即將過去的2017年對於中國的商業地產行業來說，是個轉型和精進的一年。一方面行業整體供應過剩，在去過往歷年積累下來的低端庫存；另一方面，一批高品質新項目的紛紛湧現，大幅提高了行業的產品供應水準。
應該說，縱觀中國商業地產發展史，整個行業從2005年的興起和勃發，到2010~2015年的高速擴張，再從2015年開始，進入產品升級換代時期。如今行業內正在整合和調整，業態更新之迅速、產業週期之短暫，店鋪形態迭代之高效，堪比眾多高科技產業。
總體來看，如果用一個詞概括已經過去的2017年的市場特徵，“消費升級” 應該是整個行業的主旋律。
展望2018年，中國商業地產的時局又出現了新的變化。消費升級和生活方式的變遷正在重新定義傳統零售商業消費的價值。傳統商業在積極擁抱互聯網的同時，商業的功能正由產品消費變成場景消費，共享與合作、跨界與融合、大數據的應用等成為行業變革的新跡象、新場景、新趨勢。
時值年末，《房地產觀察家》出品方領易諮詢聯合業界著名商業創新設計機構team+加合建築和商業資產管理機構洪濤工作室，結合我們對商業地產行業的研究觀察和實務項目操作經驗，對2018年中國商業地產趨勢走向做出分析和預測，供業界參考。
一、實體商業總體市場回暖，消費結構快速升級
1、傳統商業消費回暖，新型消費形式增長迅速
剛剛結束的19大報告中明確指出，當下我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。這在中國大商業消費行業也能看出端倪。表現為4大方面：
① 宏觀經濟模式從投資驅動走向消費驅動
這幾年中國經濟結構轉型最大的變化是，消費代替了投資，成為我國經濟增長的最大驅動力。最終消費支出對GDP增長的貢獻率從2013年的僅47.0%提升到2016年的64.6%。與此同時，投資對GDP的拉動由2013年的55.3%下降至2016年的42.2%。2016年，我國消費品市場規模位居世界第二，最終消費支出佔世界消費總量的比重超過8%，與美國的差距明顯縮小。消費已成為我國經濟的發動機，中國經濟增長模式已從依靠投資驅動為主轉向依靠消費驅動為主。
② 消費者信心連創新高
根據國統局數據，消費者信心指數出現明顯回升。2017年上半年的消費者信心指數整體維持在110以上，至2017年9月消費者信心指數進一步上升至118.6，創下近十年來的新高。而驅動消費增長的重要因素是平均售價的提升，集中體現在購買優質產品的意願增強。
③ 服裝、化妝品、珠寶、家用電器消費率先復甦
2017年1-9月，社會消費品的細分消費品類上，限額以上服裝、化妝品、金銀珠寶、家用電器1-9月份同比增速分別為7.1%、12.1%、6.9%和10.1%，增速分別同比提升0.2、3.7、8.2和2.2百分比，化妝品、家電品類增速良好，金銀珠寶顯著復甦。
④ 新型消費快速湧現，呈全行業最大亮點
除了宏觀經濟企穩回暖帶來的傳統消費的復甦，更值得注意的是，消費升級導致全國居民人均文化娛樂服務支出增長出現了高增長，平均達到9.9%。其中，人均用於團體旅遊、景點門票、健身活動等支出分別增長13.4%、13.5%和17.3%。
2、商業項目供給理性且小幅上升，但總體依然供應過剩
相關數據顯示，2017年全國開業大型項目數量達970個(商業面積≥3萬㎡，個別產品線項目或特色項目例外)，相當於2016年實際開業項目數量的2倍多。預計2017年11月至2018年12月開業、商業面積5萬㎡及以上的購物中心達419個。項目大部分集中於1線和1.5線城市，但是類似與昆明、瀋陽、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。
於此同時，中國商業地產存量仍然不容樂觀。我們從上圖中債資信評級機構的研究分析來看，大部分地區的商業地產仍然處於供過於求的狀態，這種過剩的產能正在被市場逐步消化。
不過，以上是金融機構的數據預測。從我們實際操作項目經驗來看，真實的市場局勢可能恰恰相反。
雖然從總量上看，商業地產目前總體供過於求，但被淘汰的是低端的同質化產品，行業內真正高質量的商業項目供不應求。最近兩年如七寶萬科、成都太古裡、上海大悅城等一批新開的購物中心，無論是客流量、營業額和租金都全面超越同地段平均水準，新的高質量供給正在改變市場需求，品牌資源、消費群體正在往這些項目上集中。
二、商業地產行業企業加速洗牌，品牌企業市佔率快速提升
