究竟什么是公租房？
按照《恩施土家族苗族自治州公共租赁住房管理办法》，文中规定，公租房是指政府提供政策支持，限定户型面积和租赁价格，向符合条件的对象出租的保障性住房（包括按照规定并入的廉租住房）。公共租赁住房实行谁投资、谁所有、谁受益的原则，投资者权益可以依法转让。
公租房如何筹建？
文件规定，公共租赁住房可以通过以下方式筹集：
（1） 政府投资建设、收购、租赁以及腾空公房；
（2） 商品住房开发以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设；
（3） 鼓励各类投资主体投资建设；
（4） 鼓励用工单位投资购买、建设、改建（改造）;
（5） 将经济适用住房、廉租住房等政策性住房纳入;
（6） 社会捐赠；
（7） 其他方式。
公租房筹建过程中应注意哪些问题？
1、 政府投资公租房资金来源
文件规定，政府投资公租房资金来源有5个：
（1） 中央补助公共租赁住房专项资金；
（2） 财政预算安排的公共租赁住房建设资金；
（3） 从土地出让净收益中按比例计提用于公共租赁住房建设的资金；
（4） 提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额；
（5） 政府融资的资金；
（6） 出租、出售公共租赁住房及配套设施回收的资金；
（7） 社会捐赠及其他渠道筹集的资金。
2、 公租房用地优惠
公共租赁住房建设用地纳入本地年度土地供应计划,并优先保障供应。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于公共租赁住房建设。政府投资建设的公共租赁住房,建设用地按照划拨方式供应；其他方式投资建设的公共租赁住房,建设用地可以采取划拨方式，也可以采取出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。
政府鼓励用工单位投资购买住房，面向本单位符合条件的新就业职工和外来务工人员租住；鼓励用工单位在符合城市规划和土地利用规划的前提下利用自用土地建设公共租赁住房，或者对闲置厂房、仓库、办公等非住宅用房进行改建（改造）用于公共租赁住房。但改建（改造）非住宅用房为公共租赁住房的，需满足规划要求，并按规定办理报批手续。
3、公租房建设标准
如果社会投资主体投资建设公共租赁住房，应当将公共租赁住房套型面积、建设标准、设施条件和租金水平作为土地出让的前置条件或者在《土地划拨决定书》、土地租赁协议中予以明确。
如果是新建成套公共租赁住房,户均套型面积控制在60平方米以内，高层控制在70平方米以内。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应当符合《宿舍建筑设计规范》的有关规定。
集中新建的公共租赁住房，应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑交通、就学、就业、就医等基础条件的要求，小区内的配套服务设施要按照普通商品房小区的要求配套到位，做到水、电、气终端收费。公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，按照“谁投资、谁受益”的原则，统一经营管理。
哪些人可以申请公租房？
公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等无力通过市场解决住房的群体，具体包括：
一、符合下列条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭
1、具有申请地城镇常住户口，且在申请地城镇居住；
2、家庭人均年收入低于上年度申请地城镇居民人均可支配收入的80%；
3、无私有住房或者私有住房家庭人均住房面积低于16平方米；
4、未租住公有住房或者其他保障性住房。
二、符合下列条件的新就业职工
1、具有申请地城镇常住户口；
2、在本地就业2年以上；
3、已与用人单位签订劳动（聘用）合同；
4、本人及配偶在申请地城镇无私有住房，未租住公有住房或者其他保障性住房；
5、收入稳定、有能力支付承租的公共租赁住房租金。
申请人父母具有申请地城镇常住户口且与申请人户口在一起的，其父母应当符合住房困难家庭条件且未以家庭名义申请保障性住房。
三、符合下列条件的外来务工人员
1、年满18周岁；
2、持有就业地城镇暂住证（居住证）；
3、在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，有手续完备的劳动（聘用）合同；
4、在就业地连续缴纳社会保险1年以上或者累计缴纳社会保险2年以上；
5、本人及配偶在就业地城镇无私有住房，未租住公有住房或者其他保障性住房。
公共租赁住房租赁严格实行申请、审核、公示、轮候、配租制度。具体办法由各县市人民政府根据实际情况制定。
申请公租房人多房少怎么办？
