恢复高考后，他的机会来了，但是第一年却没有考上，第二年才拿到录取通知书：以周口市第三名考入武汉钢铁学院(现武汉科技大学)。

他选报钢铁学院，以为钢厂都是在城市， 一定可以跳出“农门”。

4年之后，许家印实现了这个愿望，成为河南舞阳钢铁厂的一名工人，实现了自己“逃离农村”的愿望，在工厂里许家印表现出了非凡的领导力，当上了车间主任。

当时的许家印有些清高，不喜欢讨好献媚人，干了7年车间主任后，一直得不到提拔，他对工厂失望了。

在1992邓小平南巡之后，全中国流行下海，许家印也南下寻梦，来到深圳。这成为许家印崛起的转折点。

他先从业务员做起，后来当了办公室负责人，到深圳第三个年头，许家印说服老板，踌躇满志地来到了广州，成立了一家名为鹏达的房地产公司。

在广州，许家印操盘的第一个项目就赚到上亿的利润，但他却只拿着3000多块每月的死工资，没得到老板的业绩奖赏。当他鼓足勇气要老板给自己涨到10万年薪，老板果断拒绝了他。

1997年，为生活也为前途，许家印成立恒大，开始了在地产业的崛起。

许家印抓住了房地产迅猛发展的契机，恒大2002年销售额20

短短8年，许家印旗下恒大集团构筑起房地产、钢铁的联合舰队，实现年产值规模230多亿元。他的个人资产也迅速积累到120亿元人民币。

2009年11月，恒大地产在香港上市，许家印一跃成为中国当时内地首富，身价达到422亿。此后恒大开展多元化经营，从2013年起，恒大进入一个多元化经营的大时代，狂飙突进，拥有总资产超过7500亿元人民币，年销售超3000亿元人民币。恒大绝对控制的上市公司多达10家，

随风而过218573292

学过哲学的童鞋都知道，“所有的偶然都是必然”，许家印成为首富既有股价上涨的偶然性，也有公司的发展和资质被认可的必然性。

表面上看，许家印之所以成为首富，主要是今年恒大恒大股价暴涨，累计涨幅高达300%以上。

过去，恒大发展的高负债、高杠杆、高周转、低利润的模式并不被境外投资者认同。很长一段时间，恒大的股价、市盈率、评级甚至融资成本都差于同规模的甚至小规模的上市房企。但人家就是凭借这一模式走到全球第一房企，走到中国首富。

如今市场证明，在中国这个特殊的市场，过去他们所认为的高风险发展模式让恒大从一个上市时销售规模刚破百亿，在7年内迅速成长为地产一个，销售规模3734亿。我看来这就是企业家的直觉和执着，别人都说这种模式不行，但我就看好这个方向，最后市场证明我是对的。这就是为什么许家印成为首富的最直接也是最明白的原因啊

而且老许是个明白人恒大今年开始对自己“下狠手”转型，放弃自己曾经苦心孤诣追求的规模，转投效益的“怀抱”，这不就是格局吗？于是，我们今年频繁看到瑞信、大摩、美银美林、国泰君安等机构纷纷调高恒大的评级和目标价，过去的看空变成看多。就连一向严苛穆迪也破天荒调高了恒大的债券评级。

老许是在迎合投资者吗？我打心里不相信，我是觉得他又看到新形势下另一条模式，要不你以为什么是首富？

不懂还让我回答

许家印成了胡润百富榜第12位中国首富，我们该相信谁？

首富轮流坐，明年到他家。《36计·胡润百富榜2017》显示，恒大许家印以2900亿元首次成为中国首富，他是胡润百富榜19年来第12位中国首富。他是胡润百富榜19年来第12位中国首富，也是历年来财富最高的首富！

1.

