“整整一個月，我跑遍了珠三角，才知道要找個合適的廠房有多難，幾乎所有像樣的廠房都握在二房東手裡！”站在近四十度高溫的太陽底下，廣州天宏包裝材料公司的總經理老張耷拉著頭，焦急地抹去臉上的汗水。在粵辦廠18年的他沒想到，合同簽訂尚未滿一年，租期十年的廠房二房東說收回就收回了。找廠房的這一個月裡，曾獲評“傑出贛商”的他對那些打著工業地產名號的公司滿是怨忿。
廠租節節攀升
老張被收回的廠房坐落於廣州市南沙區東湧鎮東導村，近兩萬平方米工業園區裡有包括老張的廣州天宏包裝材料有限公司在內三家企業。2017年6月，因未在規定期限內報送年度報告，在登記住所無法取得聯繫並連續兩年未進行申報納稅，原房東某紙器有限公司被南沙區市場和質量監督管理局吊銷企業營業執照。
公司倒閉了，偌大的空置廠房卻很快被投資客瞄上。廣州市中潤物業租賃有限公司以每平方米9元的租金拿下該園區，又以每平方米14元的價格分租給了老張。
本以為這比他原在番禺南村的廠房租金便宜，可事情卻沒有想象中的簡單。雖已有五六次的搬廠經驗，合同裡的附加條件還是讓頭一回遭遇“二房東”的老張嚇了一跳：撇開租金之外，既要收空地分攤費、物業管理費，廠房使用面積還得“打個八折”，即要加上20%左右的公攤面積。除了租用變壓器每月23元/ A的基本電費和用電度電價，二房東另加收每度0.15元的電費。即便他當時全部接受了，而今合同簽訂不到一年還是以各種理由被勒令搬走，“他們就是為了漲租，因為現在再租出去每平方就是二十五六了！”
在深圳開辦光控自動化設備生產工廠的阿賓亦有類似經歷。去年年底，他與朋友在深圳市寶安區福永街道合租廠房，廠租每平方米21元。如今半年剛過，意圖單幹的他再到福永街道和相鄰的沙井街道一問，周圍大量被“二房東”分租的廠房租金價格都漲到每平方米26元以上。
廣州市尚酷物業管理有限公司何先生表示，“二房東”現象從2013年開始從深圳蔓延到廣州並迅速盛行，如今已覆蓋整個珠三角地區。以前原房主租賃廠房嚴守行規，採用廠租每三年增長10%的收益模式，廠房租賃面積按房產證面積計算“不縮水”。而“二房東”出現伊始也僅是以租金溢價獲利，到2016年卻開啟了增收費用、虛增面積的“新玩法”，“番禺區欖核鎮上坭村有個4800平方米的廠房，二房東對外虛報5800平方米，19元租回來，26元租出去，口氣很硬，愛租不租，廠房租賃市場整個都被二房東搞亂了。”
炒廠房者足跡遍佈珠三角
根據知名地產諮詢機構仲量聯行發佈的《2017年廣東產業地產發展白皮書》披露，隨著傳統住宅與商業地產整體存量過剩、市場競爭激烈，產業地產以其低風險、高回報的特點逐漸受到青睞，一躍成為近些年來房地產投資熱點。在產業升級的大環境下，產業地產具有廣闊的發展前景。隨著廣東省樓市調控繼續推進，部分資本湧入產業地產。
仲量聯行華南區工業地產部總監張寧介紹，隨著珠三角地區城市加快傳統產業升級、促進工業經濟轉型，增值服務較低的加工製造業逐漸出走深圳、廣州，朝東莞、惠州、佛山和中山分南線和西線兩條路徑遷移，而工業物業租賃市場的投資熱點亦伴隨左右。
“二房東一下把空廠房全包下來了，他們通常多人合作，交給我們的三個月保證金很快就能從租客手中再收回來，實際上都不用拿出什麼本錢來做生意。”番禺南村某工業園區房東何女士去年將自家廠房以每平方米20元租金整租給“二房東”，不到一個月廠房便被分租完畢。她坦言，因擔心空置，如今房東們也更願意把廠房租給投資客，“相比辦廠的，他們的實力更雄厚，租金從不拖欠且不用我們耗心費力進行日常管理。”
