新房市场又来新货了！
昨日（5月9日），位于宝安中心新安片区的玖悦项目拿到了预售，主推建面56-122平1-4房的住宅产品，备案价6万+/平起。值得注意的是，
这也是2018年宝安区年内第一个拿到预售的纯住宅产品。
据悉，位于前进一路与创业二路交汇处（灵芝地铁站C1出口旁）的玖悦，本次主要推出的是住宅产品，共252套房源。
项目属于宝安区名校宝安中学共享学区和宝民小学学区范围内，也就意味着首付最低100万出头即可上车双名校学区房！
壹
在楼市调控不放松的背景下，深圳新房市场被政府严格限价。
宝安当然也不例外，位于宝安新安的玖悦本次以单价6万+/平入市，加之其将推的产品为56-122平1-4房单位，粗略估计，最低首付100万出头。
楼盘名：玖悦雅轩
项目位置：前进一路与创业二路交汇处
主力户型：56-122平1-4房
备案套数：252套
备案价格：61883元-77203元/㎡
交楼标准：带装修
房屋用途：住宅
产权年限：70年
另外，来自Q房网的数据显示，本次拿到预售的玖悦，其周边次新房二手房均价基本为7-8万。
目前项目具体户型图楼校长暂未拿到，欢迎有了解的后台留言爆料来撩哦~
贰
为什么眼下新房如此受关注？
因为限价造成的价差，正在不断形成资本捡漏的空间。
从最近新房成交情况来看，大部分楼盘的销售成绩都不错，去化7-8成比较常见，部分性价比高的热门关内楼盘甚至售罄了。
应该说，近期入市的新盘，基本上价格都相当“克制”。要么跟往期产品价格持平，有些因为产品不同价格甚至低于往期；要么就略低于周边同类项目，二手房价倒挂现象普遍。
但你可不能简单认为所有新房都可以闭着眼睛买买买。
经过楼市调控不断洗礼，精明的购房者们，如今在深圳新房市场里玩起了“捡漏”跟“淘笋”的游戏。
新房限价，众多的优质项目以惊喜价格入市，但如何找到优质项目，才是决胜的关键筹码。
值得格外重视的是，随着深圳创新活力得不断提高，经济面的持续向好发展，对人口人才的吸附力提升，深圳早已不是一个区域性市场，来自全国各地的实力买家，也在不断涌入深圳，挤压购房机会。
去年入市的华润悦府开盘200人排队一夜卖完，今年4月份入市的万科臻山府200+套房源几乎秒光，无不表明来自全国的市场资金在向深圳优质项目发动疯狂狙击。
毕竟，价差只决定短期涨幅空间，优质的绩优股项目，才能保证其不管在任何政策背景下，均能穿越牛市熊市，跑赢整个大市。
唯有如此，
才能激起购房者特别是富人们巨大的投资热情。叁
回到本次主角本身，价差空间显然已得到保证，判断其是否为优质项目，还得一一剖析项目本身。
据楼校长了解，项目产品特点主要为以下几点：宝安双地铁口物业/名校学区/商业配套/生态资源1先看区位
上文提及的华润悦府和瑧山府，前者位于深圳湾，后者位于香蜜湖，都是传统的豪宅区，未来的规划也都逆了天。也就正好印证了优越的区域位置，是成为优质产品的决定性因素。
玖悦位于宝安新安片区，不仅是深圳的发源地，由于距离前海仅4个地铁站，未来将在一定程度上承接前海居住外溢需求。目前区域内生活氛围浓厚，生活配套也几近完善，因此部分新房价格甚至已达“8”字头。
根据南方日报报道，新安街道近3年来整体列入市城市更新计划的项目数量位居宝安区第二，但总体项目用地面积均居第一。
随着旧改的不断推进，以及前海片区发展的外溢辐射，区域的升级及价值的拉升，应该说都可以得到保障。
2、教育资源
玖悦目前在宝民小学学区和宝安中学共享学区范围内，是宝安区的老牌名校，在全市也具备相当的竞争力和影响力。
中学学区——宝安中学，毫无疑问是片区最好的学校。
创办于1984年，现有初高中两部110个教学班，数字化校园建设全国领先。就家长普遍关心的升学率而言，全市排名第12，宝安区公立学校第1。另外据综合排名，宝安区初中TOP3依次为：宝安中学，宝安实验学校，中英公学（民办）。2017年招生16个班，约800人。
2017年学校排名：
2013-2016年成绩一览：
宝安中学初中部持续多年中考成绩优异，以2016年为例：440分以上32人；430分以上162人；420分以上306人。
小学学区——宝民小学：
由于没有官方统一标准的排名，仅靠民间口碑名次来看，宝民小学在宝安区10大名校中排名第二。
宝民小学，位于新安湖畔，建于1987年，广东省一级学校，占地18304平方米，建筑面积9866平方米，现有24个教学班。
目前宝民小学扩建也已完成，新的教学环境和教学设备，综合实力更加完善。
3、交通条件
玖悦位于5号线灵芝站C1出口处，属于无缝接驳的地铁口物业。5号线可快速连接宝安、龙华、龙岗和罗湖，2站即可抵达宝安中心，8站抵深圳北站，7站到机场，8站福田中心区，出行便捷度没得说。
同时，目前正在修建的地铁12号线也在灵芝设站与5号线换乘，预计2022年底竣工试运营。届时，项目将通过12号线快速连接蛇口片区、南山中心区和大空港地区。
12号线建成通车以后，加上现有的5号线，玖悦将成为双地铁口物业，可快速到达南山中心区和福田中心区，大大缩短通勤时间。
除了轨道交通，项目靠近区域主干道G107国道和宝安大道，还能快速连接高速公路如广深高速、深港机场快轨和沿江高速等。
4、商业配套
玖悦所在的创业路，前段时间楼校长踩盘后也有跟大家科普过，此条神奇的道路聚集了近百万的商业体量，共有5大商业mall。
包含32万平的集中式商业海雅缤纷城，22万平的中粮旧改大悦城，7.2万平的中洲π mall，4.4万平的勤诚达商业mall，以及刚开业不久的36万平大型shopping mall壹方城。日常的购物需求，能得到极大地满足。
与此同时，除了创业路汇集了大型高端商业，项目所在的片区更是宝安的老城区，长久的发展时间使得区域内临街商铺林立，生活气息非常浓厚，氛围算得上是很宜居了。
5、其他配套
此外，项目周边还有多个休闲公园，如灵芝公园、新安公园及宝安公园，接近百万的占地面积，生态资源丰富。
灵芝公园实景图
应该肯定的是，眼下是买房的一个窗口期，许多手持”房票“和资金的购房者正四处寻觅。
于是，那些新入市的，能够得着，又能买得到的房源显得尤其珍贵。
从供应和成交的量上看，现在的楼市还谈不上热，一旦成交量上涨，市场呈现失控状态，政府的储备政策一定会随时围堵。
所以对于购房者来说，抓紧这个窗口期，特别是改善型购房者，政策稳定比什么都重要。
需要警惕的是，依旧怀揣着投资梦想的我们，在出手之时一定要让投资最终能落点居住本质上。毕竟“房住不炒”，在可预见时间里，是不会更改的主旋律。
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