前段时间我说过，随着南区价格的补涨以及北区价值的回归，南北差异进一步缩小，价格差距已经由三四千元缩小到仅1000元左右的差距，南区价格优势已不复存在，但北区环境优势依然健在，此前我们探盘了正商一个居住品质还不错的楼盘。后台留言中有很多回复想了解一下旁边正商另外一个项目：正商河峪洲，那么今天，我们就来谈一谈正商河峪洲。
【一】万亩大盘的养成基因
在郑州，如果一个楼盘规模达到千亩，就是当之无愧的大盘了。而当一个楼盘的规模超过万亩或者接近万亩，这就不是造楼了，而是造城！
操刀万亩大盘，不仅是对开发商综合实力的考验，也对城市土地有着极为苛刻的条件。纵观郑州，能够提供万亩土地的区域不多，而郑州的接近万亩大盘更是屈指可数，仔细梳理，我们会发现，这些万亩大盘或者接近万亩大盘基本都在惠济区，为什么？这不得不提一下惠济区的痛了！
没钱咋建设？不建设哪有钱？这就是惠济区当前最尴尬的处境，纵观郑州各区GDP，惠济区排名总是靠后，一方面是因为这里起步晚，另一方面是因为这里几乎没有什么产业，像三全思念等食品产业都能成为这里的“支柱”产业，足可见，惠济区经济是多么薄弱。
但，祸兮福之所倚，惠济区也幸运的跨过了城市野蛮生产的阶段，绕过了第二产业重污染的侵袭，保留了非常不错的生态环境，留下了大量的净地块。但，惠济区政府真的没有钱去开发他们，引进太多产业反而会改变惠济区宜居的最大依仗。
所以这里需要从第一产业绕过第二产业的发展，直接进入第三产业，越阶打怪。
发展第三产业，势必要有人，有人就要有房，政府钱不够，开发商来凑。于是，惠济区的众多万亩大盘就养成了。当然，开发商出的钱，最终还是要购房者买单，这点，谁都毫不回避。
从本质上讲，城市的发展就是每一个参与者的众筹，而这种众筹就是通过购房实现的。你的购房款中有很大一部分会进入ZF的口袋进行再分配，从而推动区域各种公共设施的建设，促进城市的发展。尽管我们绝不否认这种再分配存在着某种不公平，但是在过去，所有的“众筹者”都得到了应得的城市发展红利：即房价上涨，身价上涨。
而这种理论，用在如今惠济区尤为明显，明白了这一点，你就明白房价为什么这么贵，你就明白了如今看起来还很偏的惠济区有着怎样的价值。
【二】楼盘基础认知
正商河峪洲项目位于江山路与沿黄快速路（S314）交会处西1000米路南，北临黄河，背靠邙山，左靠郑云高速，南依大河路，是正商地产四步走战略重要一环，上篇文章我们已经讲过正商的前三步战略，而其第四步就是要朝着具有“造城能力”的开发商挺进。
正商河峪洲区域总用地面积近万亩，仅住宅用地就达5800多亩，住宅综合容积率约1.9，最大限高60米，主要产品及配套包括高层、洋房、会所、国际购物中心、风情商业街、幼儿园、小学、中学、高中等。
目前主要在售一期洋房及高层。
以上是我们对楼盘的整体认知。
【三】稀缺：生态精装洋房社区
正商河峪洲北临黄河，生态环境优美，空气质量是目前郑州最好的地方之一，同时他还是目前郑州洋房社区规模最大的楼盘，相信随着区域的成熟，在这里会有不错的居住体验。众所周知，洋房以舒适的居住体验，较高的得房率一直是市场上非常受欢迎的产品。对于普通人来说，洋房是非常合适的终极置业产品。但由于目前郑州土地限制，使得洋房产品成为市场上的稀缺品。而且，市面上很多洋房产品还是在高容积率的高低配社区内，居住体验大打折扣。即便如此，目前市场上洋房产品动辄起步120平+，让普通人望而却步。而正商河峪洲是一个以8+1层洋房为主的低密度社区，面地段从89-141，无疑降低了很多人购买品质改善的门槛。一号院容积率1.9，由18栋1T2洋房及4栋高层组成，是一个低密度洋房为主的社区，而其中，洋房1层还赠送花园，对于很多有院落情节的中国人来说，这种产品无疑是非常有吸引力的。
我们以89平洋房为例，一梯两户，得房率高达85%，也就是实际得房75.65平。目前郑州市场，高层得房率大概只有75%。也就是说，其洋房的实际空间和100平的高层实际空间一样多。 现在均价仅13500，除去精装，性价比不可谓不高。而且住的时候享受的是洋房的居住密度与品质。
说完产品，我们再来看看这个低密度洋房的装修标准。
首先是入户门，河峪洲采用的是钢木复合子母门，方便大件家居的出入，比常规门宽高多10公分以上，且可以双开，门口设有挂钩，方便我们回家时解放双手去开门，这点非常人性化。门锁采用的是三合一指纹密码锁，满足不同人群的需求。
