搜狐焦点讯 历经22家房企、49轮、46分钟激烈竞价，谢岗一宗“竞自持面积+自持年限”
地块最终被东莞市长裕富泽园建造有限公司（实为中熙地产的子公司）以8816元/㎡+自持90%+自持5年、总价34816万元艰难斩获，同时也刷新了东莞商住用地自持比例的最高纪录。
除了中熙地产之外，碧桂园、新城控股、时代中国、保利地产、远洋、龙湖、华侨城、华润等房企大鳄都参与了本地地块拍卖。业内人士表示，开发商想在东莞生存，就必须先拿地，而现在，就是一个千载难逢的拿地好时机。
业内解读
搜狐焦点：谢岗镇小地块为何吸引众多开发商争抢？
东莞合富研究院高级分析师李兴旺表示，谢岗镇商住土地和商品住宅已断供多年，楼市需求长期被压抑，或不得已外溢至周边镇街，谢岗镇楼市需求有待新项目激活；此地块地段较好，距离中心区较近，是优质地块，开发前景较好；在粤港澳大湾区规划的利好背景下，全国众多知名房企“抢滩”登陆东莞，市场出现“一地难求”现象，无论是传统的热点区域，还是非热点区域，为了企业战略需求，也
因为看好后市发展，虽然调控政策保持高压，土地市场热情仍较高。自持面积高达90%+5年，开发商将如何运营这个地块？
业内人士表示，过去在“拿地-开发-销售”的快周转模式下，开发商获得的仅仅是短期收益，物业长期增值收益被购房者拿走了。未来，大城市楼市进入存量时代，靠新房开发和资产快周转的开发商最容易被市场淘汰，而持有一定量的经营性物业，尽管会有资金沉淀的压力，尽管损失了短期收益，但更容易在存量时代生存下来、占得先机、实现转型，探索并分享大城市产业升级和公共服务不断完善外溢到物业上的增值。从这个角度上讲，持有物业的开发商也能够获得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。
目前，对开发商自持项目并开展出租的业务模式，业内普遍认为热点城市租金回报率仅为2%~3%，如果再扣减管理费用、维护费用，实际投资回报或在2%以下，比国债投资收益率还要低，这样的投资是非常不划算的。但是，如此低的投资收益率下，为何有如此多的开发商参与竞拍附加自持条件的地块呢？为何在地价、房价触及竞拍上限转入“竞自持”后，自持比例居然从15%上行至100%？从中可以观察到，
决定开发商自持行为的关键因素应该不是租金回报率，而是潜在收益。土拍回顾
10:38
结果出炉！地块最终被东莞市长裕富泽园建造有限公司（实为中熙地产）以8816元/㎡+自持90%+自持5年、总价34816万元艰难斩获。
10:35
1677房企再报： 34816 万元 +自持面积85 %+自持年限不低于5 年
10:16
978号房企报：34816 万元 +自持面积60 %+自持年限不低于5 年
10：13
竞拍号978房企报价！参与本次竞拍房企数量达到22家！34816 万元+自持面积 40%+自持年限不低于 5年
9:55
地块已达最高限价！竞自持了
9：43
房企数量已达到20家！总价达到32035 万元，折合楼面地价8122元/㎡。
9：15
报价房企已增至14家，地块总价达到26535 万元，折合楼面地价6719元/㎡。
截止至28日9时
报价房企已增至11家，地块总价达到25535 万元，折合楼面地价6466元/㎡。
截止至5月27日19时
该地块已有9家房企报价，总价已达到23535 万元，折合
楼面地价5959元/㎡
地块看点
作为今年二季度首宗出让的地块，该地块又有哪些看点？
看点一
时隔6年再推地
有望填补新房空白
在距离地块500米处、占地7.7万㎡的银湾湖度假村在今年1月18日的司法拍卖中，被东莞本土房企聚龙集团以2.5亿总价一举夺下，折合楼面地价约为3236元/㎡，土地用途为商住用地。截止5月15日，该地块暂未有动工迹象。在二手房方面，位于谢岗广场的永江国际公馆售价约在12000元/㎡，且可售房源较少。
据资料表明，谢岗镇最近一块公开出让的商住地是在2012年，此后，谢岗镇再未公开出让商住用地。2016年12月，谢岗镇曾经在东莞公共资源交易中心公开挂牌一宗占地2万㎡的商住地，由于地块涉及行政诉讼，最终被国土局收回。今年再次公开挂拍商住地块，若能成功出让，可打破区域新房6年0成交的空白。
看点二
调控高压不减
地块还能拍出高价吗？
值得一提的是，东莞在5月8日就曾出台最新备案政策，政策规定，楼盘一经备案不得上调价格，但可以下调备案价。此外，发改部门办理房价备案时不予考虑高地价因素。同月19日，住建部公开发文表示，未来楼市调控将调整为全面指导调控，文中要求各地改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。此举要求开发企业应充分考虑项目地价等综合开发成本以及相关调控政策，理性拿地，合理定价，稳健经营，共同促进房地产市场的持续健康发展。
在市政府、中央住建部的调控高压下，高昂的地价和企稳的房价之间的矛盾让大部分高价地项目入市却步，特别是在市场正长期处于低迷阶段，通过高溢价来实现营收的手段显然难以实现。在面对融资困难、回笼资金、提升业绩等方面的挑战，让不少开发商感到十分“头大”。谢岗镇这宗二季度首块出让的商住地，最终将以多少价钱成交，值得期待。
看点三
二季度迎土地拍卖潮
地价能否刺激成交回暖？
今年一月份，自虎门博涌地块成交后，再无挂牌宗地，断供近4月后，二季度下旬，东莞将再次迎来土地招拍挂热潮，6月，东莞还将有7宗土地亮相招拍挂市场。在市场低迷时期，开发商急需利用高地价来刺激成交回暖。
△地块出让时间表
地块概况
据东莞公共资源交易中心挂牌信息显示，本次谢岗镇出让的地块位于谢岗眼口工业区。该地块占地面积16454.84㎡，容积率≤2.4，总建筑面积约为39492㎡。地块起始总价19035万元人民币，起始楼面价位4820元/㎡；当地块总价达到最高限价34816万元人民币，楼面地价达到8816元/㎡时，竞拍模式将由“竞价”转为“竞自持”环节。
△地块出让牌
△地块实景
△周边交通
△公交站台
△谢岗广场
在轨道交通方面，莞惠城轨位于谢岗镇的银瓶站于2016年3月3日正式通车，给市民出行带来极大的便利。
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