日前，在由中国基金报、证券时报在深圳联合主办的“第五届中国基金业英华奖、中国基金业20年最佳基金经理评选颁奖典礼暨高峰论坛”上，鹏扬基金总经理杨爱斌对房地产市场发表了独特看法，“
过去二十年房价不断走高强化了大家的预期，让我们的需求和供给发生异化。今天老百姓对房产的过度需求，或将导致十年后产生严重的供过于求的结果。”他指出，如果中国人口老龄化比较快，会给我们带来什么样的结果？我们一个基本的判断：任何一个老龄化的国家，老龄化以后的储蓄率一定是下降的。日本的经验表明，一个国家人口老龄化之后一定会导致住宅投资趋于下降，如果我们从望远镜的角度来看，人口老龄化以后我们还需要那么多房地产投资吗？
他进一步指出，根据世界银行数据，中国置业人口（25-44岁）在 2013年左右已经见顶，未来中国整体实际住房需求将持续下降。大家可能很好奇，为什么2015-2017年房地产市场还非常火爆？我相信现在的房地产有很多预防性的，把未来的需求提前到今天释放。为什么有这样的释放？因为过去二十年房价不断走高强化了大家的预期，让我们的需求和供给发生异化。现在看房地产的销量、库销比创了历史新低，未来会因为今天过度的需求，导致十年后产生严重的供过于求的结果，这是我们对这方面的思考。
另外，鹏扬基金总经理杨爱斌还表示，截止到今年3月份，老百姓购房贷款22.9万亿，里面还没有包括消费贷，相信消费贷至少50%和房地产有关。2017年3月到2018年3月，这一年的时间老百姓借了4万亿的债买房子，表内的贷款和非标贷款加起来大概是150万亿，直接房地产贷款占了30%，相信还有很多的城投公司贷款里面绝大多数是买地，未来房地产的贷款占总贷款比例可能接近40%。如果十年之后房地产市场因为人口的原因出现逆转，展望未来十年，利率会在什么样的位置？不可能一边加杠杆一边越来越高，一定有结束的一天。海外的经验表明，杠杆率的上升也通常伴随着利率中枢的下行，中国长期利率水平应是不断下降的大趋势，这是成熟经济体的发展规律。
以下为鹏扬基金总经理杨爱斌演讲观点的部分摘录：
- 当一个社会人口老龄化以后通胀会怎么走？从日本的经验来看，人口老龄化之后通胀是趋于下行的。 这可能和想象中不一样，“如果很多人都是老人了，请保姆可能都很贵，理个发可能都要两百块”，真实的情况可能并不是这样。因为一个社会的年轻人需求是远远大于老年人的，老年人在消耗他自己的收入，并不会产生更多的需求。
- 从债券利率上可以看到，当一个社会劳动人口下降的时候，往往也伴随着债券市场收益率的下降，这个结果一方面是因为经济下行，另一方面，依赖于退休金的老人，投资一定是趋于保守、稳健，债券投资的需求会更大一些。
- 劳动力是供给端。从需求端看，根据高盛的预测，2015年到2030年，全球中产阶级增长78%，中国的中产阶级2025年见顶，中国见顶的时间要明显领先于全世界中产阶级见顶时间。
- 杠杆总有到头的一天，如果进入去杠杆的长周期，通常会伴随以下几点：一是为了抑制资产泡沫，通常会主动或被动实行货币的紧缩；还有一种情况就是泡沫达到极限，信用崩塌、资产价格暴跌。
- 对中国来说，目前并不是到了债务不可持续的地步，我们目前债务风险仍然是可控的，如果中央三年的防范金融风险攻坚战坚持做下来，无论是中国的金融体系还是资本市场，都会有非常光明的前途。
- 中国利率的水平应该是趋势往下降的过程，这个过程并不意味着中国经济会出现问题，这是任何一个成熟经济体的发展规律，即便中国的GDP将来回到5%左右的增速，中国仍然是一个繁荣、富强的国家。
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