智能家居系统：
智能家居系统包含红外线可视对讲系统，红外线电子屏幕，红外幕帘，电动窗帘等。另外智能家居系统连接密码锁，当屋子有人闯入后，智能安防系统会自动报警，并且记录下闯入人的影像，同时通过电话或者短信通知屋主、保安、报警。当屋子有煤气泄漏，着火烟雾等感应器会自动报警通知外会自动关闭煤气阀门，不用在家里老人或者匆忙之间有事忘记关闭煤气而导致发生危险。
在客厅与卧室的打造上，餐厅客厅都朝南，采光充足，南北通透，阳台有独立的上下水，也可以放置洗衣机；公共地面为：高档仿石材地砖；内墙面为乳胶漆、电视背景墙为壁纸+木饰面，卧室地面为高强度多层实木复合地板（圣象或同档次品牌）。
在厨卫的打造上，正商采用的材料均是大品牌放心产品。卫生间干湿分离，布局合理，卫生间配有超大镜柜，右手边还配设有手巾挂，地面全部是防滑地砖，防止老人小孩不小心摔倒，另外卫生间门口是高低落差的，防止卫生间水外溢。台面都是仿大理石贴面的，台盆、水龙头、花洒、包括马桶采用的品牌应该是（科勒、TOTO、摩恩）其中之一。
在洁具方面，据置业顾问介绍，洗脸盆、坐便器，淋浴设施全部采用的（科勒、TOTO、摩恩）品牌之一，淋浴房采用的是奥普（或同档次）风暖浴霸。
参观 样板间的过程中，厨房这一细节做的非常不错：
燃气后面设有金属挡板，方便油污清洗，人造石橱柜侧边有弧度，不易瓜果蔬菜及水污滚落地面。
五金件采用美国摩恩等国际一线品牌，包括厨房水龙头，水槽。洗手间水龙头，所采用的304不锈钢。厨房抽拉式的水龙头，洗碗池冲刷方便，采用不锈钢芯轴和转轴，提升手柄的耐用度，使开关和转动始终顺滑。旁边安装的是热水器，据说是德国品牌博世（具体以开发商公布为准）。
所有的窗户全部是外平开、外悬窗，7层及7层以上满足防坠落要求。
总的来说，整套精装房是正商用心来打造，做工讲究、品质有保障。精装用材全部是一线大品牌，而且，目前善水上境，家河家以及今天介绍的正商河峪洲均是正商首批问世的精装产品，相信正商会给我们交出一个满意的答卷。
【四】大盘推盘节奏，低开高走
刚才说到，正商河峪洲是一个生态低密度大盘，说起大盘的好处，估计每个人都能说出来个一二三来，比如规划更系统更合理，自成生态等，这些今天我们都不谈，我是俗人，就谈钱。
低开高走定价法是大盘常用手段，是适用于房地产市场产品定价的常用方法。指在产品入市初期，把价格定得低于市场同类产品的平均价格，以低价降低购买门槛，同时提升产品关注度，伴随着营销攻势加剧，产品包装、情境体验及活动营销全面展开，逐渐树立起产品的知名度和品牌形象，在产品价格上采取连续的小幅递增，形成热销升值轰动效应，以达到实现全面营销，快速回笼资金的目的。
这种定价的核心点在于：
1、初期定价较低，易于被市场接受，提升人气支持。
2、客观上，形成产品连续升值效应，保障了前期购买者利益，提升市场信心。
3、有利于资金快速回笼。
所以说大盘前几期都是性价比很高的，而且后期升值大，因为后期房源肯定会越来越贵，唯一不确定的只是涨幅。
当然，也有部分开发商后期卖的比前期便宜的，后果很严重。
（杭州某售楼部因为降价被前期业主怒砸）
因此，大盘前期产品非常有性价比，也很有升值潜力，而正商河峪洲在售产品很显然就是一个准万亩大盘首期。
【五】楼盘核心价值体系
前面我们着重讲了正商河峪洲整个区位价值及产品定位与装修，下面我们再来谈谈正商河峪洲产品的内在价值体系。
1）环境优美
正商河峪洲地处惠济区，是河南省会郑州市的中心城区，辖区总面积206平方公里。惠济区位于黄河南岸，拥有距离郑州中心城区最近的自然山体-邙山，北依中华民族的母亲河-黄河，全区约600万株树木、6.4万亩森林面积，是河南省"平原绿化高级达标先进区"和国家级"生态示范区建设试点"单位。这里环境优美，空气清新，同时黄河水文能够起到局部的气候调节作用，绿化率居我市前列，是我市最宜居的区域之一。
2）大开发商，大盘
相信我们每个郑州人对正商都很熟悉，在此不再做过多的介绍。目前正商正逐渐由刚需盘的代言人转为品质盘的打造者，从善水上境的打造就可窥一二，随着北龙湖各盘的入市，品质正商逐渐走入郑州人民眼中，在注重品质的同时，在规模上也正在做大做强，河峪洲这个准万亩大盘就是其朝着第四步发展走出的坚实一步，这见证了一个企业的目光与格局。
