地产观点|今天老百姓对房产过度需求,或导致十年后严重供过于求

日前,在由中国基金报、证券时报在深圳联合主办的“第五届中国基金业英华奖、中国基金业20年最佳基金经理评选颁奖典礼暨高峰论坛”上,鹏扬基金总经理杨爱斌对房地产市场发表了独特看法,“

过去二十年房价不断走高强化了大家的预期,让我们的需求和供给发生异化。今天老百姓对房产的过度需求,或将导致十年后产生严重的供过于求的结果。

他指出,如果中国人口老龄化比较快,会给我们带来什么样的结果?我们一个基本的判断:任何一个老龄化的国家,老龄化以后的储蓄率一定是下降的。日本的经验表明,一个国家人口老龄化之后一定会导致住宅投资趋于下降,如果我们从望远镜的角度来看,人口老龄化以后我们还需要那么多房地产投资吗?

他进一步指出,根据世界银行数据,中国置业人口(25-44岁)在 2013年左右已经见顶,未来中国整体实际住房需求将持续下降。大家可能很好奇,为什么2015-2017年房地产市场还非常火爆?我相信现在的房地产有很多预防性的,把未来的需求提前到今天释放。为什么有这样的释放?因为过去二十年房价不断走高强化了大家的预期,让我们的需求和供给发生异化。现在看房地产的销量、库销比创了历史新低,未来会因为今天过度的需求,导致十年后产生严重的供过于求的结果,这是我们对这方面的思考。

另外,鹏扬基金总经理杨爱斌还表示,截止到今年3月份,老百姓购房贷款22.9万亿,里面还没有包括消费贷,相信消费贷至少50%和房地产有关。2017年3月到2018年3月,这一年的时间老百姓借了4万亿的债买房子,表内的贷款和非标贷款加起来大概是150万亿,直接房地产贷款占了30%,相信还有很多的城投公司贷款里面绝大多数是买地,未来房地产的贷款占总贷款比例可能接近40%如果十年之后房地产市场因为人口的原因出现逆转,展望未来十年,利率会在什么样的位置?不可能一边加杠杆一边越来越高,一定有结束的一天。海外的经验表明,杠杆率的上升也通常伴随着利率中枢的下行,中国长期利率水平应是不断下降的大趋势,这是成熟经济体的发展规律。

以下为鹏扬基金总经理杨爱斌演讲观点的部分摘录:

  • 当一个社会人口老龄化以后通胀会怎么走?从日本的经验来看,人口老龄化之后通胀是趋于下行的。
    这可能和想象中不一样,“如果很多人都是老人了,请保姆可能都很贵,理个发可能都要两百块”,真实的情况可能并不是这样。因为一个社会的年轻人需求是远远大于老年人的,老年人在消耗他自己的收入,并不会产生更多的需求。
  • 从债券利率上可以看到,当一个社会劳动人口下降的时候,往往也伴随着债券市场收益率的下降,这个结果一方面是因为经济下行,另一方面,依赖于退休金的老人,投资一定是趋于保守、稳健,债券投资的需求会更大一些。
  • 劳动力是供给端。从需求端看,根据高盛的预测,2015年到2030年,全球中产阶级增长78%,中国的中产阶级2025年见顶,中国见顶的时间要明显领先于全世界中产阶级见顶时间。
  • 杠杆总有到头的一天,如果进入去杠杆的长周期,通常会伴随以下几点:一是为了抑制资产泡沫,通常会主动或被动实行货币的紧缩;还有一种情况就是泡沫达到极限,信用崩塌、资产价格暴跌。
  • 对中国来说,目前并不是到了债务不可持续的地步,我们目前债务风险仍然是可控的,如果中央三年的防范金融风险攻坚战坚持做下来,无论是中国的金融体系还是资本市场,都会有非常光明的前途。
  • 中国利率的水平应该是趋势往下降的过程,这个过程并不意味着中国经济会出现问题,这是任何一个成熟经济体的发展规律,即便中国的GDP将来回到5%左右的增速,中国仍然是一个繁荣、富强的国家。


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