嘉宾：田明
职位：朗诗绿色集团董事长
公司：朗诗绿色集团
访谈：楼兰 / 万房地产研究院 研究员
1.长租公寓的明天会血流成河；
2.必须在集中式的长租公寓领域取得足够的市场份额，有足够的影响力，才有可能去洗牌别人，而不是被别人洗牌。
3.洗牌别人的关键，是拥有好的投资模型和强运营能力。
估值剪刀差
Q：年初自如A轮融资后估值每间4万元，魔方2016年C轮融资后估值每间29.5万元，是自如的7倍多。您怎么看？
A：自如有规模优势，有网店渠道的优势，有大数据的积累，有点像科技公司了。它的估值里这些因素应该占的比例挺多。
单从公寓模式来看，集中式公寓的效率更高，估值比分布式高是比较合理的。
估值高低还跟是合规物业还是瑕疵物业有关。
很多创业公司早期做公寓时，有相当多的房源是消防不合规的，拿不到可以住人的批文的。这也会影响资本市场的估值。
有些企业的房源相对来说比较合规，朗诗100%的都是合规物业。
如何洗牌别人？
Q：大家都挤进来了，什么样的长租类型能胜出？
A：长租行业有四拨人进入。一拨是创业型，魔方、YOU+等，他们基本上是A轮、B轮、C轮，所以它的估值水平都比较高。
游戏规则是一棒一棒往下接力，所以它一定要有估值。假如资金整体收紧的话，PE市场、VC市场差了，谁来接下一棒是个问题，而且估值是越估越高。
第二种是酒店管理公司。
第三种是房地产的服务公司。
最后，杀青的这拨人最多，就是转型要突围的房地产商。他们的特点是不问租金多少，先拍下来再说，几十个亿的地都敢拍，买个公寓不算啥。
第一拨依赖于投资的市场，地产商跟房地产服务商这两拨实力相对强一点。
今天是政策的风口，明天是血流成河，要进入一个调整期，而且肯定很惨烈，后天可能转型。大家一下都进来了，进来后发现后面可能没有接力棒，看上去不赚钱，这时候肯定要洗牌。洗完牌以后，未来市场会逐步正常发展。
我认为，必须在集中式的长租公寓领域取得足够的市场份额，以足够的城市的覆盖，有足够的影响力，才能够在洗牌的时候有可能成为一个洗别人，而不是被别人并购的。这是一个战略布局，要看房企的战略决心。
最后，能够成为赢家的活下来的人，是战略比较清晰的人，是照着战略去执行的人，而不是走一步看一步的人。
它应该有一定的规模，但规模不一定是最大的，关键是品牌好、运营能力强，行业并购时会获得很多机会。运营能力强的公寓品牌会获得机会。
所以，长租公寓未来肯是定赚钱的，市场会越来越大。但是中间先兴起，然后开始调整品牌，最后共同发展，这是长租公寓大致的状态。
Q：什么叫强运营能力？
A：首先，品牌和用户口碑要好，这是运营能力的综合体现。当然，品牌需要一定的规模和覆盖率。
第二，看具体指标。比如，进入的城市、地段、拿房条件，从获得物业到对外出租所用的时间和成本，实现满租用了多久。每差一个月或者成本上每差一点，整个运营效率会差很多。
网络平台建的怎么样，线上营销服务平台建设的情况，产生的容量或衍生的价值，有没有加盟店等。所有这些东西加起来最后反映在品牌上。
在产品质量有保证的前提下，从拿房到出租的时间越短越好。朗诗寓的满租率是平均3个月95%，市场平均是6个月达到91%。
投资模型：破解盈利难题
Q：运营能力强可以提升运营效率、降低成本，如何拿到划算的房租是决定溢价的另一个关键。
A：朗诗寓的商业模式是二房东模式为主，整租进来、散租出去，靠租金差来盈利。
租金差现在赚钱很难，因为大房东的租金价格在哄抬下越涨越高。所以想拿到划得来的房租，将来通过小房东、小业主给的租金去覆盖它，回收期越来越长。
上点规模的、做事有点规范的企业，都应该有一个投资模型，就是说你决策这个价格，我拿不拿。
核心指标是什么？是每年的租金价格上涨多少，这个数字是人给定的，他反映了对市场的乐观程度。
有人说北上深的房价那么贵，租金这么便宜，租金价格跟房价之间完全找不到关系，将来房价跟租金价格总是要找到关系的。