今年胡润百富榜的精华看点

59岁的许家印的个人财富值半年涨了近2000亿，达到历史上新高2900亿，几乎是去年4倍，可以说是很诚实了。

46岁的马化腾财富增长52%，以2500亿元超越马云位列第二。

53岁的马云及其家族财富缩水2%，以2000亿元退居第三，但大阿里系有近50人上榜。

首先，这次共有2130位企业家财富达到20亿元及以上，比去年增加74位上榜，总上榜人数比五年前翻了一倍，是十年前的近3倍，是15年前的20多倍。可怕的是，互联网行业的大佬们占据了半壁江山，或许以后还是先去互联网IT行业谋个职位，再考虑能不能创个业，与大佬们对上话。

其次，令人眼前一亮的是，中国第一女富婆，碧桂园杨惠妍以1600亿元坐上第四把交椅，超过前前首富万达王健林，而王健林则以1550亿元的身价退居第五。

接着，今年的女富豪比例是25.8%，比去年的24%略有上升，其中7成白手起家。

总体来说，胡润表示：“今年我们全球富豪榜前100名门槛是830亿，前十名这些人都能上全球富豪榜前100名”。前十名平均年龄49岁，比去年前十名年轻5岁。

胡润还表示：“许家印的财富增长主要是这半年，涨了2000亿，平均一天涨10亿，这是99年以来财富增长速度最快的一次。”

2.

一方说富，一方喊穷，我们该相信谁？

此外，胡润还表示：“上榜企业家去年一年纳税超过一万亿，占中国总财政收入的6%。”在上榜企业家中，公司去年纳税上百亿的包括：华为超800亿，中国平安746亿，恒大超450亿，万达317.5亿，阿里巴巴以及蚂蚁金服合计238亿。

陈亮是谁？蚂蚁金服副总裁！韩歆毅则是另外一位蚂蚁金服集团的副总裁！两位纷纷在文章和评论“喊穷”，甚至不惜以“铁锅炖自己”来表决心。他们为何会如此激动？究竟有什么真相不为人所知？

胡润本人就此进行了回应：蚂蚁金服诸位上榜人士的财富，是按蚂蚁金服市值估算而来，均为公开资料。

“陈亮是我们查询到的杭州君洁股权投资企业的26个股东之一，占有君洁3.39%的股份，而君洁持有杭州君瀚97.18%的股份，杭州君瀚则持有蚂蚁金服42.28%的股份。按此计算，陈亮间接持有蚂蚁金服1.39%的股份，而蚂蚁金服的市值是按照600亿美金作为参考，保守扣除蚂蚁金服承诺上市后补偿阿里巴巴集团的部分市值，按照扣除后2500亿市值计算，得出陈亮34亿的财富数字。”

原来，胡润榜单的编制方法的：胡润研究院收集了候选人的所有公开信息并进行反复交叉核对，使用市场价值来评估企业家拥有的财富。

他们声称：

我们的信息来源主要有四个渠道——

第一、所有重要的中、外媒体报道；

第二、股市公告，包括A股和港股主板、创业板，以及新加坡、纳斯达克、纽约、多伦多、伦敦和悉尼证券市场；

第四、我们十年来建立起来的遍布全国的有效信息网络和巨大的数据库。

可是，这难道就是事情的全部了吗？我们该相信谁？要知道，许多富豪及家族出于闷声发大财的考虑，会刻意隐瞒自己的真实财富，毕竟财不外露，但富豪是谁对你来说只是一种谈资，还是洗洗睡，明天早点迎接新的阳光吧！

