中國一線城市近幾年房價總體呈上漲趨勢，二手房出賣人在簽訂房屋買賣合同後單方面要求漲價、撕毀合同另售的情況屢屢發生。為了解這種案件法院的審判規則是什麼，我們梳理了各地具有代表性的案例，供讀者參考。
經過我們梳理，我們至少總結以下兩點：
（1）法院基本裁判規則：房價上漲一般不構成情勢變更的事由，除非上漲幅度超過當事人簽訂合同時的預期，導致交易基礎喪失，繼續履行合同對一方造成重大不利（見本文“延伸閱讀”部分的案例一、二）；
（2）買方應對及訴訟策略：賣方在簽訂買賣合同後提出漲價請求或者解除合同的，構成違約，買方可暫緩支付房款，並可要求賣方承擔違約責任或解除合同，以維護自身利益（見本文“延伸閱讀”部分的案例三至七）。
裁判要旨
房屋所有人與他人簽訂房屋買賣合同後，提出房屋漲價請求、擅自毀約或在訴訟中將房屋另售他人的，均構成根本違約，應承擔違約責任。
案情簡介
一、2012年9月23日，朱某經中大恆基公司居間與周某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定：房屋總價款為378萬元，周某應於合同簽訂後90日內將房屋過戶給朱某，朱某向周某交納定金2萬元。中大恆基公司負責辦理買賣合同網籤手續，收取居間費76300元。
二、合同簽訂後，周某以朱某無在京購房資格為由不配合網籤。2012年12月26日，周某通過中大恆基公司向朱某提出漲價15萬元，遭朱某拒絕。周某將已收取的2萬元房款留在中大恆基公司後離去。
三、2013年1月，朱某向北京豐臺法院起訴，要求解除合同，返還已付房款2萬元，並承擔居間費76300元。周某反訴朱某無購房資格，造成合同不能履行，要求朱某支付違約金756000元。
四、2013年3月24日，周某在領取開庭傳票、起訴書及證據後，在法院已查封涉案房屋的情況下，與案外人褚羿簽訂房屋買賣合同，並辦理網籤手續。
五、2013年7月，北京豐臺法院一審判決駁回朱某的訴訟請求，朱某不服提起上訴，北京二中院裁定將此案發回重審。北京豐臺法院於2014年8月再次作出一審判決：房屋買賣合同解除，中大恆基公司向朱某返還2萬元房款。周某不服上訴至北京二中院。北京二中院判決駁回上訴維持原判。
裁判要點
周某在與買受人朱某已簽訂房屋買賣合同並就房屋價款作出明確約定的情況下，單方面提出漲價要求。在漲價要求未得到滿足的情況下，又單方面提出解除合同，並在訴訟中將房屋另行轉售他人。法院據此認定，周某擅自毀約、在訴訟中轉移房產以及提出漲價的行為均構成了根本違約。
法院之所以未支持周某要求支付違約金的訴訟請求，原因在於買受人朱某並不存在違約行為，合同解除系因周某本人的根本違約行為所致，故周某無理由要求朱某承擔違約責任。
同時，本案之所以未支持周某關於朱某無在京購房資格導致合同不能履行的訴請，是因為法院認為：一方面周某在2012年底請求解除合同時並不知曉朱某無購房資格；另一方面朱某無購房資格的狀態並非不可消除。
經驗總結
一、鑑於房地產交易程序複雜，交易週期往往較長，為合理分配雙方當事人在交易中可能因房價漲跌造成的損失，可在房屋買賣合同中約定相應的調價條款或解除條款。如可約定：房價在轉移登記完成前漲跌不足20%的，買賣雙方各自承擔損失；房價漲跌超過20%的，受損方可要求受益方補償超過部分50%的價款；過戶登記完成後漲跌的雙方互不負補償責任；負有辦理過戶登記手續義務的一方故意拖延導致房價漲跌的，不得請求補償漲跌損失。具體的交易條款可由雙方根據交易實際情況共同協商確定。鑑於房屋買賣涉及的價值巨大，建議委託律師全程參與房屋買賣合同的起草和履行，避免損失。
二、如果簽訂房屋買賣合同後房價大漲大跌，幅度已經超出了雙方在簽訂買賣合同時能夠預測的合理範圍，可依據合同法關於情勢變更的規定，請求法院變更或解除合同。
法律規定
《合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》
第二十六條 合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
以下為該案在法院審理階段“本院認為”部分關於此問題的論述：
