独在异乡为异客，每逢见节倍思亲
很多异乡游子在大城市打拼工作，由于房价太高，他们选择租住房屋用来居住，当租住的房屋遭遇拆迁，而租期还有很长时间，房屋补偿是否有自己的部分？剩余的租金如何退还？搬家的搬迁费谁来出？如果是商品房停产停业的损失又该如何计算？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
从该法条中，我们可以看出，房屋拆迁补偿的对象只是房屋的所有权人，而租客并不能取得房屋的拆迁补偿金，也并非是租住的时间长短来决定是否有权利申请拆迁补偿。
那么租赁房被拆迁，租客什么都得不到吗？
我们来看看下面这则案例。
2012年，河南鹿邑县的任X与代X签订了租赁合同，租用代X门面房190平方米，租期为五年。租用期间任X将此门面房用于家纺专卖店，并办理了个体工商户营业执照，税务登记证，并且任X已将房租交付至2016年6月11日。
2016年5月底，鹿邑县政府为建设项目，将该门面房拆除，补偿费（其中包括停业停产费）被房主代X直接领走。随后任X多次向代X讨要停产停业的损失，却遭到代X的拒绝。
为维护自身的合法权益，任X向鹿邑县人民法院提起诉讼，要求代X返还停产停业的损失。
法院认为：“公民从事民事活动应当按照公平、等价的原则，必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收的房屋所有权人即被征收人给予公平补偿。被征收的房屋被生产经营者承租的，生产经营者与被征收人应按约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人对生产经营者给予适当补偿。
最终经法院判决代X获得了停产停业费的30%。
本案中，代X和任X没有解除租赁关系，任X在得到相应的补偿金后，没有将停产停业的损失合理分配，而是全部据为己有，这显然是一种违法行为。
有关法律规定，出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
所以，当租赁的房屋遭遇拆迁，租客可以选择以下做法：
1、房屋被征收拆迁属于政策的变化，属于不可抗力，租客可以解除与出租人的租赁合同，并拿回未到期部分的租金。
2、租客可以与房屋的所有权人协商，在所有权人进行产权置换后，重新与所有权人签订房屋租赁合同。
3、可以向拆迁人申请房屋搬迁补助费。
一般情况下遇到拆迁，承租人可以与房主协商解除租赁关系，并要求返还剩余租金，也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同。如果选择继续履行租赁合同，则需要房主选择产权调换的方式，之后产权调换的房屋仍由原承租人承租。
当然，为了避免租赁房遭拆迁后租赁双方不必要的纠纷与诉累，在此建议租赁双方在合同中将拆迁后如何补偿写明，以保障双方的权利。
另外，租赁房屋被拆迁后，原有的租赁合同是否还有效力？
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说无论采取什么方式引起房屋所有权发生变动，均不影响租赁合同的效力。所以，拆迁人或者征收人通过补偿方式获得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力。
总结
出门在外，很多事情总是身不由己，像租赁房遭遇拆迁这些事情，不是我们能够主导的，承租人能做的事情就是未雨绸缪，将一切可能发生的事情想明白，在租赁合同中都列出来，如果真的有这些事情发生，我们也好按合同办事，也省了许多不必要的麻烦。
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