随着国家大力发展租赁行业，各地方政府陆续出台相关的政策，酒店，互联网，房地产商，地产中介和私人资本陆续涌入，行业变成"大象也会飞"的风口。 长租公寓目前对运营方有两大痛点。第一点就是房源难以获取。目前租金水平和租期性价比比较高的物业难以获取，尤其对于集中式公寓，前期投入巨大，需要获得8-10年的租赁合同，在租赁合同期内分摊前期投入，租期越长装修成本分摊越低，后期收益才越高。与分散式公寓相比，集中式更有市场，IRR更高。
由于长租公寓的火爆，更多业主看好租赁市场，纷纷把租金预期提高或者缩短租赁周期。公寓公司不得不接受高于市场价格的租金，甚至仅仅只有5年的租期。长租公寓除了租金差价以外，在高涨的租金压力下，没有其他更好的收入来源，所以，行业只有忍受20%左右的IRR。
第二个痛点就是，重投入，低回报，投资周期长。以运营小产权房集中公寓模式为主的蜂趣公寓为例，它们获得租金性价比超高的小产权房，平均每个项目回本周期在3-4年，这在行业来说属于不错的成绩了。大部分项目需要4-5年装修分摊，要5年以上才能盈利。在没有规模和其他更好的营收渠道情况下，这种重资产ROI低暂时难以改变。
要快速占领市场，光靠企业自身的滚动发展还是不够的。公寓行业本身是一个重资产的行业，一个项目动辄数百万甚至上千万，只有区区的利润，难以通过内生性的发展，支持企业短时间大量房源的投入。所以，必须要考虑外部融资的问题。长租公寓虽然回报周期长，但是收入稳定，未来收益可以锁定，也算是一门好的生意。长租公寓融资渠道多元化，股权融资，REITS，ABS，银行贷款，P2P借贷，众筹，私人借贷等。我们简单介绍几种主流融资方式。
一、REITS和ABS，前者是私募基本形式，后者以信托受益权为基础。信托和REITS在国外，尤其美国资本市场非常发达，很多大型的公寓管理通过发行保底型基金的形式获得融资，融资年化利率在4.8-6%之间。2017年11月7日，深交所宣布新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，这是全国首单长租公寓权益型类REITs产品。紧接着保利，魔方和自如发行各自的REITS和ABS产品。这两类金融产品都是面向有一定规模的大型长租公寓企业。
二、股权融资。主要是新兴长租公寓品牌获得风险投资基金股权融资，被投资的企业通过转让一定的股权得到融资，最终VC风投通过溢价并购或者上市退出，获得收益。股权融资是最低成本的融资方式，除了转让股权，稀释股份的代价，初创公司几乎没有资金成本的发生。当然了，某些风投对创业公司也有一些对赌条约，这些TS要求企业达到一定的销售业绩或者IP0时间要求，否则就以原价回购并按一定的复利支付利息，这种"明股实债"是VC对创业团队的一种鞭策和自我保护。目前，不少长租公寓都获得了股权融资。如魔方公寓从创立到现在一共融资了接近30亿人民币；自如C轮融资金额高达40亿。
以上融资方式都是偏向于中大型和知名的企业，而更多的中小型的长租公寓公司融资渠道狭窄，仅能通过几种方式获得资金。
三、银行贷款。工农商建四大行都有针对长租公寓的贷款产品。特大型的企业可以获得银行的低息信用贷款，一般年期在3-5年，贷款利率6-8%不等；针对中小型公寓公司的经营贷款，利率比较高，贷款周期比较短。工行和建行要求企业有一定的流水，房源在2000套以上，贷款期3年以内，年化利率在7-10%之间，同时为了降低风险，银行还会要求企业法人或者股东提供额外的资产担保，甚至还要求提供第三方连带责任担保。
四、众筹。众筹也是股权融资的一种，只是融资的对象从精明的投资机构，变成个人投资人，投资金额大大降低，20000到50000的起步门栏，广大低净值非专业投资人都可以成为项目的股东。除了正常的股权分红回报，平台为了保证投资人的利益，对项目有收益的保底要求和第三方的担保或者项目方现金补足承诺的分红收益，金融术语叫"明股实债"。在成功获得融资以后，众筹平台方会提取融资金额5%作为佣金。目前，酒店，公寓类主要有天使汇，人人投，多彩投等众筹平台。其中多彩投已经成功协助E+青年公寓，包租婆女神公寓和蜂趣公寓获得融资，对中小品牌公寓来说，众筹是一种非常有效和低成本的融资渠道。
五、P2P理财。长租公寓因为有稳定的现金收入，许多P2P都盯着这块市场。简单来说，长租公寓企业把预期的租金收益权抵押给P2P平台，然后获得贷款资金。贷款期一般3个月到24个月不等，利率8-15%不等。说白了，就是一种债务融资。长租公寓企业通过P2P短期获得资金，而投资人得到稳定的收益。
六、私人借贷和内部入股。大部分小型的企业还是没有很好的融资渠道。那不妨我们寻找志同道合的合伙人一起创业。这些合伙人可以是你的亲戚，朋友，同学。熟人关系容易增加信任度，这样提高项目成功的机会。需要注意的一点，选择合伙人就如同选择老婆，选好了，大家可以安稳的过一辈子，否则，要涉及到"离婚"，夫妻双方要分家，合伙人之间股权要分割，是以整体转让还是甲收购乙？以什么价格收购对方的股权？这都是很烧脑的事情，搞不好企业倒了，朋友没了，赔了夫人又折兵。要知道，中国初创公司有相当一部分死于公司合伙人内斗，最后把企业闹到倒闭。如果不能找到称心的合伙人，同时资金也不足，那不妨向熟人借款创业，当然，不能以高息借贷，这种压力随时把企业推向不可回收的地步。
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