作者丨王欣
來源丨新財金觀察
萬科日前表示，其全自持租賃項目萬科“翡翠書院”首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，達成首次試水超過80%的綜合出租率。
全自持租賃項目是2016年北京推出“930新政”後，開始試點的“限房價、競地價、競自持”的土地出讓政策。在土地出讓過程中，當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競拍企業自持商品房面積，企業自持的部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
作為北京首個企業全自持租賃項目，萬科“翡翠書院”公佈的出租方案顯示，90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬元（人民幣，下同），180平方米以上的複式四居產品月租金為3-4萬元，按照自持地塊單次租期最長十年計算，90平米的三居室需要一次性付清180萬元租金，這在業內引發爭議，且廣泛不被看好。但80%的綜合出租率，出乎行業內外預料。
廣泛不被業內看好，當然是有些原因的。一是房企要將動輒幾十億的資金壓在那，但成本回收去非常漫長；二是作為只租不售的全自持地塊，有研究機構測算其收益率還不如中國社會基準收益率，投資回收期長達三四十年。
深入研究，2016年和萬科一起拿下全自持租賃地塊的還有萬科住總聯合體、中鐵等房企，這些房企有什麼共同特點？都知道全自持地塊不賺錢，為何這些房企還要搶？
拿下全自持地塊，不如把錢存銀行賺得多？
據報道，翡翠書院首批租戶中，包括經緯中國董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等高收入人群。
正如翡翠書院項目負責人所說，他們也主要是面向一些金融領域、高學歷、高新科技產業以及高管人群，高知、高淨值、事業穩定是普遍特質。但在陽光100副總裁範小衝看來，萬科“翡翠書院”定位於高收入人群是不得以而為之。
雖然萬科的全自持租賃項目“翡翠書院”看上去獲得初步成功，但這種土地出讓模式是否能夠持續還存疑。
“萬科是個案。”中國指數研究院原指數中心總監劉進直言不諱的告訴《新財金觀察》，全自持項目讓房企面臨巨大資金壓力，融資只靠銀行太難，所以這種土地出讓模式不具普遍意義，只能當做租賃市場的補充。
確實，看看拿下全自持項目的房企就知道，都是類似萬科等國企或者實力特別強大的房地產商。
《新財金觀察》從中國指數研究院獲得的一份研究報告顯示，絕大多數自持地塊無法通過銷售覆蓋總成本，自持地塊內部收益率僅在5%-7%左右，甚至不及中國社會基準收益率，投資回收期長達三四十年。
萬科2016年12月1日以50億元人民幣競得的北京海淀區西北旺鎮18號100%自持地，周邊租金水平為95元/月·平方米，年均租金增長率6%。
測算顯示，萬科這塊自持地前期投入土地成本、建安成本及裝修成本50億元、5.55億元及4.86億元，均發生在拿地後的兩年內，總計為60.4億元。未來每年靠賺取租金收益回收現金流，按目前的租金水平及租金增長率，萬科這塊地的內部收益率為5.58%，不及中國社會基準收益率。
如此低的收益率，為什麼房企對自持地塊還如此熱衷？原因可能有二。
一是隨著房企拿地城市的集中度越來越高，企業手中重點城市存貨普遍不足。對於房企來說，重點城市土地是稀缺資源，政府推出一塊地，自己不搶別人也會搶，當手頭貨值出清但又拿不到新的土地，也沒有可經營的資產，兩手空空，就相當於失去了這個市場，自持地塊成為房企的“兵家必爭之地”。
二是為了順應中國租賃政策，搶佔租賃市場高地。與其他發達國家相比，中國房屋租賃率仍較低，中國政府目前正在積極推進租賃市場發展，相關政策主要圍繞增加供應、擴大需求及完善租賃市場秩序三個方面進行，租賃市場的大力發展將改變房地產市場格局。
在國家政策大力扶持下，租賃市場將獲得快速發展。報告預計到2030年市場規模將超過4.6萬億元人民幣。一部分是政府主導、面向中低收入家庭的公租房、廉租房等，一部分是個人房源，另一部分是國企及綜合實力強的開發商通過收購存量資產或競得自持地塊開發成租賃用房。
房地產信託投資基金成自持地塊的救命稻草？
自持租賃項目存在投入大、收益低、現金迴流長的特點，如何讓其盈利關係到這種模式是否能夠持續，多位專家表示藉助房地產信託投資基金(REITs)，通過房地產證券化或可以儘快實現盈利和可持續發展。
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
自持土地租賃項目導致房企以重資產模式佈局長租公寓，動輒幾十億、百億的資金壓力讓給房企“壓力山大”，因此，如何以較低的成本獲得融資，直接影響長租公寓的盈利能力。
這樣一來，國外的公寓運營上的經驗就可以借鑑了。他們多使用REITs手段來融資，讓更多的社會閒置資金進入並有效盤活後，產生利潤輸出。
以REITs做的比較好的新加坡雅詩閣服務公寓為例，其也是定位於高端服務式公寓。截至2016年年末，雅詩閣公寓信託總資產價值約合230億元。雅詩閣通過房地產證券化產生了集資效應，減少了自身資金壓力，並通過持續輸出利潤。
但中國目前REITs的法律法規不完善，導致租賃項目REITs進展緩慢。政府如果想加快發展房產租賃市場，應積極出臺優惠政策，支持並推動發展房地產投資信託基金。
專家認為，發展租賃市場將成為中國房企的大勢，越早試水的房企越能儘快找到解決自持項目痛點的的運營方案，儘早找到盈利點所在。這也許就是萬科等房企即使不賺錢也要拍下全自持租賃項目“翡翠書院”的深意所在吧。
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