數據，中國置業人口（25-44歲）在 2013年左右已經見頂，未來中國整體實際住房需求將持續下降。大家可能很好奇，為什麼2015-2017年房地產市場還非常火爆？我相信現在的房地產有很多預防性的，把未來的需求提前到今天釋放。為什麼有這樣的釋放？因為過去二十年房價不斷走高強化了大家的預期，讓我們的需求和供給發生異化。現在看房地產的銷量、庫銷比創了歷史新低，未來會因為今天過度的需求，導致十年後產生嚴重的供過於求的結果，這是我們對這方面的思考。

另外，鵬揚基金總經理楊愛斌還表示，截止到今年3月份，老百姓購房貸款22.9萬億，裡面還沒有包括消費貸，相信消費貸至少50%和房地產有關。2017年3月到2018年3月，這一年的時間老百姓借了4萬億的債買房子，表內的貸款和非標貸款加起來大概是150萬億，直接房地產貸款佔了30%，相信還有很多的城投公司貸款裡面絕大多數是買地，未來房地產的貸款佔總貸款比例可能接近40%。如果十年之後房地產市場因為人口的原因出現逆轉，展望未來十年，利率會在什麼樣的位置？不可能一邊加槓桿一邊越來越高，一定有結束的一天。海外的經驗表明，槓桿率的上升也通常伴隨著利率中樞的下行，中國長期利率水平應是不斷下降的大趨勢，這是成熟經濟體的發展規律。

以下為鵬揚基金總經理楊愛斌演講觀點的部分摘錄：

• 當一個社會人口老齡化以後通脹會怎麼走？從日本的經驗來看，人口老齡化之後通脹是趨於下行的。
  這可能和想象中不一樣，“如果很多人都是老人了，請保姆可能都很貴，理個髮可能都要兩百塊”，真實的情況可能並不是這樣。因為一個社會的年輕人需求是遠遠大於老年人的，老年人在消耗他自己的收入，並不會產生更多的需求。
• 從債券利率上可以看到，當一個社會勞動人口下降的時候，往往也伴隨著債券市場收益率的下降，這個結果一方面是因為經濟下行，另一方面，依賴於退休金的老人，投資一定是趨於保守、穩健，債券投資的需求會更大一些。
• 勞動力是供給端。從需求端看，根據高盛的預測，2015年到2030年，全球中產階級增長78%，中國的中產階級2025年見頂，中國見頂的時間要明顯領先於全世界中產階級見頂時間。
• 槓桿總有到頭的一天，如果進入去槓桿的長週期，通常會伴隨以下幾點：一是為了抑制資產泡沫，通常會主動或被動實行貨幣的緊縮；還有一種情況就是泡沫達到極限，信用崩塌、資產價格暴跌。
• 對中國來說，目前並不是到了債務不可持續的地步，我們目前債務風險仍然是可控的，如果中央三年的防範金融風險攻堅戰堅持做下來，無論是中國的金融體系還是資本市場，都會有非常光明的前途。
• 中國利率的水平應該是趨勢往下降的過程，這個過程並不意味著中國經濟會出現問題，這是任何一個成熟經濟體的發展規律，即便中國的GDP將來回到5%左右的增速，中國仍然是一個繁榮、富強的國家。

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