關於周某在2012年底是否有權解除合同的問題，根據查明的事實，朱某與周某在2012年底發生糾紛，周某將已經收取的定金2萬元退回並要求解除買賣合同。首先，在訴爭房屋尚未辦理過戶手續的情況下，朱某暫不支付購房款，理由正當。其次，周某稱朱某不具備購房資格，但其在2012年底要求解除合同時並不知曉朱某是否具備購房資格，故其要求解除合同的意思表示並非基於認為其朱某不具備購房資格做出，而且朱某可以通過出售房屋的方式解決其購房資格問題，該履行障礙並非不可消除。再次，朱某與周某在合同中約定“應於本協議簽署後的90日內，共同完成權屬轉移登記（過戶）登記手續”，但是查明的事實和證據不足以認定確實由於朱某的原因導致不能在合同簽署後90日內共同完成過戶手續。最後，雖然超過合同的履行期後雙方尚未完成過戶手續，但雙方未約定超過合同履行期後自動解除，周某亦未能舉證證明朱某存在根本違約行為而造成合同無法繼續履行。據此，周某在2012年底無權要求解除買賣合同，其退還定金2萬元的行為並不導致合同解除的後果，雙方的房屋買賣合同仍然可以繼續履行。
關於朱某要求解除房屋買賣合同的請求，應當審查其是否具有合同解除權。首先，周某在2012年底不具備合同解除權的情況下擅自退還定金2萬元的行為表明其不再繼續履行合同，構成根本違約。其次，在朱某已經起訴要求繼續履行房屋買賣合同的情況下，周某於2013年2月28日領取開庭傳票、起訴書及證據後，於2013年3月24日與案外人褚羿就訴爭房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》並在訴爭房屋已經查封的狀態下辦理網籤手續，惡意轉移房產，不僅構成根本違約，亦妨礙民事訴訟。再次，朱某提到的周某要求漲價的問題，在本案發回重審前的2013年4月8日的一審庭審筆錄中，周某陳述：“實際上是中介忽悠周某籤合同，周某所要買房屋亦在漲價，故只能在本案所涉房屋漲價後才能買另一套房……”對此，周某解釋：其未在該次庭審中親自出庭，其委託代理人表述不準確。但是，代理人在代理權限內以被代理人的名義參加訴訟，相應的法律後果理應由被代理人承擔。因此，周某委託代理人的表述應當視為周某的意見，而且與錄音及庭審中中介公司的意見相佐證，周某對其提出漲價的事實難以否認。綜上，周某擅自毀約、在訴訟中轉移房產以及提出漲價的行為均構成了根本違約，朱某要求解除房屋買賣合同，理由充分，本院予以支持。
關於本案的處理問題，原審法院支持朱某要求解除房屋買賣合同訴訟請求，具有事實與法律依據，本院予以維持。朱某的其他訴訟請求未得到原審法院的支持，但其同意原審判決，未提出上訴，故本院不持異議，予以維持。周某亦反訴要求解除合同，應當明確的是，周某並無合同解除權，原審法院支持其該項訴訟請求，與合同解除的效果並不相悖，且朱某未就此提出上訴，故本院亦不持異議，予以維持。周某上訴要求朱某支付違約金756000元，因現有證據不足以證明朱某存在違約行為，房屋買賣合同被依法解除系周某根本違約所致，故周某無理由要求朱某承擔違約責任。原審法院依法駁回周某要求要求朱某支付違約金的訴訟請求，與查明事實相符，本院予以維持。
案件來源
周某與朱某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第二中級人民法院（2014）二中民終字第10796號]。
延伸閱讀
通過梳理關於房屋漲價情況下賣方違約的7個判例，整理裁判規則如下：
裁判觀點一：房價上漲一般不構成情勢變更的事由，除非上漲幅度超過當事人簽訂合同時的預期，導致交易基礎喪失，繼續履行合同對一方造成重大不利（案例一、二）
案例一：李蒙軍與楊連資房屋買賣合同糾紛再審複查與審判監督民事裁定書[湖北省高級人民法院（2016）鄂民申1716號]該院認為：“關於合同簽訂後房價和相關稅費上漲是否構成情勢變更。……市場經濟條件下物價漲跌本為常態，合同雙方作為完全民事行為能力人和理性經濟人，理應對此有所預判併合理應對。李蒙軍和楊連資在簽訂《預購房協議》時，約定‘在該房過戶給乙方之前，不管市場房價如何上下波動，此房價格不變’，同時約定了在房價下跌時，如楊連資不願意繼續購房的補償辦法，充分說明雙方在簽訂購房合同時，已經預見到訟爭房屋可能會出現的價格波動。因此，本案房價和相關稅費的上漲不符合情勢變更的構成要件，李蒙軍關於房價以及過戶稅費的大幅上漲應當認定為情勢變更、二審適用法律錯誤的再審申請事由不能成立，本院不予支持。”
案例二：杜小寶訴杜月娣房屋買賣合同糾紛案判決書[上海市虹口區法院（2013）虹民三（民）初字第309號]該院認為：“本案中，原、被告雙方在2002年就口頭達成係爭房屋的買賣合同，卻除房價外未約定任何履約的細節。此後在長達十年的時間內，雙方都未能徹底履行自己的合同義務，也不曾為繼續履行合同採取過行動。且由於彼此間的親情關係，雙方在這十年當中也始終未尋求用訴訟方式解決糾紛，使得該房屋買賣合同陷入到典型的長期履行僵局之中。在此期間，客觀情況的變化已經影響到了合同的繼續履行。2003年以來，上海的房價不斷上漲，其速度之快，幅度之高，遠遠超過大多數人的預期。到訴訟時，係爭房屋的房價已上漲了5倍不止。即使房價上漲本身是能夠預期的，合同履行會面臨如此局面也顯然超出了當事人的預想範圍，且該局面並非單方面故意或重大過失促成的。由於合同長期履行僵局是互負對等履行義務雙方共同不作為的結果，無法僅讓其中一方為此承擔責任，如果繼續履行，將導致利益的明顯失衡。故在本案中有必要適用情勢變更規則，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益，以實現公平。”
