容积率是衡量小区环境优劣的一个重要指标，它直接关系到小区交房后的居住舒适度。所以，很多人买房都会先了解楼盘项目的容积率。但是，对于容积率，很多购房者只是一知半解，甚至有些房产销售员，也不能完全搞明白或者说明白，到底什么是容积率。
当然，不同的建筑形态，较合理的容积率是各不相同的。高层住宅的容积率一般在3-5之间，多层住宅的容积率一般在1.2-1.8之间，别墅的容积率一般只有0.4-0.8之间。配合绿地率、绿化率指标，容积率越小，建筑的密度就越低，居住舒适度越高。
什么是容积率？
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，也称建筑面积毛密度。
一个良好舒适的小区，高层住宅容积率不得高于5，多层住宅容积率不得高于3,但是容积率低，开发商在同一块土地上的开发成本就会增加，所以，开发商会控制容积率，只会让它保持在一个可以接受的范围。
通俗的讲，就是在同样大小的土地上，建造了多少面积的建筑物（住宅及公共设施），建造的建筑物面积越大，容积率就越大，反之，建筑物面积越小，容积率越小。当建筑物的面积等于土地面积，容积率就等于1.
容积率为2和容积率为3的小区，示意图如下：
从图中可以看到，容积率越大，建筑物越庞大，相对的，就会使绿化面积和人均使用面积大幅减少。
再用一个图来表示容积率大的楼盘和容积率小的楼盘，两者的生活拥挤程度对比，可以直观的感受到，过高的容积率，每天的生活就跟“春运”似的。
从图中可以清楚的看出，如果容积率特别高，就会在有限的土地上面造成地面建筑的面积特别大，同时绿化面积就会相应减少，人流也会特别集中，在这样的小区生活，就会显得很拥挤，消防、治安各方面都会存在隐患。
为什么买房，首先要看容积率？
因为容积率是你住房品质的象征。
首先，从建筑形态上来讲，别墅的容积率最低。
同一个面积的地块，做纯别墅小区，大概就只能有30-60家，而做30层的超高层小区，可以建一个至少有4500家的大型社区。容积率大，建筑就多，建筑多，居民就更多，而土地还是那么点大。你可以想象出，两者的生活品质是有本质区别的。
其次，容积率过大，非常影响日常生活。
容积率大，建筑密度高，小区就没有或很少有单独的日常休闲活动区域，没有遛狗、没有打球等场所，也正因为小区拥挤，居民多，生活噪音会比较大，停车位会不足，没有理想的垃圾处理场所。总而言之，过高的容积率，最后的结果就是，小区会变得脏、乱、差。
评估小区环境品质，需要容积率和绿地率两个指标综合考虑。容积率越低，绿地率并不一定越高。
前面讲到，容积率高，绿地率就会相应减少，那么，为什么容积率越低，绿地率怎么就不一定越高呢？
因为容积率低，只代表，同一个土地的总建筑物面积较少，有更多的空地，但是，这些空地有没有绿化，就不一定了。所以，容积率还需搭配另外一个指标绿地率，一起使用，才能完整评估一个小区的居住环境品质。
讲绿地率之前，先要弄清绿地率和绿化率的区别，两者并不是一个概念。
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。
绿地率是有明文规定的概念，而绿化率只是开发商一种宣传指标，国家没有明确规定涉及此指标。本质上，绿地率是有据可依的"官方指标"，绿化率是开发商自我宣传不规范的"民间指标"。
因为没有规范，很多开发商会以绿化率指标混淆绿地率指标，广告宣传自己的项目绿化率40%，甚至50%，让购房者产生错觉，小区近一半面积是绿化。而实际上，绿地率才是有参考意义的，绿化率表示绿地面积占有率往往有虚高的情况存在。
总结
容积率对后期的居住生活品质有很重要的参考意义，所以，买房前一定要提前了解清楚。因为不同建筑形态有不同的特性，不可能做到极低的容积率，在评估小区居住品质的时候，还应该把绿地率这个指标一起考虑。
容积率和绿地率两个指标综合分析，可以使你买房不盲目。
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