“中國第一豪宅”湯臣一品的外立面，海花島的爆款戶型，住宅是3梯2戶，270度環形海景，公寓是180米粵西第一高樓公寓……
一個朋友問我，這樣的房子，你覺得應該賣多少錢？樓叔說不好意思我不想知道，貧窮讓我失去了對世界的好奇心。但朋友又說：這房子的保姆房都比你的海景房要“壕”……
樓叔的自尊心受到了一萬點暴擊！
湛江哪有這樣的盤？
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沒錯這個盤就是調順島地王項目。
樓叔之前搞了他家的“萬元底薪招聘”筆試題，測試成績是相當慘烈。而且我覺得這東西應該是炒作，於是第二天直奔招聘現場。
一到現場樓叔震驚了，這麼多奔馳寶馬，一個個看起來像空姐、網紅的美女款款下車進入招聘會場。樓叔頓時有些心虛，悄悄停好我的限量版敞篷……電動車，穿上超A阿瑪尼溜進了會場。
（文末筆試和答案公佈）
這裡真是人氣爆棚，看來樓叔的招聘啟事還挺管用，帥哥美女雲集，有幾個簡直是模特身材，胸部以下全是腿……還有高學歷的建築系碩士生。樓叔鼓起勇氣參加了筆試，僥倖過關！但是面試環節被刷了，考官說我顏值過剩而才華不足……
呵呵，有眼不識泰山。樓叔立刻發動自己強大的人脈，挖掘這個樓盤的各種內部信息，提前曝光它！
畢竟人家的銷售都是模特，對吧？
所以，樓叔就是要撕破這個豪宅的面紗，打碎它的神秘感，讓你們的營銷策劃裸奔去吧！
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費了一點周折，因為動用了非常上層的關係，才搞到手，而且裡面一些細節還在修改。但是，關鍵信息都已經被樓叔一網打盡，樓叔確認，這個項目就是江湖傳說中的“湛江第一豪宅”
下面樓叔就來暴力拆解這個所謂湛江第一豪宅：
【270度U型海景】
湛江不缺海景，但缺完美的海景。
湛江未來最好的一條黃金海景岸線，就是從萬達榮盛開始，到招商局郵輪碼頭、保利水上運動中心、喜來登、金沙灣、調順島文化中心、恆大外灘、調順大橋、龍王灣溼地公園、奧體中心，這樣一條“U”形岸線，基本囊括了湛江一灣兩岸的所有高大上景觀，再由海灣大橋封口，形成一個馬蹄狀的“海景閉環”。
按理說這個岸線上的任何一個盤，都只能看到180度的海景。但調順島卻剛好處在這個“U”字的底部，而且是一個突出在海中央的島嶼，270度海景環繞。
而從調順島地王項目的建築設計圖來看，它的海景房東南朝向，剛好正對著海灣大橋的中點，也就是兩個斜拉索橋墩的中間。這種位置在湛江的海景盤來說是絕無僅有的，從客廳陽臺看出去，一條大橋橫亙眼前，左擁海灣東岸線，右抱海灣西岸線。
到這裡，算是前所未有的“雙岸線海景”，但是哪來的270度呢？沒錯，從臥室、書房甚至洗手間，你統統都能看到海景，不單看湛江海灣正中心，還能看金沙灣海濱浴場、龍王灣海域和海洋溼地公園，甚至是濱湖公園的溼地和湖面（這裡以前也是海）。
這麼一看，還真是“270度U型海景”！
但樓叔馬上發現這個盤有個缺點，晚上望出去到處都是燈紅酒綠紙醉金迷的璀璨夜景，很容易消磨我們無產階級的鬥志。
【湯臣一品外立面】
就樓叔掌握的信息來看，調順島地王的外立面確實有湯臣一品的影子。
湯臣一品的外牆是一種定製的獨特顏色，號稱“湯臣COLOR”，用的是三菱的納米技術材料做出來的。樓叔不知道恆大外灘會不會這麼下血本，但是從夜景效果圖來看，外牆風格、亮化設計確實和湯臣一品有些神似，只不過湯臣一品是江景，調順島地王是海景。
湯臣一品在2006年就賣到了13萬/平。當時湛江的房子多少錢呢？大概3000多/平吧。
【海花島爆款戶型】
樓叔一拿到戶型圖，就看出來這是用了海花島最暢銷的幾個海景戶型。這幾個戶型的特點是最大程度地展示海景，讓海景映入住戶的臥室、陽臺、客廳、餐廳乃至活動室，打麻將的時候如果輸錢，往外看幾眼海景也就釋然了——老子有錢。
樓叔去海花島看過房，客觀說這幾個戶型在湛江來看，是屬於上乘的海景戶型，設計理念是領先的。
【保姆電梯】
這個項目最精華的戶型是它270平方的樓王，3梯2戶，每家除了各自一個私家電梯外，竟然還有一個共用的——保姆電梯！獨立的房間！陽臺！衛生間！弱弱問一句你家還缺男保姆嗎？
綠城是比較早搞保姆電梯的豪宅開發商，目的是保持主人活動路線的獨立性，讓保姆工作動線和主人生活動線分隔。畢竟保姆是要攜帶勞動工具、生活垃圾等出入電梯的。
湛江市場上還沒出現過保姆電梯，所以這傢伙夠銷售吹一陣了。
【戶戶東南看海】
項目的總規來看，調順島地王住宅產品是戶戶東南看海的。
看海的角度來說，在湛江市區東向看海是比較理想的，所以湛江海灣西岸的海景房，總體來說居住體驗要好於海灣東岸的海景房。
而東南向看海，又好於東向看海。所以這個朝向是不錯的，基本做到坐北朝南，避免了西曬。
【180米粵西第一高樓】
調順島地王還有一棟海景公寓產品，這個公寓有個特點，高。180米，據說是粵西最高的建築，在整個湛江海灣鶴立雞群。這個角度和高度，樓叔模擬了一下它的視角，可以把整個湛江市區全部看完。客觀說，買一架望遠鏡，你女朋友在特呈島和別人泡溫泉你都能看清楚。
這棟粵西第一高的地標還沒建起來，到時候樓叔考慮提前去體驗一下，拍點照片發朋友圈絕對幾百個贊。
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目前湛江市場還沒有真正的豪宅項目，但在2018年有幾個開發商都志在為湛江市場做出接軌國內一線城市的豪宅。樓叔雖然買不起，但是也很期待這些產品帶來的新的住宅產品設計潮流。
恆大外灘這個項目，樓叔觀察，可能會將湛江的海景住宅設計往前推一大步，還是值得期待的。目前項目的銷售中心、商業街都已經封頂了。樓叔掐指一算，應該距離開盤不久了。
至於這個項目的開發成本，到這裡樓叔也可以算出來了。樓面地價8000多，加上這種產品設計、市場定位、用料水平，應該超過了17000元/平。
這個成本，已經達到了豪宅產品的水平。
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不過要是說恆大外灘的保姆房比樓叔的海景房還好，樓叔不能同意。
房產最重要的三個價值是什麼？地段，地段，還是地段！樓叔的海景房最大優勢就是地段！在哪裡？
請看——湛江海灣中心的東頭山島，特呈、南三、東海三島拱衛，兩層農民別墅自帶無邊際蝦池。最關鍵我東頭山是真正的海島，比調順島真一百倍，保證你颱風天不可能出門，在家獨享紅袖添香靜謐時光。買不起外灘的弟兄們不要難過，歡迎來東頭山定居，享受海島世外桃源，與文化名流為鄰。
真土豪，買真海島。
【送福利來了！筆試和答案公佈】
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