云爱云逮

许家印为何能成为中国首付？我觉得主要问题在于现在的中国经济体系中，房地产行业仍然是支柱型行业，房地产产生的金融产值达到了国民经济的很大比例。对于老百姓来说，房地产任然是家庭重要的资产，对于现有中国人如今的家庭概念，房子仍然是一个家庭成立的重要成分，只要社会上还主张没有房子不能结婚的概念，在老龄化未完全完成的前提下，房地产还会持续发展很大一段时间；其次，许家印的成功和恒大的正确的发展策略有关，恒大的房产发展策略沿袭了“农村包围城市，由规模走向精品的策略”，在现在普遍一二线城市“地少人多”，竞争压力大的现有环境下，恒大将主要发展战场集中在三四线城市，并在全国房地产低迷的条件下提出了“精品、质量”的恒大标准，在三四线城市大规模投资并获得了成功；现在的恒大推出了“金融、健康、房地产、旅游”四大产业，在现有资金流充足的情况下，多线开展业务，不断拓展市场，横向发展极大扩宽了恒大的资金来源，将恒大从单独依靠房地产行业的现有条件下逐步解脱出来，而且四大产业相辅相成，更加可贵的是能够相互配合，创造出更多价值，由此建立和恒大集团屹立不倒的基础。马云有钱是因为马云用阿里巴巴帮助社会解决了商品信息交流的问题，马化腾获得成功是因为qq帮助社会解决了人人之间信息交流的问题，并在获得普遍大众大规模的认可；许家印的成功关键在于他抓住了社会房地产事业的主要矛盾！以前的恒大在帮助社会解决房产不足的问题发挥了重要的作用，取得成功，并奠定了在中国的现有房地产龙头地位；现在的恒大在发挥原有产业规模的基础上，不断创新提升房地产品质，走精品路线，提升大宗居住的环境；同时通过四大支柱行业，横向发展商业规模，利用健康，旅游——比如恒大养生谷 ，不断给恒大房产创造附加价值，利用金融行业将自身资金梳理协调；这种战略意识步步稳扎稳打，又不断大胆创新，步步升值，也难怪许家印能当上中国首付。

歌已央

悟空问答上不少答案都有阴谋论的色彩，我承认这挺吸引眼球的，但太过简单，对解析这个世界没有任何意义。

首先我想说，从来没有人因为目标成为首富而成为首富的，有点绕口是不是？简单点说，就是没有人是因为能赚钱而成为首富的。可能很多人都不记得了，当年李泽楷手里持有腾讯超过25%的股票，如果他能拿到现在，这些股票的市值早就超过1500亿美金，他妥妥的超越他爸，妥妥的全球首富，身家是比尔盖茨的两倍。

为什么李泽楷错过了这个机会，因为他是为了赚钱而投资腾讯的，套句流行语那是赚钱限制了他的想象力。所以，很多人看首富，只看到了别人风光的一面，却看不到背后的格局。要成为首富要耐得住寂寞，经得起诱惑，受得了压力。

许家印从河南一个小乡村里一步一步走出来，他是正儿八经穷过人。穷到读大学前都要吃发霉的馒头，穷到34岁还要挤在深圳一家厕所改成的出租屋。当然他也是把握住中国房地产迅猛发展的机会了，1993年开发第一个楼盘赚的钱就过亿了，各位看官，试想一下你是一个苦哈哈的穷孩子，忽然间天下掉下一个亿给你，你接着会怎么选择，要知道1993年即使你在北上广深工作，年薪有个4万已经不得了了。如果是我，我肯定想这已经够我过一辈子了。还担啥风险，看别人脸色。

所以我TMD这辈子就成不了首富，当年的小许拿到利润后，想都不想马上再投资，而且通过银行把杆杠放大。可能有人看到这里会说，什么格局啊，赌徒而已吧。

那再看看这几年的例子，当年恒大入股万科大伙都记得吧，刚说完老许是野心家，老许就亏70亿把股权转给了深圳的国企。有见过亏70亿的野心家吗，他要真想着赚钱，老许什么都不用做，甚至不妨碍他卖人情给深圳国企，他只要把转让股权的时间往后挪挪，按万科的股价他分分钟可以净赚100亿以上。如果不是胸早有布局，谁会这样作抉择？

