如果說2016年是樓市跌宕起伏的一年，那麼2017年就可以用波瀾壯闊來形容，2017年已然成為一個具有歷史性的樓市年。
這一年發生了太多太多，無論是宏觀環境還是到具體房價，調控下的樓市確實變動很大。但就目前來說，總體上也算不上悲觀。如今，樓市確實站在十字路口！
按照慣例，主頁君@孟祥遠 每年都會發布新一年的樓市預判。2017年南京樓市的整體走向與我發佈的「2017南京樓市十大預判」比較接近，多數判斷得到應驗。如南京房價漲幅，2017年年初南京二手房價格在2.5萬/㎡，到年末時已漲到2.7萬/㎡，漲幅有8%，符合“個位數波動”的判斷。
2017南京樓市十大預判
2018年已來，我也想與大家分享自己對新一年樓市的預判。本來想談談全國樓市，但廣大微友希望我把南京的形勢跟大家做分享，畢竟這和廣大買房人、投資者關係更為密切。
今天我就把「2018南京樓市十大預判」正式公佈。當然，樓市的發展離不開大家的參與，想聽聽各位對於2017年南京房價走向的看法，下面不妨先來投個票，一年後再來見證：
一、政策面：調控進入平臺期，短期干預逐步退出市場，長效機制登臺
2017年的調控政策堪稱史上最嚴！經過一年多的調整，在政府幫忙砍價下，穩房價穩人心取得不錯的成效，本輪調控也已到達一個階段。2018年，樓市調控會進入一個平臺期，市場逐漸迴歸理性狀態。此時，作為短期的價格干預也將不可持續，會逐步退出市場。
“長效機制”作為2017年樓市中濃墨重彩的一筆，已開始重點佈局。作為牽動中國房地產行業的最大變革，2018年的重點還是長效機制的建設，下一步需要做的是因城制宜，甚至做到一城一制，各個城市特色的長效機制雛形會出現。
二、供求量：上半年新房供應依然偏緊，下半年會逐漸加大；相比2017年，成交量有10-20%的增長
據統計，2017全年的商品住宅供應量728.73萬方，上市住宅6.5萬套左右，成交62246套（不含高淳、溧水），相當於每小時賣出7.1套新房，供應量均大幅削減大半，市場供不應求。
2018年上半年庫存量會保持穩定，房源供應不會有特別大的增長，一方面都是以現房銷售為主，另一方面，高價地多，開發商也不願意上市。如果南京的商品住房庫存量在4萬套以下，基本上還算是供應偏緊的狀態。
當前南京庫存量
但正常來說，2018年中期之後，大量新盤上市，將會徹底改變一房難求的情況。從市場需求來看，2018年市場需求繼續放大，預計成交量會有10-20%的增長。整體上夠賣，但是河西、江北等部分熱點板塊仍會出現供不應求的狀況。
三、房價：兩會之後，限價可能會有所鬆動；全年漲幅不超過南京人均收入漲幅為宜，個位數上揚
先說2018年新房走勢！
受制於限價，南京新房連續12個月止漲，也導致出現新房、二手房價格倒掛現象，差價就這樣赤裸裸擺在面前。土豪連夜買房也就能理解。
不過，兩會之後，限價可能會有所鬆開。若限價能夠鬆口，根據南京市場的基礎，房價漲幅大概是以不超過南京人均收入漲幅為宜。
此外，隨著一批2萬/㎡+高價地陸續上市，2018年的房價中位線也會上來。且後期拿的低價地會對前一波的高價地進行擠壓。一些開發經驗不足，資金不夠雄厚，產品實力一般的地王未來生存會比較難，建議持謹慎態度。不擇手段拿地的開發商定價預期過高，也要理性對待。
每一波地王潮都會套一批開發商，所以，擺在當前樓市一個重要的課題來了——前期高價地如何解套？我也正在思考，以期為這一難題的解決提供諮詢決策。
再來說說二手房市場會不會有大的變化？
首先主要還是取決於供需。供應方面相對穩定，主要看需求。如果新房買不到，二手房需求會爆發，但新房供應會上來，二手房就還好。
2017年，南京二手房還有8%的漲幅。那2018年房價還會繼續漲嗎？這關鍵就要看新房價格了。新房價格逐漸往上抬，去化率會下降。加上大批低價盤的收官，南京的一二手房倒掛現象會減弱。此消彼長下，明年二手房市場會相對穩定。
四、資金面：持續去槓桿，資金面仍然難以寬鬆
今年政策關注的焦點是防風險、去槓桿。
要實現這一目標，自然要控制市場上的資金量。雖然近期M2有上升、央行向市場輸血1.5萬億元資金，但僅是暫時現象，起到臨時工具作用，貨幣政策將繼續保持“穩健中性”的大基調。
目前房企資金鍊緊張，個人房貸額度出現了前所未有的緊張局面。央行2017年前三季度餘額僅增加1.96萬億，相比2016年，接近腰斬。
你會發現，雖然房價降了，但要還的貸款利息卻更多了，買房反而更難了，細思極恐。房地產降槓桿、去金融屬性不是一日之功，央行持續去槓桿，2018年樓市資金面仍然難以寬鬆。
五、土地市場：土地供應量放大， 但供應結構和出讓方式都有所變化，地價也會有些下調
2017年南京並未完成《2016-2018年三年商品住宅用地供應計劃》中的530萬方的宅地土地指標（2017年涉宅用地成交517.2萬㎡，土地成交總面積699.9萬㎡）。
根據規劃，2018年將出讓560萬方宅地，可見2018年土地供應還會放大。但不必過於擔心土地供應對銷售市場的影響，至少2018年上半年房源供應不會有特別大的增長，因為都是現房銷售為主。
不過供應結構和出讓方式會有所變化。目前上海推行的土地“招標+掛牌”組合出讓方式，達到了調控房地產市場的預期。南京很可能會學習上海。此外，在發展租賃住房方面，也會繼續增加租賃住房的土地供應。