为解决人多房少问题，政府统一管理的公共租赁住房配租实行分类轮候制度，以下几类人可以优先分配到公租房：
（1）符合廉租住房保障条件的家庭；
（2）享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等住房困难家庭；
（3）州、县市人民政府引进的特殊人才，在我州城镇工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人等；
（4）连续三次未获配租的申请人，可直接安排配租。
优先对象的范围和优先安排的办法由各县市住房和城乡建设部门根据实际情况确定，报本级人民政府批准后公布实施。政府统一管理外的公共租赁住房由产权单位编制配租及运营管理方案，报住房和城乡建设部门备案。
签订公租房合同应注意什么？
一、明确合同内容
公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当与承租人签订书面租赁合同。合同应当明确下列内容：
（1）合同当事人；
（2）房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；
（3）租赁期限，租金及其支付方式；
（4）物业管理、水电、燃气、有线电视、网络等费用的支付方式；
（5）房屋用途和使用要求；
（6）房屋维修责任；
（7）停止公共租赁住房保障的情形；
（8）违约责任及争议解决办法；
（9）其他约定。
二、合租人变动
多人合租的，由共同申请人签订租赁合同、缴纳全部租金及其他费用。承租期间，不得增加共同居住人员。如果有共同居住人员退出租赁的，由其余共同居住人员申请，经管理部门同意，可以更换共同居住人员，并变更租赁合同相关内容，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。
三、租赁期限
公共租赁住房实行有限期租赁，租赁期限最短为1年，最长不超过5年，一般为3年。新就业职工的租赁期限，原则上不得超过其劳动（聘用）合同的有效时限。期满后承租人仍符合规定条件的，可申请续租。
四、租金水平和物业费缴纳
公共租赁住房租金标准由物价部门会同当地财政、住房和城乡建设部门根据经济社会发展水平、租赁对象支付能力以及市场租金水平等因素综合确定,原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定，实行动态调整。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，按规定对符合条件的低收入住
房保障对象予以适当补贴。
这里以恩施市单个市为例，恩施市公租房实行不同对象差别化租金定价机制，对最低收入家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭实行差别化租金，最低收入家庭租金标准为0.60元每月每平米。低收入家庭、中等偏下收入家庭租金分别按照同地段、同品质、同类型住房市场租金的40%、70%确定公租房租金标准。
集中新建的公共租赁住房实行规范化物业管理；在商品房开发小区中配建的公共租赁住房纳入该小区的物业管理。租赁期间发生的物业管理、水电、燃气、有线电视、网络等费用均由承租人负责缴纳。
退出公租房应注意哪些问题？
一、续签、腾退
租赁期届满需要续租的，应当在期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先租赁权；不符合条件但暂时无法退房的可以给予3个月过渡期。未按规定提出续租申请的，租赁期满应当退出公共租赁住房。
赁期内，承租人通过购买、获赠、继承等方式获得住房且超出公共租赁住房申请住房面积标准的或者在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房，暂时无法退房的可以给予3个月过渡期。
租赁期满或者过渡期满，承租人应当腾退公共租赁住房。腾退住房时应当结清房屋租金及水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应当恢复、修理、赔偿。
二、租赁期间违规行为
承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，记入诚信记录，其申请人5年内不得再次申请公共租赁住房，并依法予以处理：
（1）提供虚假证明材料等取得公共租赁住房的；
（2）转租、出借或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
（3）改变公共租赁住房用途的；
（4）破坏或者擅自装修承租的公共租赁住房，拒不恢复原状的；
（5）无正当理由连续空置所承租公共租赁住房6个月以上的；
（6）拖欠租金累计6个月以上的；
（7）在公共租赁住房中从事违法活动的。
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