裁判觀點二：賣方在簽訂買賣合同後提出漲價請求或者解除合同的，構成違約，買方可暫緩支付房款，並可要求賣方承擔違約責任或解除合同，以維護自身利益（案例三至七）。
案例三：賀惠良與程爵浩、鳳潔房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[上海市浦東新區人民法院（2013）浦民一（民）初字第30273號]該院認為：“關於2013年3月2日未能付款的原因，賀惠良主張是由於出賣方之一的鳳潔要求漲價且不肯在《買賣合同》上補簽字，率先離開故而導致付款未成；程爵浩、鳳潔則認為是賀惠良提出分擔交易稅費，其未同意，雙方就此未達成一致所致。對此，中介公司及其工作人員的證詞已經充分說明，未能付款是由於出賣方要求漲價、出賣方之一的鳳潔不肯在合同上補簽字並率先離開造成。本院認為，中際公司及其工作人員系雙方交易的居間方及經辦人，瞭解整個交易過程，所作證詞應予認定。……據此，關於40萬元未能支付的原因，本院採信賀惠良的陳述及中介方的證詞，認定系出賣方程爵浩、鳳潔的原因所致，並非賀惠良違約不支付房款。……程爵浩、鳳潔兩人均為係爭房屋的共有產權人，由於鳳潔未在《買賣合同》上簽字，賀惠良出於交易安全考慮要求鳳潔補簽名後再支付40萬元房款，其顧慮合乎常理，其要求亦屬正當，不構成違約。”
案例四： 黃斌與簡峰合同糾紛二審民事判決書[重慶市第四中級人民法院（2014）渝四中法民終字第00444號]該院認為：“本案當事人之間系房屋買賣合同關係，按照買賣合同‘一手交錢、一手交貨’的交易習慣，出賣人黃斌交付房屋與買受人簡峰支付房款的時間應該一致。就本案而言，開發商於2013年12月底將3號樓B14樓還房給黃斌時，黃斌才具備交付房屋給簡峰的條件；但簡峰在2012年12月向黃斌要求按44萬元購房時，黃斌就已不同意原房價要求漲價。故本院認為，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條的規定，黃斌收受定金後擅自漲價違反約定，現黃斌已將房屋另行出售無交付房屋的可能，應當雙倍返還定金2萬元。”
案例五：上訴人劉景忠與被上訴人賀偉房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第二中級人民法院（2014）二中民終字第09369號]該院認為：“賀偉以錄音證據證明劉景忠提出漲價；劉景忠對此予以認可，但提出漲價是在2013年11月30日之後。因2013年11月30日後，雙方未解除房屋買賣合同，該合同仍在履行中，故劉景忠提出漲價亦屬違約。據此，劉景忠在合同履行中違約，理應承擔相應的法律責任。因劉景忠違約在先，故賀偉至今尚未付清購房款，具有合理的抗辯理由，不屬於違約。”
案例六：張菲菲與高瞻、黃麗音房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[上海市浦東新區人民法院（2016）滬0115民初25414號]該院認為：“中介作為雙方的居間方，經辦本次買賣，是本次買賣中獨立於原、被告雙方之外最瞭解實際情況的第三方，結合其證言、電話錄音、短信溝通本案網籤合同實際並未簽訂的情況，本院因此有理由相信在3月7日前，被告不僅是有漲價的意願，而是不斷要求漲價，並且除非達到其心理價格的預期，否則不予配合簽訂合同。因而在因被告原因導致3月7日前網籤合同不能簽訂時，被告更是違反了合同約定，原告有權利根據約定選擇解除合同。”
案例七：翟長髮、高學超等與胡玉東房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[天津市東麗區人民法院（2016）津0110民初7261號]該院認為：“在翟長髮、高學超辦理了貸款後，胡玉東以房屋市場價格上漲為由要求漲價，在未得到滿意答覆後即不履行交付房屋義務以及拒絕協助翟長髮、高學超辦理涉訴房屋所有權轉移登記手續均已構成違約，故應承擔違約責任。”
（此文不代表本號觀點）
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