補充一下：
招標：在出讓前就已定好一個價格（標底），想要這個土地的人就會對這塊土地出價，出的價格最接近這個事先定好的價格就是成交價格。注意：並不是最高的，是最接近的。
掛牌：土地的出讓價格也是有市場價的，這樣賣就相當於把土地放到貨架上明碼標價的開賣，有誰看上了就買，價格不一定，一般都是在市場價左右
六、住房制度新亮點，住房租賃市場大力發展。限價房、共有產權房、人才房等新形式層出不窮，對解決住房問題形成補充，但企業介入租賃市場盈利模式難
2017年樓市出現新風口，也被稱為中國住房租賃市場的元年。不久前結束的中央經濟工作會議也明確提出，加快建立租購併舉的住房制度。
南京被列入首批開展住房租賃試點城市，發展租賃市場的各項工作從2017年年初到年末也已經在緊密展開。所以，租房將是2018年樓市的一個亮點，要注意租房市場的變化。
附《南京市“十三五”城鄉建設規劃綱要》對南京住房保障體系也有明確規定：
進一步細化落實住房保障體系轉型“1+4”政策，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，在實現“住有所居”目標的基礎上向“住有宜居”邁進。改進和優化住房保障方式，推進公租房和廉租住房並軌運行，建立以共有產權為核心的購買型保障房制度。
開工建設各類保障性住房1500萬平方米，到2020年，城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低於23%；此外，還籌建人才安居住房6萬套，約350萬平方米，著力解決人才住房問題，保障16萬人才享受人才安居政策。
七、房企：集中度持續提升，企業規模集中化趨勢；沒有背景、沒有實力的中小企業將被從大城市逐漸淘汰出局
地產調控促行業洗牌再度加碼，房企“大魚吃小魚”併購與整合的現象正在發生，沒有背景、沒有實力的中小企業陷入生存危機。
數據顯示，2017年上半年，房企併購交易金額同比增加78.5%。各梯隊房企集中度均呈上升趨勢，其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個百分點。
前20強房企的市場份額已從2016年底的26.8%提升到2017年上半年的36.3%，按這個上升趨勢，以後能在熱點城市拿到地的房企也基本只有TOP20。
中國房企龍頭不斷更替，此輪房企大洗牌對未來樓市的品牌變化也起著至關重要的作用。
八、人口：放寬人才落戶門檻，以此突破限購；流入人口持續增加，預計南京人口新增10萬人/年以上
主頁君@孟祥遠 一直認為 ：一部房地產業的歷史就是人口的歷史，所以人口與房地產市場的關聯度很高。從數據看，目前南京距離千萬人口大城市還有較大的缺口。
在剛剛過去的12月，南京也發佈了新政，提出應屆大學生在南京就業創業即可落戶。進一步降低高校畢業生購房落戶門檻。
而二線城市搶人方面拼得很兇還有武漢、鄭州、成都、長沙等城市，預計會有更多的二線城市加入搶人大戰。南京為在這場“沒有硝煙的戰爭”中佔據有利地位，南京“限購”或入戶政策適當調寬的可能性很大，屆時預計南京人口新增將達到10萬人/年以上。
有人了，就會有需求，人口比人才還重要。
再者，即便限購再嚴，老百姓也要賣一買一換更好的房子住，比如居住在沒有電梯的老破小裡的人，需要換個有電梯的房子；即便限貸，買房成本增加，考慮到教育，老百姓還是得換個學區房，也不一定非得是名校。
九、投資：南京住宅短炒價值被限，調控下限價盤和低地價盤仍有機會；優質商辦以及少數潛力都市圈表現強於大市
12月的全國住房城鄉建設會議，住建部又給我們透露了一個重要信號：2018年，我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
這是近一年嚴調形勢下，第一次公開提到去庫存。受南京的外溢效應，去年環南京都市圈的鎮江、汊河等地，市場表現搶眼，房價漲了一截。在繼續“去庫存”的大環境下，可以預見的是，2018年樓市分化還進一步加劇，核心城市住宅繼續被限，都市圈和優質的三四線城市將繼續領跑。
我常說，城市靠譜，樓市自然可期。南京是長三角城市群唯一的特大城市，是揚子江城市群發展龍頭。在近日舉辦的南京都市圈規劃協調會中，對南京做出最新定位——打造成“亞太門戶城市”，發展目標對標波士頓。南京都市圈也將迎來大建設、大開發，圍繞南京南站、南京站和南京北站，打造“一小時通勤圈”！
十、行業：政府和國企更多介入房地產行業全流程，中介等上下游行業會比較艱難
在2017年，我們看到小型企業、中介艱難度日，也看到鐵路局等大國企進軍房地產，看到中信、建設、中國銀行等大銀行直接介入房地產市場，參與金融服務、開發建設、持有運營、後期退出等全鏈條業務。
無疑，這將進一步衝擊傳統的中介等上下游行業及從業人員，後續將會有更多的房產經紀人離職，更多的中介門店關閉。
總得來說，樓市環境真的已經變了，還想在樓市賺快錢已經不易。隨著資產價值越來越高，槓桿也會越來越低。自住早買早享受；投資就要理性對待了。十年前，只要方向對了，我會對你說買買買！但是放在現在，我必須提醒各位了！
最後，別忘了買房的最終目的都是為了更美好的生活。
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