據何先生分析，由於近年經濟景氣回升，加之住宅地產頻頻受到宏觀政策調控，而且很多舊有廠房被改造成商業用途，工業地產的升值空間變大，很快便招致“掘金潮”。目前，廣州工業地產中介領域以廣州市昊信工業地產有限公司規模最大。而在工業地產租賃市場，廣州中興偉業物業管理有限公司、廣州市中潤物業租賃有限公司以及廣州百眾物業管理有限公司三家“二房東”佔領市場份額最大。這些“二房東”往往也要通過地產中介來尋找房源和租客，而對地產中介來說，他們在給房東找“二房東”以及給“二房東”找租客的過程中，可以分別收取兩次中介費，這在客觀上也助長了一手房源緊張的情況。
東莞錦捷物業投資公司譚先生透露，聚焦珠三角地區工業地產租賃市場的投資客中大部分人為湖南人，以湖南婁底地區最多，在深圳、東莞和惠州“圈廠”最甚。他們甚至成立了一個商會，逢年過節相聚一起交流各地區產業發展風向，以便進一步投資。
炒作市場還是風險投資
東莞錦捷物業投資公司譚先生介紹，他們手中的廠房主要通過私人簽約、“招拍掛”以及與村民合作的方式而來。私人簽約通常採用六押一付的租賃模式，若空置期過長，則轉給實力更好的“三房東”、“四房東”，公攤面積也會不斷增加，直到將廠房出租出去。與村民合作的方式則佔主流，只要村裡有土地缺資金，他們便可注資合作搭建廠房，再用以出租。
“我們不是投機取巧哄抬物價，也沒有擠壓制造業生存空間，”面對中小企業主的集體聲討，廣州市中潤物業租賃有限公司物業管理黃經理感到“很委屈”。他解釋，物業管理公司負責提供保安配備、監控、廠房翻新、安全宣傳等基礎服務，本身無形中也投資了不少錢。此外，還得承擔比租客更為繁重的押金負重以及廠房空置風險，“二房東”的出現並盛行本就是一種符合市場需求的風險投資行為。
在廣東省房地產研究會副會長韓世同看來，受地價上漲過快的影響，廠房租金跳漲是一種必然趨勢，目前許多新型產業園實際上都已經寫字樓化，形態落後的工業地產逐漸商業化，甚至轉化為商業地產。而加工製造業作為工業產業鏈的末端，伴隨產業升級進程的推進，眾多中小微企業必然面臨外遷轉移或轉型升級。“二房東”投資行為在符合市場規律的情況下，不斷推動周邊二三線城市產業經濟開發，在某種程度上亦推動了地區城鎮化發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，“二房東”盛行現象很大程度上說明了各類資金正在進入工業物業市場。從引入資金的角度看，投資客的出現是可以鼓勵的，它有助於盤活傳統廠房項目。“當然，後續要對工業物業的使用進行規範，即堅持既有產權屬性，防範隨意更改項目用途。相關部門也應加強規劃，以有助於真正實現此類租賃項目和產業項目的協同發展。”
某上市房地產公司的運營總監也指出，廠房資源向部分公司集中是好事，反而會促進製造業發展和產業升級，這就像規模農業有利於糧食增產一樣，大量資金進入工業地產只會提高招租效率和運營規範，如果租金過高自會有市場來調節。
而廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶卻持不同觀點。他指出，過去珠三角地區“三來一補”加工業創造的“戶戶點火、村村冒煙”農村集體經濟發展模式，促使大量粗放型工業區建成，而產業升級又催生了如今工業物業租賃市場。一般地產投資和物業服務收取合理租金是正常的市場現象，但在珠三角地區，龐大的“二房東”群體在正常租金背後還加收各項費用，依附土地不勞而獲，是一種逃避監管的地下灰色經濟，損害了國家利益並阻礙區域經濟發展。“政府應重視這一被長期忽視的問題，必須進行專項研究，全面清查二房東市場的現狀和弊端，分析其存在的深層根源和危害，讓工業地產市場陽光化、透明化、法制化。”
離搬離園區的最後期限越來越近，老張還是想多看幾處廠房再做決定，但他心裡也越來越沒底：“沉重的房租壓力加上不斷增長的人工成本，製造業的產品價格始終上不去，不知道我的包裝廠還能在廣州堅持多久？”
【實習生】藍元
【校對】馮志堅
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