导语
如果你看了前面某一篇文章，你一定会对【南市区大热的即将首开】的项目好奇。
我告诉你，它是昆明楼市历史上，难得的被两大房企【抢亲】的项目（又一个自带光环的项目）。
本文关键词：
1、检验楼市调控效果的时刻到了
2、本周即将开盘的项目
3、首开项目万科翡翠滨江
四大信号到底现在如何了
此前，在《昆明楼市调控后，开发商说好的三月开盘“悬”了》一文中，小陈提到过“让子弹飞一会儿”。
新政策出台往往都有一个月左右的缓冲/过渡期，并且提到四个信号，希望大家跟随小陈“金三银四”中重点关注昆明这几家：
俊发生态半岛几个楼盘会降价促销吗？
万科几个项目会近期开盘吗？
碧桂园还在接盘吗？
恒大的折扣超过春节的88折了吗？
为什么只看这四家，原因也很明显，这是昆明项目数量较多、品牌认知较强的几个开发商（主要是项目多）。
如今，时间差不多了。
俊发：俊发城茉莉苑3月25日开盘、俊发空港城3月24日开盘、河畔俊园3月25日开盘、俊发观云海开盘在即。（打折，确实打过，秒杀级打折，早已停止）
碧桂园：开盘项目待定（御龙半山、星荟、北城印象已经推迟），已经确定接手市中心交三桥原置地广场项目，改名为碧桂园昆明中心；已经成立嵩明分公司（不确定是否接手原军马场yjxc项目）
万科：城市之光3月25日开盘，万科翡翠昨日（3月22日晚上）临时通知23日选房，魅力之城即将开盘（比原定开盘时间推迟了），新项目万科·金域水岸的城市展厅即将开放。
恒大：小陈朋友圈的消息显示目前恒大名都最低折扣可到82折。（比之前88折优惠更大）
当然，不仅是这四个信号。
春天一向是【躁动】的季节。
最直观的是有某开发商官司缠身，在售房产被查封随后解封，再土地查封；
开发商拿地/兼并/收购热情不减，经开区土地遭哄抢；
也有【人才大战】。
比起昆明放松落户限制（比如前几天才出的高校毕业生先落户再择业等等），这个抢人大战才最暴击：
（3月24日，包括俊发、恒大在内的多家开发商举办招聘会，上图来自俊发营销部门招聘明细，所以说，别说什么春城无处不飞花/四季如春，麻烦直接拿百把万去北上广抢人吧，春城我去！花都我去！）
侧面证明，对更多人而言，【诗和远方】暂时先得服从【眼前的苟且】。
当然，我还得继续关注一下巫家坝土地情况（拿地热情还高不高涨呢）。
预告：4月18日巫家坝10宗土地网拍
这是巫家坝继去年10月之后的又一次大规模供地，本次拍地对竞拍企业的资质实力不做条件限制，且地块不打包（放水了放水了）。
土地用途包括城镇住宅用地及城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地等，单块地面积在24.5-56.6亩之间（都蛮小的），总起拍价为627594.72万元，约1621万元/亩。从容积率来看，KCGD2017-30-A1地块的容积率最高，为＞1且≤8。
“四大信号”中，俊发很猛，碧桂园也不弱，万科、恒大偏保守，2vs2，加上红星天铂同样3月24日开盘，昨晚间刚刚得知金地九樾临时通知今天交20w提前选房。
（保守估计，本周7项目开盘：上面提到的俊发3个，万科2个，红星+金地）
从开完大会后各大房企的反映速度、以及巫家坝土地放低门槛来看，小陈更倾向于昆明楼市新政策“心有余而力不足”（抑制房价，暂时还狠不下心啊）。
万科翡翠滨江
说了那么多，再来说说即将首开的大热项目——万科翡翠滨江。
这个项目前任是HD，现任是VK。（真是一出狗血偶像剧）
项目一期八栋，留下了前任的印记（一期都是前任产品，毕竟接手过来的时候，楼已经盖了，改不了了）。
第一印象：
先看位置：福保路（绕城高速以南，金科江湖海用地以北），建议开车前往，周边暂无公共交通，方圆500米内暂时没发现小卖部/超市。但是，地铁2号线途径福保路，初步判断2号线龚家村站距离2期地块最近（一期距离大概约500米）。
不用多想，首开的一期产品必定是地段最一般的（不然后期怎么有理由涨价）。
万科翡翠滨江项目占地约241.9亩，容积率约3.34，绿地率约40%，项目分为四个地块开发。一期为靠近绕城高速一带（距离绕城高速约200米左右，其他地块沿福保路往南分布），地块占地面积58亩，容积率3.2，总户数994户，内部规划有幼儿园，预计会在后期地块中规划有万科城市广场的商业，其他学校情况暂无（最近的是六甲小学）。
（图为站在福保路上拍摄一期楼栋，一期距离福保路，目测超过200米，拍摄于3月9日）
由于一期产品采用围合式布局，导致从外围看上去，每栋房子的楼间距非常窄。
地图上显示有一条大清河（真的没有地图上显示那么大，真是一条小河）。
再看产品：
从最先首开的两栋产品来看，我认为是视野上最佳的两栋。（往东南，视线无楼栋遮挡；向西，是被限高的滇池度假区低矮的房子，高楼层可以看到滇池+西山）
户型面积74-130㎡，2梯4户和2梯5户，依旧是——筒子楼。（改善型的地段配上了刚需型的产品，也同样迎合了在滇池片区买小户型的需求，类似的小户型，在整个片区还有另一恒大项目玖珑湾规划有）
正是因为整个滇池环湖片区小户型的稀缺，这个项目目前排卡量也大大超出首期的200多套房源。（尤其是小户型，抢到的几率更低）
（从左到右依次为abcd户型）
这一栋的上的户型，74-89平米，实在是非常一般，全是黒卫，综合采光因素，单面采光户型中，优劣排序是B、C、A；尽管D南向房间只有一个，再次考虑到视野问题，条件允许的情况下，这一栋上尽量选D。
（当然，也是最抢手的一栋，因为都是小户型嘛）。
重点介绍127㎡三房户型。
这个户型，如果放在普通的筒子楼中，可能只是一个普通的西向房。（没有做出通透的感觉）
但是端头决定一切，每间房间/卫生间/厨房，都非常明亮。从视野上，客厅朝西偏北，高楼层可远眺西山（看不看得到滇池水得看楼层，鉴于西边的滇池度假区最高楼是12层，那么20层以上肯定是非常不错的视野）。
当然，更不可避免西晒的困扰。
客厅面宽3.9米，对于一个127平米的大三房来说，这样的客厅确实不够大气。主要缺点有：没有玄关，并且入户大门一侧就是厨房，两个卫生间都偏小。
主卧、次卧，中规中矩吧。
再看128㎡户型，格局上最佳，单看户型图几乎是一个方方正正、明厨明卫的户型，几乎是接近完美。
然而，这不是端头户型，北侧空间，厨房、客卫、次卧、主卫处，依靠楼栋采光井采光……（约等于没有采光，只通风）
最后来说一下价格，带装修，预估1.3-1.4w（置业顾问透露，是接近万科翡翠的首开价）。
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