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對於關注重慶樓市的人來說，最近，這座城市不斷釋放利好消息。
比如，前幾天，一紙供地計劃就把2018年住宅用地縮減了近1/3，直接減少9000畝。
於此同時，重慶南部核心區，洋人街市場搬遷一下騰出1000多畝建設用地。
部分即將待出讓的宅地，初始樓面價近7000元/平米，飆升30%以上。
還有近期無房可買的新盤市場，和
“見風就長”的二手房交易。由此，我們可以說，重慶房價的主升浪來了。
房價格局接近臨界點
我們來看看，現在4月份了，重慶的二手房價格走勢到底如何？
首先，價格明顯加速攀升。由2017年10月的1.175W均價，一路緩慢上行，到了春節之後，也就是2018年3月底之後，線條陡直上升，漲幅進入新的通道。
第二，議價空間顯著縮減，曲線雙雙上行。也就是說，最後的成交價越來越接近當初的報價，議價空間快速消失，房東其實在偷偷變相漲價。
第三，跌漲格局徹底反轉，上漲大勢已經形成。上週剛剛漲價房源數首次超過降價數，實現反轉。漲價726套，降價657 套，且漲價幅度大於降價幅度。
一般，對於二手房市場來說，一波大的完整的漲幅要經歷以下階段：
1、蓄勢階段。現象：剛開始時，低價盤被不斷吃掉，成交量放大，房價小幅上揚，急於出手的賣房者趁機出貨。漲價盤的數量還不及降價盤，但房價已經在上行了。
2
、主升浪階段。現象：漲價消息開始擴散傳遞，賣房者觀望情緒濃厚，降價數量減少， 漲價盤數量超過降價盤，房子的議價空間減少，房價快速拉昇。直到第三個階段。3、瘋狂階段。現象：各種怪相亂出，比如談價越談越高，成交價居然大於掛牌價。去年3月份的北京，4月份的重慶和9月份的成都就處於這個階段。
4、尾聲階段。現象：賢者時間，高潮後的寧靜，成交量縮減。尾聲可長達數年，也可短至幾個月。進入下一波蓄勢階段。
3月初直到現在，重慶房價又來一波，所以，我們說目前重慶樓市進入第二個階段，主升浪到了……
供地的歷史性轉折
2018年4月4日，重慶市宣佈
計劃供應宅地29000畝。而2017年，重慶市計劃供應的宅地為38000畝。
二者相比，今年，重慶入市宅地將一下縮減23%，少了9000畝。
業內分析，重慶土地供應歷史性轉折來了。
對於土地供應“大幅度”減少的真相，大致是：主城沒變，甚至還可能略微增加，而周邊區縣大幅度減少！
原因很簡單，區縣供大於求，主城目前供小於求。
至於更深層次理由，最近多看看重慶新聞，就會明白。重慶要做實做靚“
內陸開放高地”和“山清水秀美麗之地”，把重慶好山好水保護好，把江城山城建設好，成為享譽國內外的山清水秀美麗之地。重慶土地供應已經迎來拐點，不能再“浪費”了。
第二個事，一季度，重慶主城一共出讓了28塊地，其中內環以內，只有3塊，約佔10%
，事實告訴我們，成熟區幾乎已經沒有規模性土地了！再結合4月10日官方舉辦的2018主城區土地推介會，又一個明確的信號：重慶主城的城市邊界將再一次被拓寬，未來，重點土地已然集中去了水土、龍興、空港、鹿角界石南彭、麻柳等可謂主城區南北的“端頭”之地。
可想而知，未來重慶樓市的格局，將隨著市中心土地的減少而進一步演變，就是，供求的不平衡造成市中心二手房售價持續上升。
地價跳漲36%
在市場已然啟動的時間節點，一直具有風向標意義的土地市場，也開始煽風點火。
重慶核心地塊即將閃亮登場，極大帶動了市場預期。
這塊地位於重慶南CBD彈子石板塊，佔地面積近10000平米，建築面積近3.5W平米，起始樓面價達到6800元/平米，將在5月4日進行拍賣出讓。
我們再來看之前這裡土拍情況。
2017年6月13日，金地以7.6億元競得重慶南CBD彈子石一宗宅地，樓面價9973.75元/平方米，溢價率99.48%。
該地塊東臨中海國際社區，西臨近內環高速。規劃為二類居住用地，佔地面積2.54
萬平方米，容積率為3.0，可建體量達7.62萬平方米，起始總價3.81億元，起始樓面均價5000元/平方米。就是說，過了10個月，同板塊內的土拍價由5000元/平米漲到了6800元/平米，跳漲了36%。
而在重慶南更加偏遠的片區，已經出讓的地塊，其最終樓面價遠遠超出預期。
財信來了，8219元/㎡！
北大資源來了，8264元/㎡！
首創也來了，8623元/㎡！
中鐵二十局也來了，8845元/㎡！
這次彈子石CBD的地塊位置更加優越，起拍價更高，最後成交的樓面價，是10000+還是15000+……請自行想象。
重慶南區茶園板塊
重慶買房的5個維度
重慶由於多江和山地，因此區別於絕大多數城市，買房也要會“因地制宜”。
重慶主城被兩條江“割裂”形成了“四岸”，又被四匹大山“割裂”形成了21個組團。
重慶主城區
重慶城區版圖與組團
因為特殊的地形，重慶的出行成本其實非常高。在重慶買房，務必要先把生活成本計算到房價裡面！
生活成本的最大頭，就是“時間”。
假設你年收入20萬，一年上班245天，每天8小時，你的時薪就是102塊，如果你每天堵路上3小時，那麼一年就浪費掉7萬5，你收入的37.5%，就被“割裂”的重慶交通給吞噬掉了！
此外，重慶由於此前天量土地供應，版圖的外擴，新區新城也特別多，因此是賭新區的“漲”還是守城區的“穩”，也要有所考量。
回到居住的原點去思考，對於核心區價值與新區價值，我們的評判維度是：
①區域板塊被“割裂”的程度；
②周邊“富裕階層”所在產業的密集度以及半徑；
③自然資源的佔有；
④配套資源的佔有；
⑤不可複製性。
這五個維度，決定板塊的核心價值和未來潛力。
拿這五個維度去套重慶各個板塊，也會一目瞭然。
重慶江北照母山板塊
以重慶北區為例。
北面被山水割裂的程度相對最低，被山的影響最小，縱深開闊，便於交通互聯，平坦的地勢，又利於生產經營。
十來年的一路向北，也就是這麼來的。
北區發展的原點，是北濱路，然後依次逐漸往北，新牌坊，照母山，禮嘉，中央公園……
目前的北濱路，基本進入開發的尾聲，新房幾乎每個盤都只剩下零星的1、2棟。北濱路的二手房也是2017重慶本輪樓市行情啟動最快，升幅最大的板塊。
成熟區需要的是穩，將入住率坐實，
新區需要的是呈現，讓大家更懂他。
對於我們選房選板塊，意義也在於此，
買成熟區，價格略高，但區域成熟，變現能力強，勝在“穩”；買新區，價格低，規劃新，適合“搏”。- End -
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