有人会说不对，房价那么高，是因为有资产价格泡沫的因素，所以租金价格不会快速的向房价靠。
不同的城市、不同的地段，供求关系不同，客户的租金能力也是不一样的。每个城市的租金价格的年上涨指数也是不一样的。
我们的投资模型采取中性的预测，既不是最低，也不是最高，放在比较稳健，认为可以实现的角度来做的。
Q：朗诗海外市场的投资逻辑，对国内长租市场有怎样的启发？
A：“房住不炒”意味着房价高速单边上扬阶段的结束。
从国际经验来看，通过租赁解决居住问题要大于通过买房来解决问题，这个是倒过来的，租房的多、买房的少。
买房与租房的比例，是房地产景气度的重要指标。如果大部分人预期未来房价会涨，买房人的比例就会上升，租房的比例会减少。如果大家觉得房价已经到顶，很贵，未来要跌，这时候房价又贵，所以大家选择不买房，租房的比例就会上升。
我们在美国做投资，是看这个指标的。买地要看城市处于什么阶段。如果买房的人处于低点，租房的人处于高点，我们应该买地。开发以后，正好市场开始变化，大家愿意买房，房地产向上走。如果大家认为房价已经处于高点，这时候再买地的话，开发出来正好往下去。
从这个角度看，我觉得中国的租房市场一定会大幅度的上升。这是个大趋势。
我们做了好多长租公寓，3个月之内就达到95%以上的满租率。我们内部的指标是四个半月，这已经很快了，行业里面一般是6个月的指标。
所以，这个市场从长期看肯定是增长的。眼下是大政策风口，很多走投无路的企业都掉头进入这个领域。前30强、前50强公司里面，你不要问哪些人做了长租公寓，应该问哪些人没做。倒过来问可能会省事一点。
基金+二房东模式
Q：您提到，长租公寓比拼的是商业模式和团队的综合素质，朗诗寓同样是二房东模式，它的竞争力在哪里？
A：朗诗寓的二房东模式是配合基金的。
如果存量资产价格很便宜，被低估了，把长租公寓的业务装进去，会让它的租金回报提高。这时就可以用基金买下来，委托给长租公寓来经营。
等于一个生意做成两个生意了，轻的是运营长租公寓的生意，重的是基金。等回报稳定以后，将来再卖出去，用各种方式再退出。
我们在广州做了一个，在上海做了两个直接把楼宇买下来做长租公寓负责运营，基金部门负责资产的持有跟运作。
用自持土地做长租公寓？
Q：地产公司做长租公寓，主要靠地产输血，比如用自持土地做长租公寓。您同意这个观点吗？
A：我们没有把长租公寓看成是一个帮地产消化不良资产的部门。这还是地产商的逻辑。
我们做长租公寓就是长租公寓的逻辑。有些公司是地产拿了一些地，有些商业、配套不好卖，然后转成长租公寓。用重资产的模式做长租公寓，目前的售价跟租金价格是转不回关系的，我们一点都没做。
长租公寓在我们内部是一个独立核算的事业部。对长租公寓和养老，我们都采用创业模式。地产和服务两块业务，不能放在一个体系里管理。
朗诗是一个成熟的公司，而朗诗寓是创业公司。创业公司跟成熟公司，服务型公司跟地产公司，这中间的商业逻辑、管理的方式，都不一样。
要想实现比较好的目标，一定要打造一个新的公司。我们内部不允许地产原有的集团管理部门对它进行过多的干预，要求他们帮忙不添乱，归我直管。
长租公寓团队的冲劲比较大，有血性，因为我把他当成一个创业公司来对待，是从体系里面拎出来独立发展。
选人的时候，我选的人尽管在我公司里面，但他们是做其他工作的，不是做开发的。我选了一批在房地产里面，呆的不长的或者受它影响不多的人，加上外部引进的人做了新的业务。
不会全死的，因为市场在那儿，肯定有人活下来，肯定是勇者胜。我们的任务是成为强者，而不要管明天怎么血流成河。
但是对于传统的地产，那种老的以住宅为主，拍地、盖楼、预售这样的模式，如果不转型的话，不是血流成河的问题，是前面就没路了。
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