不要溫和地走入那個良夜，白晝將近，暮年仍應燃燒咆哮。
——狄蘭·托馬斯
PART 1
昨晚，經過7個多小時，336輪鏖戰，恆隆地產以總價107億元，拿下武林核心百井坊地塊，溢價率118%。
摺合樓面價55285元/㎡，並且百分百自持。
據統計，百井坊是全國二線城市迄今最高樓面價，除了北上深，只略低於廣州廣紙輕工地塊（以55437元/㎡、總價約20.4億元的代價被時代地產競得）。
但廣州是純住宅小型體量地塊，杭州是純商業地塊，完全不一樣的性質。
“終於不是銀泰了！”“這是杭州成為一線城市的最好證明！”“下一個東京銀座、新加坡烏節路！”半座杭州城，都沉浸在一片雀躍的氣氛中。
1960年創立於香港的恆隆，1992年進軍上海，憑藉地標物業“恆隆廣場”，執內地奢侈品市場之牛耳。
天價百井坊地塊，暫時被用作停車場
但商業地產的圈內人士，表現卻出奇地平靜。
某外資商業大佬第一時間發朋友圈：杭州大廈、銀泰百貨、嘉裡中心、萬象城紛紛發來賀電和慰問電。
祝賀就好了，為什麼要慰問呢？因為這麼高地價，賬真不知道要幾年才算得平啊！
從百井坊地塊的數據看，總體量19.4萬㎡，商業建築佔比不低於45%。有商業地產人士粗略估算，月平均租金至少要在1000元/㎡以上，才能盈虧平衡。
這是什麼概念呢？以不遠處的嘉裡中心為例，月均租金大約為400元/㎡。
在摩天大樓林立的錢江新城CBD，萬象城零售鋪的月租約390—450元/㎡，來福士零售鋪的月租約210—300元/㎡。
也就是說，恆隆廣場的坪效至少要是嘉裡中心、萬象城等的2倍以上，才能做到“不虧”。
PART 2
如果放到全國層面上來比較，就更一目瞭然了。
這樣的租金水平，要北京、上海好地段的頂級商業才能做到。比如北京的三里屯太古SOHO，上海的IAPM、IFC。
上海恆隆廣場，算是這方面的金字塔尖，2017年商場平均月租1941元/㎡。
即便是廣州和深圳，到1000元/㎡月租的距離也有點遠。
至於杭州，目前顯然還實現不了。何況武林商圈群雄並起，杭州大廈、銀泰百貨、國大城市廣場，加上新鮮出爐的武林廣場地下商城，每個項目都會形成分流。
這樣的諸侯割據局面下，恆隆想要一家獨大，幾乎是不可能的。所以這個租金一出，圈內集體震驚。
何況，地塊限制真的太大了。有業內人士笑稱：“考驗設計師的時候來了。”
流光璀璨的武林商圈
地塊整體比較狹長，唯一的臨街主展示面在體育場路上，只有百大旁邊的一小塊位置。西面和延安路之間有銀泰阻隔，南臨百井坊巷這樣的平常小道，幾乎是整個“窩”在裡面。
展示面和外部交通不佳，出路只有做好微觀環境和內部動線。
4.33的容積率要做足，就只能“拔高”樓層。佔地面積不算開闊，近4.5萬㎡，因此大家想象中“太古裡”式的街區式商業，也很難實現。
在某資深商業地產人士看來，“武林商圈”光環不斷退化，也是無奈而不爭的事實。
這跟很多其他城市的老商業中心空心化類似。大的區域規劃，決定了市中心並無騰挪空間，周邊居民嚴重老化。
地塊還規劃了大量寫字樓，和一座150米的主塔樓，但作為高端商務區，武林也同樣不再是杭州的首選。交通擁堵、停車不便，都是不利因素。
PART 3
杭州的商業地產四平八穩多年，本土商業又強勢，如今有新鮮外資品牌項目的強勢注入，大家的興奮還是溢於言表。
包括審美疲勞的銀泰，剛做出親橙裡的阿里，都被嫌棄。
一位前綠城員工說，2014年春天，為了杭州中心，幾乎跑透了全亞洲最好的商業中心。
結果發現：杭州的商業已落後太多，可能是過去30年，浙江的民營經濟過好，消費支持比全國其他二線城市要堅挺得多。期待恆隆帶來不一樣的未來。
但恆隆品牌近幾年的表現，其實也不算高光。
北京三里屯太古SOHO，已是潮人聚集地
2017年，恆隆地產在內地共持有8家商場，總租金收入為26億元，其中上海恆隆廣場和港匯恆隆廣場，就佔去了17億元。
其租金收入，過於倚重一線城市，瀋陽、濟南、無錫等二線城市均表現平淡。
另外，恆隆的產品線單一老化。相比之下，同為港資的新鴻基、九龍倉、太古和新世界，都百尺竿頭更進一步。
