华泰-携程金融拿去花第一期资产支持专项计划近日获深交所通过，是旅游行业首笔储架式 ABS。
一、ABS是资产证券化的三种形式之一
ABS属于非信贷资产证券化形式，以物业租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持。储架发行模式可以一次审批、多次发行。
三种资产证券化形式分别为：
1、商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities，CMBS），融资规模一般可贷比例达到资产评估值的60至70%。属于债类资产证券化产品，不要求产权拆分或转移，保留了融资人（资产持有方）对资产所有权的完整性。
2、非信贷资产证券化（ABS），以物业租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持。
3、房地产投资信托基金（REITs），以成熟物业为基础资产发行股票、信托受益凭证。分为私募房地产信托基金和公募房地产信托基金，目前我国内地还没有开放公募房地产信托基金。
二、资产证券化是三种融资模式之一
资产证券化是介于直接融资和间接融资之间的一种创新的融资模式，分为信贷资产证券化和非信贷资产证券化。
三种融资模式分别为：
1、直接融资
直接融资是借款人发行债券给投资者，从而直接获取资金的融资形式。
2、间接融资
间接融资是通过银行作为信用中介的融资方式，投资人存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。
3、资产证券化
是介于直接融资和间接融资之间的一种创新的融资模式，分为信贷资产证券化和非信贷资产证券化。
三、所有基金区分为私募基金和公募基金
按照是否公开上市交易，区分成私募基金和公募基金。
（一）私募基金
私募基金不公开上市交易，主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。
1、银监会监管的私募房地产信托基金
即私募REITs相对风险较小，较多为1至2年收回本金及收益，债权投资为主，发行的条件是四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；资本金比例不低于35%；开发主体具备二级资质；土地和在建工程抵押40%以下。
2、工商局备案的房地产私募基金
即房地产PE属于类信托，相对风险较大，有的土地和在建工程抵押超过60%，其发行的LP（有限合伙产品）灵活性大，股权投资为主。投资年限较长，大部分采取“3加2”（3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本）。
将LP（有限合伙人)分为优先及劣后两个级别。劣后级LP及GP用本金来作为保证，使优先级LP可以先行收回投入的本金，并获得一定比例的固定投资回报。优先级LP与劣后级LP按事先约定比例出资，当投资退出时，优先级LP享有优先受偿权，劣后级LP则在本金全部偿付之后有可能得到较高的收益。
（二）公募基金
公募基金公开上市交易，主要包括房地产信托与商业信托。
1、房地产信托（REITs）
有《房地产投资信托基金守则》规范，在获利分派上，REITs守则规定每年必须分配90%以上的现金；举债不能超过总资产的45%；任何时候每项物业拥有超过50%的所有权及控制权。例如，2013年7月10日，开元产业信托在香港主板挂牌。
2、商业信托（Business Trust）
没有《商业信托法》监管，没有强制性分派要求，股息由信托管理人的董事会决定，因此派息比率较房地产信托低；举债不受限制；旗下物业的所有权及控制权比例没有限制。例如，金茂投资2014年7月2日在香港上市。
附一：赵焕焱近期发表演讲：
【赵焕焱2018年发表演讲10】2018年5月16日，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱在金华市旅游饭店协会举办的酒店论坛上发表演讲《大数据时代的酒店经营与管理》。
附二：赵焕焱近期在媒体发表观点5则：
1、【赵焕焱2018年在媒体发表观点100】2018年5月17日，《第一财经电视台》播放采访华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱关于规范共享住宿健康发展的观点。
2、【赵焕焱2018年在媒体发表观点99】2018年5月17日，《每日经济新闻》在“华住持4.5%股份战略投资雅高，是为反击另一家酒店集团？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
华美首席知识专家赵焕焱则表示，不存在什么华住反击之说。此次华住与雅高的合作，互相持股只是双方业务合作的一个保障。而在雅高的布局上，截止目前为止锦江只是财务投资，且在今年政府正面在境外投资上的规定要求，通过投资海外企业入股第三方集团都已不存在可操作性。
此外在华住与锦江这两大本土酒店在资本运作上的可能行，赵焕焱更是直言两者目前并没有此类操作的合理动因。
3、【赵焕焱2018年在媒体发表观点98】2018年5月17日，《每日经济新闻》李卓在“美团酒店间夜量首次超越携程系总量？在线旅游或现颠覆式变局”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
赵焕焱认为，未来发展多元化，产业链上下游、资源、核心竞争力等的共享将成为在线旅游业发展的主要趋势。
赵焕焱进一步表示，未来不同平台对于市场份额的竞争将会引发更多细分场景的竞争，进而促进不同平台更好地提升服务质量，提升整个场景的多元化发展。这样的竞争是健康的，也有利于消费者，反对单纯的价格竞争。
4、【赵焕焱2018年在媒体发表观点97】2018年5月16日，《北京商报》在“利润率不断放缓，经济型酒店改攻个性化”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
北京、上海等一线城市高端酒店房价相对较高，也为中端酒店提供了发展空间。华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱坦言，经济型酒店的租赁成本、人工成本都逐步上升，以前的房价水平已经无法覆盖成本，因此在提升酒店软硬件水准的基础上提升房价水平成为必要。此外，个性化酒店品牌需要一个品牌培育期。“需要注意的是，品牌培育策略需要研究，不能品牌繁多而知名度不高。”
5、【赵焕焱2018年在媒体发表观点96】2018年5月16日，《第一财经日报》乐琰在“华住集团首季净营收增三成至20亿元”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
“高端酒店如今的入住率和价格都比之前几年有所下滑，而经济型酒店市场的竞争已经非常激烈。相对而言，价格适中且高性价比的中端酒店崛起。在整体趋势向好的情况下，华住加快了三线以上城市的布局开店，对于效益有问题的加盟店也做了调整，这些都改善了业绩。同时，宜必思和桔子酒店在今年都有好转的趋势，尤其是桔子酒店渗透到三线城市了，加上几大品牌开店数量增加，同比经营数据明显提升。”华美首席知识专家赵焕焱分析。
【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖（Special Outstanding Contribution Award）”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。
【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。
【工作原则】实事求是讲真话，做没有人做的事；追求长期价值，确保每篇质量；从传递知识到创造知识，从知识到智识，化智识为方法；与人为善，以人为师，与世无争。
【赵焕焱发表演讲190次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至5月16日10次。
【赵焕焱发表文章756篇】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至4月2日36篇。
【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1942次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至5月17日100次。
（赵焕焱接受天津卫视采访）
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