日前（5月30日），为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深圳市规土委发布关于《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》，并公开征求社会公众意见。
据悉，2015年10月深圳市规土委出台《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土[2015]588号）。2017年10月9日，588号文有效期届满，市规土委在此前基础上对相关规定进行修订，最终形成该《办法》意见稿。
相较于旧政策，此次《办法》意见稿在土地用途变更的剩余用地处置和完善用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据等方面进行细分，明确将法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地纳入贡献，并明确深圳市规划土地主管部门派出机构负责审定已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置方案。
此次政策修订继续采取封闭运行模式，将其适用范围限定在2015年10月9日前因批准的土地用途与现行城市规划不符而无法建设的协议出让未建用地。《办法》中明确居住用地容积率1.8核定，商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。
根据处置办法征求意见稿，在符合上位法的前提下，将适度放宽土地使用权人的利益空间，简化审批流程、提高行政效率，促进低效用地的开发利用。
完善用途变更处置，商业服务业用地容积率按照2.0核定
完善用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据。已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途，原土地使用权人申请继续开发建设的，继续开发建设的建筑面积按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积核定。
原土地使用权出让合同只约定建设用地面积但未约定建筑面积的，按照居住用地容积率1.8、商业服务业用地容积率2.0、工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等用途用地容积率1.0核定其建筑面积。
细分剩余用地处置，居住用途不足3000平折算为保障房
对于细分剩余用地的处置，原土地使用权人按照变更后用途继续开发建设的，经核定可继续开发建设的用地面积后，原宗地内剩余用地无偿收回。剩余用地规划为居住用途且用地面积不足3000㎡的，应折算为保障性住房建筑面积，并按照我市保障性住房管理相关规定执行。
剩余用地规划为工业、商业服务业等其他用途且用地面积不足1000㎡的，除规划为独立占地的城市基础设施和公共服务设施用地应无偿收回外，可以由原土地使用权人继续开发建设。
对于已出让未建用地用途不变但经规划调整容积率的，土地使用权人应交回部分土地使用权或提供部分物业。若原宗地用地面积为10000㎡以上的，原土地使用权人应向政府无偿移交不低于原宗地20%的用地面积；
原宗地用地面积不足10000㎡的，原土地使用权人除应当无偿移交法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应按照以下规定向政府无偿移交一定比例的建筑面积，贡献的建筑面积采取累进的计算公式：可开发建设面积的增幅在原土地使用权出让合同约定总建面积1倍以下的部分，向政府无偿提供不低于增幅20%的物业；增幅超过原土地使用权出让合同约定总建面1倍的部分，向政府无偿提供不低于25%的物业。
此外，《办法》还增设处理流程，明确相对应的职责主体，提出了细化公示环节、增设地下空间的开发规定，增加了相关衔接条款，建立督促机制，推进工作落实。
附《处置办法（征求意见稿）》原文
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