再看看恒大这些年的扶贫，3年投入超过110亿，看看他投入足球，硬生生把跌入泥潭里的中国足球拉起来。冯仑说过，企业家是按自己价值观投资的一群人，他们很多时候的投资都离赚钱很远的，但钱就是拼命往他们身上靠。

你要理解为什么许家印能成为首富，你首先要看到许家印的价值观在哪里，他背负压力、诱惑、寂寞依然要按自己价值观行事的起点在哪里。

有时间，我再跟大家分析一下。

绿豆如茵

擅于发现问题，擅长订立制度、标准、条例解决问题的习性和能力，是许家印鲜明的特征，也被他广泛运用到恒大，继而让不断庞大的人事、业务合理化、条理化、清晰化运作，并且有法可依，有法必依，执法必严，违法必究也正是在管理上的建树，让母校武汉科技大学聘请他为管理学教授、博士生导师.

恒大成功的秘诀之一就是“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神，是全体恒大人的思想成果和精神力量，在企业发展过程中得到不断完善和升华，永远都不会过时。

艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取的企业精神有助于员工较大限度地挖掘自身潜力、较大程度地释放自身创造力，与企业同呼吸共命运，从而使企业产生巨大的凝聚力和竞争力。

艰苦创业：集中体现在勤俭朴实、坚忍不拔、吃苦耐劳，是恒大集团实现超常规、跨越式发展的源动力，是恒大人的优良传统。

无私奉献：集中体现恒大人的主人翁意识，胸怀广阔、奉公正己、献身事业、回报社会，实现企业和个人共同进步，是恒大人的价值取向。

努力拼搏：集中体现恒大人勇往直前、孜孜以求、敢于挑战、奋发有为，是恒大人的精神写照。

开拓进取：集中体现恒大人在工作中要光大传统、与时俱进、勇于创新、追求较好，是恒大人的制胜法宝

輕描淡寫2313

“特价模式”让利回血---快速周转

许家印第一次和“首富”联系在一起是2009年冬天。

2009年11月5日，恒大在香港联交所正式上市。当天收盘，恒大市值达到705亿港元，恒大总裁许家印也凭借68％的持股将479.49亿港元（约合人民币422亿人民币）收入囊中，首次成为中国首富。

不过，这个首富之位来得有些迟，2008年许家印本有机会坐在这个位置。2007年，恒大启动IPO计划，当时业内人士预测，如果恒大在香港上市成功，许家印将有可能成为中国的新一任首富。之后反转的剧情是，2008年3月20日，土地储备量位居全国第一的恒大集团在香港首次公开发行股票遇冷搁浅，许家印的首富之路也因此中断。

IPO计划失败后，恒大资金链几近崩溃，不少业内人士甚至直接将其与“死亡”挂钩。不过“被收购”“被倒闭”的恒大随即拿出业绩打脸“吃瓜群众”，2008年恒大实现销售收入118亿元。

中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全曾公开表示，2008年下半年全国主要城市商品房的成交量都有40％左右的下滑。在楼市遇冷的大背景下，恒大这场“业绩争夺战”打得并不容易。

为了挽救资金链、回笼资本，恒大地产开启“特价模式”。2008年国庆期间，恒大地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘同时开盘，并予以“八五折”特价销售。而这一“让利策略”让恒大在国庆黄金周短短七天时间内取得了50亿元销售业绩，占2008年全年业绩的42.37％，成为资金链回血的第一大功臣。

2009年3月5日，参加完全国两会政协联组会议的许家印在媒体围堵时回应恒大资金链问题，“去年一季度，恒大计划上市，但受到金融危机影响延缓了，120亿～150亿的融资计划没有实施，对企业有很大的影响，恒大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”随后许家印话锋一转，“但对于恒大来说，最冷的寒冬已经挺过去了。”

接下来迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大卷土重来，2009年重启IPO。此次的上市之路，恒大走得尤为顺利，截至公开认购时，恒大保证金认购额高达38.6亿元，较其招股首日超额近五倍。

