小胖君
單價4萬左右，總價400萬左右 已經成為目前上海剛需的主力價格段。
也正因為是主力，此類項目的甄別難度也是最大的，地段遍佈整個上海外環或外郊環，跨度極大，產品品牌也是參差不齊。
所以，我們採用傳統的人民廣場原點論和普適的住宅評測緯度，來看看近期即將開盤的三個單價4萬左右的項目：寶山顧村金地天地雲墅、松江泗涇金地璽灣、青浦新城西虹橋壹號。到底哪一個更值得買：
一、地段
三個項目和人民廣場的距離分別為：
- 金地天地雲墅18公里
- 金地璽灣27公里
- 西虹橋壹號40.8公里
按上海傳統的房價體系，金地天地雲墅的地段價值明顯是最強的。
其次是璽灣，但如果是以南上海徐匯為人口外逼發源地，可以將距離縮短至18公里，但徐匯的底蘊、人流量、購買力還是差人民廣場一頭。
西虹橋距離人廣就太遠了，即使距離虹橋也有25公里的直線距離，城市邊緣的位置即使有了先行規劃，地段的底蘊還是太淺了。
綜上所述，地段價值：金地天地雲墅>金地璽灣>西虹橋壹號
二、升值前景
現在在上海置業，絕大多數購房者都有著自住+投資的雙重考慮。
所以升值前景是非常重要的指標。
而判斷升值前景最簡單的方式，就是看周邊地價！
金地璽灣的整體均價為41015元/㎡，而2016年的時候，泗涇連續拍出兩塊樓板價超過3.7萬/平的“地王”，保本價直接頂上6萬！
有這個價格天花板在，現在以4萬出頭的價格進場泗涇，未來前景還是比較明朗的。
金地天地雲墅的洋房價格4萬3左右，公寓4萬左右。
而2016年6月項目隔壁土地已經拍到可售樓板價4.73萬元/㎡，光地價已經高於金地天地雲墅洋房價格。
更勁爆的是，隨後8月出讓的顧村N12-1101單元06-01地塊，被建發中糧首開聯合體以67.9億元拿下，樓板價高達53727元/㎡！
不得不說，4萬左右進場，未來顧村的升值空間很大。
最後是西虹橋壹號，近期暫無高價地塊出讓。
但必須要提醒大家的是，青浦整個區的價格異常統一，澱山湖大道站的西虹橋壹號4萬左右，前面幾站漕盈路站、青浦新城站、匯金路站差不多也是4萬左右，有點虹橋+17號線價格提前透支的意思在，未來的升值前景實則有限。
綜合來看，升值前景：金地天地雲墅>金地璽灣>西虹橋壹號
三、交通
交通分兩塊來看，一個自駕一個地鐵。
自駕上，金地天地雲墅距離人廣18公里，自駕半小時足以抵達上海市絕對中心。
金地璽灣需要1個小時左右，西虹橋則要1個半小時。
自駕通勤天地雲墅天然佔優。
地鐵上，三個項目距離最近地鐵站的距離分別是：
- 金地天地雲墅距離地鐵7號線劉行站步行距離3公里
- 金地璽灣距離地鐵9號線泗涇站步行距離1.2公里
- 西虹橋壹號距離地鐵17號線澱山湖大道站步行距離300米
對比來看，西虹橋壹號在地鐵交通上是有優勢的，但也只限於虹橋、青浦的購房者。
天地雲墅距離地鐵站較遠，需要共享單車或電單車接駁。
金地璽灣居中，步行可進站，對標的也是老牌市中心地段徐匯。
綜合來看，交通出行：金地璽灣>金地天地雲墅>西虹橋壹號
四、周邊配套
周邊配套最強的小胖認為是西虹橋壹號，約3km範圍內有4大商業綜合體——約35萬方新城吾悅廣場、約35萬方的懷盛399、約45萬方青浦萬達茂、約45萬方東渡悅來城；林林總總的百萬方商業，逛街能逛到腿軟。
其次是金地天地雲墅，因為緊鄰外環，周邊生活氛圍較為濃厚，一些基本的生活配套，如菜場、銀行、便利店等都可以在項目900米範圍內找到。
能級較高的商業有體量是1.5倍寶山萬達的龍湖北城天街（在建）、綠地正大繽紛城，都在3km直線距離內。
最後是泗涇的金地璽灣，基本生活需求項目自帶商業街可以滿足，高能級消費主要依賴於泗涇地鐵站的三湘商業廣場，類似於一個巴黎春天，也不錯，但體量和規模相對弱了一些。
周邊配套：西虹橋壹號>金地天地雲墅>金地璽灣
五、產品
我們以市場主流的三房來對比
金地天地雲墅 95平三房戶型圖：
天地雲墅這個95平的三房公寓，小胖可以給到88分！
無論是大的格局（三開間朝南+南北通透）還是小的細節（U字廚房+餐廚動線合理+明廚明衛）乃至附加值（南向陽臺+三飄窗）都稱的上優秀。
不足的地方在於，95的建面只有一個衛生間，且沒有做乾溼分離，還有次臥門正對客廳，動靜未分區，私密性稍欠缺。
西虹橋壹號82平三房戶型
西虹橋這個戶型，小胖可以給95分！
82平做成3房戶型，極致的空間利用率，滿足主流需求的同時很好的壓低了總價。
佈局上南北通透+三開間朝南+南向大面寬觀景陽臺+雙飄窗+全部明廚明衛。格局和細節把握到位！
金地璽灣90㎡三房戶型圖
金地璽灣這個戶型，分數比天地雲墅高，90分。
繼承後者優勢的同時，房型更為方正，衛生間做了乾溼分離。最重要的是，建面更小，總價更具優勢！
綜上所述，產品戶型：西虹橋壹號>金地璽灣>金地天地雲墅
總結：綜合五大住宅評測標準：
1、對商業依賴性較強，總價預算相對較低，且在虹橋工作的朋友，可以考慮西虹橋壹號
2、看重升值前景，認可上海傳統房價體系，且在市中心工作的朋友，首要考慮金地天地雲墅
3、追求均好性，戶型、裝修、配套及升值都要，且在南上海徐匯工作的朋友，金地璽灣是不錯的選擇！
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