3）低密度，高配置。
楼盘整体容积率1.9，绿化率达到35%，建筑密度23.1%，小区以洋房为主，业主享受更多土地资源，社区环境优美。
另外，河峪洲精装交付，装修标准还是比较高的，和家河家一样的配置。新风地暖三合一指纹密码锁，窗户使用的是三层中空断桥铝合金系统窗，厨卫用品均是大品牌。在上篇文章我们已经提到，本文就不再多谈，总之，正商的装修配置算是下了本了，相信老牌开发商正商一定会在自己首批次精装交付的产品中给郑州人民一个满意的答卷。
4）低总价，得房率高。
据置业顾问介绍，目前在售高层均价在11000左右，洋房13500左右，面积段从89-140之间。可以说是郑州范围内无论从总价还是单价都是比较低的，另外，据说售楼部还有其他优惠政策。低容积率下，产品以洋房为主，大部分得房率都在83%-85%之间，建筑面积恒定下，实际得房面积更高。
5）地铁盘
地铁三号线延长线就在地块内，3号线二期工程为一期工程向北、向南延伸，北段起于古荥，经惠济区惠济桥村，毛庄镇天山路，沿绿洲路、天河路、长兴路走行，接入一期工程起点长兴路站；南段起于一期工程终点航海东路站，沿经开第十七大街、第十五大街走行，南止于经南十五路站。北段线路长约9.5千米，设站5座；南段线路长约6.65千米，设站5座；二期线路合计长约16.15千米，均为地下线，10座车站均为地下站。预计2020年12月28日通车运营。
6）最后的机会
郑州市界内，这里大概是单价和总价最容易被刚需所接受为数不多的楼盘之一，也是最后的上车机会之一。在“五限”之下，郑州房价不但没有低头的意思，更是暗火涌动，只是房价被数字化控制住了，其实际交易量和价格远不是你们在房管局公布的数字。
【六】探盘现场
照片更直观，大家自己看：
售楼部：
其售楼部的风格以东方院落美学为基础，建筑元素包含了楚汉玉佩、青铜器，汉庭宫灯，拴马桩等汉风元素，打造极具品质感，据说花费了一个多小目标，怎么说呢？正商把售楼部打造了这么好，真是吓得有些人不敢进。
售楼部简单看后，就直接杀向样板间，嗯大家自己看：
目前只做了两个户型图的样板间，一个是刚才我说的那个89平性价比比较高的洋房户型：
还有一个是125平左右的四室两厅三卫的户型：
至于这种户型对以后人们生活有着什么样的影响，我们在此不做过多评价。
【七】探盘观点
1.正商河峪洲属于古荥板块，这个板块目前最大的困扰就是产业不足和交通相对不便利。前者在单纯居住方面我认为反而是利大于弊。而后者将会在不远的将来有着很大的改变。随着四环及大河路快速化工程的建成，这个楼盘出行进入北四环，西四环车程仅15分钟左右。
另外，当北区新龙路修通后，现连霍高速将改为城市快速路，连霍高速将进一步北移，目前虽未纰漏更多细节，但这无疑是对整个北区交通的利好，也是对正商河峪洲这个大盘的利好。
在西面，主干道除了目前的西三环及西四环及绕城高速之外，还要修一条绕城高速辅道，作为城市快速路链接郑州西区南北大动脉。
2.据我所知，该楼盘的主要客户来自北三环、国基路、三全路、高新区等。随着时间的推移，其辐射范围不断扩大。可以说，在目前南北差异南边已经没有价格优势的情况下，北区的环境优势更加凸显，很多人也已经用实际行动作出了投票。
3.正商河峪洲得到了很多业内人士的认可，据说，其首次开盘400多套中，被业内人士直接购买的就达80多套。
3.大盘的推盘节奏，低开高走，这点大家一定要明白。
4.其教育配套后期规划有多所幼儿园+3所小学+3所初中+1所高中，学校还是蛮多的。另外这里还规划了郑北首家社区体育公园，灯光篮球场、羽毛球场以及恒温泳池。据置业顾问讲，后期会规划有社区公交。
5.说白了，这个板块最大的考验就是正商的资金能力及造城能力，我们也希望我们本土拥有一家堪比“恒万碧”实力的大开发商崛起。
6.正如先前所说，城市的发展就是每一个参与者的众筹，都市霓虹灯每亮一盏，我们的汗水就要多挥洒一分，值得欣慰的是，当一个区域发展起来，我们住上宽敞明亮的洋房时，我们会发现，原来的一切努力都是值得的！
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