近期，任澤平以上千萬年薪加盟恆大的一紙任命書傳遍了朋友圈，被網友調侃為“最貴”經濟學家。在大家聚焦任澤平薪酬的時候，我們更關心的是他的觀點。
比如，他用最淺顯的道理，“物以稀為貴”來解釋房價上漲的根本原因；一針見血地指出了“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的房價趨勢判斷因素；他還用犀利的眼光去看房產稅的“兩面性”，並分析出致房價上漲和下跌的不同情境……
易哥分享“最貴”經濟學家任澤平的8個觀點，看懂他的房產邏輯。
01
什麼決定房價？
長期看人口、中期看土地、短期看金融
什麼決定房價？研究了10年房地產後，把它總結為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。
中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。
短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？暴漲。非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。
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02
大部分流行的地產觀點都是錯的？
不瞭解政策&單一邏輯謬誤
第一個是不瞭解政策。比如很多人講房地產“市場”，誰告訴你房地產就是一個市場？中國土地供給都是管制的，市場起碼要有供求。分析的邏輯框架就錯了，所以很多人過去十多年不停在看空，結果漲成這樣。
第二個不要試圖用單一邏輯來解釋。比如大家經常講中國要人口老齡化，所以房價漲不動了。老齡化這個話題講了這麼多年，房價還是無畏無懼地上漲。
03
未來幾年如何配置資產？
2017/2018年炒股，2019/2020年買房
未來幾年我們怎麼進行資產配置？我的回答非常簡單。2017、2018年炒股票，2019、2020年買房。然後炒股票，17、18年炒有基本面的股票。19、20年買人口流入地方的房子。
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04
什麼是城市化的正確姿勢？
人口向大都市圈持續聚集
中國過去十多年，我們城市規劃指導思想一直沒變，“控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展”，這就是我們城市化的思路。
但是全球來看，無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。
為什麼？因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。
05
為什麼過去一線房價漲幅這麼高？
人地分離，供需錯配
就是因為我們在“控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展”的城市化指導思想下，土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚，導致了人口城市化和和土地城鎮化明顯背離，從而導致了人地分離，供需錯配，一二線房價過高，三四線庫存過高，這是根本的原因。
06
房子最重要的是什麼？
地段，地段，還是地段
房地產永遠是一個區域市場。比如說過去的兩年北京上海房價翻了一倍，東北房價沒漲啊。所以搞開發的人永遠記住，房子最重要的是什麼？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判斷房地產市場永遠也要記得它是有區域屬性的。
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07
個人住房房產稅什麼時候出臺？
短期內難以推出，尚待加快推進
6大前提條件尚不具備： 包括開展全國的住房普查、建立全國統一的不動產登記系統、統一界定房屋性質、完成房產稅改革、界定居民“基本住房標準”、完成修訂《稅收徵管法》。
短期難以替代土地財政：由於較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產難以統計和確權、真實城鎮化率較低等因素，即使開徵個人住房房產稅，短期內也難以替代土地出讓收入。
無論是從國外還是重慶上海試點看，房產稅均不是穩定房價的有效手段。
08
房產稅能抑制房價嗎？
因城市情境不同而異
在房價嚴重脫離居民消費能力，投資換手率高、投機獲利盤巨大的市場環境下，房產稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產，同時弱化改善性和投資性需求，從而導致房價下跌。
而在人口持續流入、經濟和產業發展前景好的城市，市場需求旺盛，供不應求，房產稅會被轉嫁給需求方，推高房價和房租，並不能抑制房價上漲。
從國外實踐經驗看，房產稅也不是政府抑制房價過快上漲、促進房地產穩定發展的重要手段。
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