一年时间，从跌入谷底到重新登顶，无论是上市还是成为首富，对恒大和许家印来说都不是易事。

高负债下的“圈地运动”

恒大的关键词有很多，而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个：一个是高土储；另一个是高负债。

2006年，恒大引入美林、德意志银行等多家国际知名投资机构约10亿美金的投资后，开始疯狂“圈地”。到2008年，恒大从偏安广州一隅到全国22个城市，土储面积增至4600万平方米，翻了8倍。而彼时，各大房企放缓拿地速度，2008年，碧桂园的土储面积稍逊恒大，为4439万平方米；富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米，均约为恒大土储面积的一半。

然而，2008年土储面积的成倍增长，于恒大而言只是开始。

恒大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年，房企拿地基本处于停滞状态，消耗库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒大反其道行之，大手笔买买买，成为房企中的“一股清流”。2010年，恒大土储面积再次翻番达到9600万平方米，不但成为了全国最大的“地主”，还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。

伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒大负债合计199.39亿元，而这一数字在2009年为499.14亿元，2010年涨至830.86亿元。虽然高负债在房地产行业已成常态，但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒大一家。

高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩张；另一方面也容易给企业带来“资金链紧张”的沉重打击。然而让公众不解的是，2008年IPO失败后，恒大资金链几近断裂，已经在高土储上“栽了跟头”的恒大为何还打算在同一个地方摔两次。

恒大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒大的眼光确实独到，随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现，而恒大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。

易观智库房企中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，“土地储备是衡量上市房企的一个重要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”，土地是最基本的投资生产要素”，而这一道理，恒大2006年就已经参透，是最早一批具有土储意识的房企。

俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土储面积达到2.76亿平方米，且今年上半年新增土储就超过6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒大负债合计13248亿元，几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。

在高土储和高负债的策略下，地产行业起步较晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科，最终成为龙头老大。

今年以来，恒大股价更是持续走高，7月27日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许家印也因此成为中国首富。

向低负债轻资产转型

高土储和高负债给恒大带来高增长的同时也带来了高风险，已经做过“老大”的恒大决定放慢步伐、稳健发展。“求变”是恒大2017年给自己的新标签。

2017年8月28日，恒大在中报里提到三个转变：一是从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略转变；二要从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；三是完成“房地产业”向“房地产+服务业”转变。

三大转变，并不是恒大的随心起意，一直都在“等风来”的恒大终于迎来了自己转型的时机。

2017年上半年，恒大合约销售达人民币2240.9亿元，合约销售建筑面积为2475.1万平方米；同时，恒大实现收入1879.8亿元，较去年同期上升114.8％，实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4％，股东应占利润188.3亿元，较去年同期上涨832.2％。亮眼的业绩为恒大的战略转型做足了准备工作。

从“三高一低”向“三低一高”的转变是恒大最为重视，也最下功夫的一个。2017年上半年，恒大提前完成了共计1129.4亿元的永续债赎回工作，既是恒大降低负债的决心，也是其转变迈出的第一步。

接下来恒大要走的“第二步”“第三步”还有很多，就像负债不是一天堆积而成的，恒大的“减负”工作也只能循序渐进。为此，恒大准备在2017年7月至2020年6月，将土储总量控制在每年负增长5％～10％；力争在2020年6月30日将负债率将至70％左右。

如果说“三低一高”模式对负债率提出的要求仅仅停留在一个模棱两可的数字上，那从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略的转变，就为降低负债指明了具体的操作方向：一方面，适度降低土储规模以减少土地款支出，以审慎、务实的策略在必要地区补充优质土地储备；另一方面，通过收购兼并、合作开发等项目获取方式为下阶段拓展项目。

不过恒大要想在2020年实现这一目标并不是其在中报里规划的那么简单。伴随房企股价高涨的，还有对房地产前景的不看好，恒大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。

關鍵字: 恒大 生活 许家印