新鴻基在上海有口碑上佳的環貿IAPM和國金中心IFC，徐家彙國貿中心ITC也會在今年開業。
北京的三里屯太古SOHO、成都的太古裡，幾乎就是“街區式商業”的同義詞。
上海K11的莫奈特展，當年名噪一時
更厲害的是新世界的上海K11，僅憑一個3.8萬㎡的實驗性項目，短短時間內，發展成了一條辨識度高到離譜的“藝術商場”產品線。現在連寧波都有K11了。
而恆隆地產，只有一個“恆隆廣場”，與杭州大廈定位高度重疊。
要知道，杭州大廈這樣走純一線奢侈品路線的商場，近幾年被電商和海外代購衝擊，已漸失光彩。雖然2017年營收有回升，相比巔峰期，仍有20億的差距。
恆隆所代表的“高端商業”標籤，眼下也有幾分逆潮流而行的味道。
奢侈大牌日子不好過、不再開新店，早已不是秘密。90後新新人類也壓根對奢侈品不感興趣，他們最注重的，還是體驗和社交。
PART 4
不過，也有不少杭州業內人士，對此持樂觀看法。
比如某商業項目的S總，就發了一條朋友圈：“至於港企為何拍出地王，內地專業人士一般會經歷：震驚，感嘆，看不懂，不理解，淡化淡忘，再次關注，重點研究，恍然大悟等漫長的過程。”
典型例子，是2005年嘉裡拿下的浙醫大湖濱地塊，約1.5萬元/㎡的樓面價，當時堪稱天價。
從拿地到商場正式開業，歷經11年，每天財務成本達70萬元。
不過，與嘉裡中心一起開發的類住宅逸廬，最終單價賣到了10.5萬/㎡。上個月，逸廬剛成交一套270㎡的大戶型，總價2851萬元！
單價10萬+的逸廬，很多都看得到西湖
杭州某房產公司總經理、恆隆前員工W總，則給出了另一個全然不同的視角。
W總大學畢業的第一站，就是上海恆隆廣場。他說，恆隆的第一代是保守的，陳曾燾、陳曾熙兄弟奠定了基礎，但保守的作風，讓恆隆從香港第二退到了第八。
第二代的陳啟宗、陳樂宗兄弟是進取的，也是偏保守的，但守住了香港前四。
“當年上海恆隆廣場所有高層，包括重要部門的中層，全都是香港派過來的。”W總說，這是一種文化。香港四大家族，也屬陳氏兄弟最低調。
守住香港前四的陳啟宗
“一個保守的企業突然進取了，要麼有突破，要麼走向滅亡。”W總表示，他看好恆隆的第三代陳文博。
今天的拍地，讓他看到了一個更進取的恆隆。
據W總的測算，百井坊項目土地加建設成本大約140億，港資一般有5%的年回報就算及格，其實沒大家想像的那麼難做到。
PART 5
前述S總認為：拿地要考慮通脹和匯率，以及中國經濟最終向好的預期，但最終還要看自己的現金夠不夠。
這與W總的看法不謀而合。
一句話，W總認為陳氏兄弟的現金完全“玩得起”。不要只看恆隆地產2017年一年78億的租金收入，還要看陳樂宗一手創辦的晨興資本。
晨興資本成立於1986年，1992年進入中國，主攻VC。
晨興資本有多牛呢？你所熟悉的互聯網大鱷：小米、搜狐、攜程、鳳凰網、迅雷……都有晨興的A輪投資。
一手創辦晨興資本的陳樂宗
其中，晨興是小米最重要的投資者，佔股達17%以上。
目前小米啟動海外IPO，有資本市場人士粗略估算，以最少的700億美元估值計，
晨興資本對小米投資或可淨賺117億美元，獲利接近90倍！有高歌猛進的晨興，對陳氏家族而言，最不擔心的可能就是現金流。
公開資料顯示，2014年雷軍決心進入印度市場時，陳氏家族作為引薦人，還在雷軍與印度總理間扮演了牽線搭橋角色，人脈可謂“通天”。
恆隆在上海賴以起家的港匯恆隆廣場
W總認為，相比李嘉誠的撤資，陳氏兄弟堅定看好內地，戰略眼光非同一般。
此次恆隆107億“入股”杭州，更像是某種特殊的背書。
對在香港拿過47萬/㎡天價地的恆隆來說，5.5萬/㎡或許真是小菜一碟。而且，5月初剛融了30億美元，錢不是問題。
對杭州人而言，有這樣資本雄厚、高層關係良好、喜歡慢工出細活，並且年輕三代逐漸掌權的企業，來開發武林絕版寶地，無論如何也算一種利好。
那麼，還是老戲碼，時間換空間，恆隆最終能交出一張比嘉裡更好的答卷麼？
- End -
▼
文 ∣ 樓小姐
部分圖片來自網絡
閱讀更多 層樓 的文章