“一年前，本人曾在此提及中國經濟的寒冬有溫和回暖的跡象，及至今年1月，本人對市場前景更為樂觀，但仍不欲妄下定論。現在本人相信寒冰經已融化。”恆隆地產董事長陳啟宗在2017中期報告中如是說。這預示著龍頭開發商的下一輪“發力”即將開始？
現在看來，的確如此。行業大浪淘沙，在這種環境下，只有真正懂商業運營的企業才會勝出。
1、中資和港資品牌開發商兩大陣營戰略相異，一快一慢，佔領市場主流份額
於企業維度而言，商業地產界的縱橫捭闔依然要看那些閃亮的名字。按陣營分，以恆隆、太古、九龍倉、新鴻基為代表的港企外資，以大悅城、華潤、龍湖、萬科為代表的內地開發商，他們在經營發展中各自的堅持以及融合的共通，這些相同與不同是對當下市場形勢最直接的反映，也為預測未來提供了相對充足的依據。
截然不同的經營策略是這兩大陣營最大的不同，毫無疑問，內地商業地產商更注重整體的規模效應，而以港資為代表的外資開發商則更著力於通過精細化的運營管理以求得現金流收入的不斷提高。這兩重被堅持了很多年的理念，相信在接下來的幾年中依然會被得到充分貫徹。
2、內地品牌開發商快速併購，鯨吞經營不善項目，提高市場佔有率
先來說內地開發商。對比四平八穩的港資開發商，內地開發商的最大特點是發展速度快，敢創新，這種模式特別適用於快速發展的中國消費市場環境。
當前局面下他們追求規模的擴張方法有二：
其一是較為傳統的通過綜合體開發的方式來增加自身所持有的商業物業量，以“後起之秀”龍湖和央企華潤為代表。以龍湖為例，其在2016年已開業21座商場的基礎上，未來三年分別計劃新開5座、3座和7座商場，比之港企“一年磨一劍”甚至更慢的速度，龍湖擴張不可謂不快。
其二是近兩年開始勃興，並大概率成為今後主流趨勢的輕資產輸出方式，這要求企業具有極強的運營管理能力，此絕非一般企業能為。這以大悅城為代表，兩年間已實現天津和平、上海長風、北京石景山與貴陽四子落地，成都、武漢、青島等項目也在加速洽談推進。
除此之外，新城控股等一批實力強勁的企業集團，也在如今行業整合期快速發力商業地產。2017年第一季度，新城控股新增了10個商業地產項目，目前在建和開業的購物中心達到42個，並且計劃今年新開業12個購物中心，2018年這一數字則為29個。新城控股的發展目標是到2020年完成開業100座吾悅廣場的目標。
由此可見，行業進入低潮期，行業紅利快速消退，卻是真正專業的品牌開發商的對外擴張的極佳時期，這點與當今的住宅市場上各開發商風起雲湧的併購整合的行業局勢如出一轍。
3、港資開發商精工細作，更新改造，提質增效，並開始奮起直追
再來看港資開發商，“超低速擴張”一直是他們的發展狀態。這一方面反映了其對現有資產優化的極致追求，但另一方面也讓他們錯失了搶佔市場份額的大好時機。
近來最為明顯的舉動是最早那一批爆得大名的港資商場已經逐步完成了全方位的資產優化工程。以恆隆為代表，其近兩年共計投入6億港幣對上海南京西路恆隆進行了建築體及地庫的翻新與改造，並同步優化租戶組合，引入了30多個全新品牌。業績說明一切，“重生”後的南西恆隆2017年上半年租金收入同比增長了23%，商場的零售額較之去年同期也提升了29%。
除此在外，不同於恆隆的一次性改造，在業內更為稱道的是香港老牌商業集團太古的動態優化的商業資產管理模式。那種在長期的商業經營的過程中，持續不斷地根據市場變化，對於一個項目硬件空間和品牌招商進行不斷的優化提升，使其獲得獲得持續不斷的經營活力。這種沉穩的、老道的、全方面的改善和提升，讓客戶深感其與時俱進，總是有驚喜，這也為太古的商場品牌帶來了非常好的口碑。
內地與港資兩大陣營雖然經營理念南轅北轍，但新形勢下他們依然在某些經營手段上實現了融合共通，相信這些也是未來一段時期行業的亮點與主旋律。
不過當前，面臨新的時局，港資們也在做調整，他們會進一步加大對國內的重資產的投入，比如瑞安也開始進行管理輸出和品牌輸出的方式提速擴張。一向穩重的太古也開始出現了明顯加快的跡象。而老牌港資商業大鱷新鴻基和K11等也在加快佈局速度。
三、商業地產產品線的產品創新新局面
自從中國購物中心在2015年進入成熟階段後，市場局勢出現了新的變化。新的局勢是行業供給還在不斷增加，消費升級的新需求不斷湧現，消費層次在快速提升，這綜合體現在消費者對品質和體驗要求的快速提升。因此，購物中心的產品發展和經營內容也是跟隨消費升級在做出不斷創新，以與之相匹配。
總體來看，生活化、藝術化、街區化和塑造城市IP成為這種創新趨勢的主要代表。
目前商業地產產品線可以分為四類，即城市型購物中心、區域性購物中心和社區鄰里型的購物中心及主題型購物中心。我們來分別看一下各類產品的創新趨勢。
城市型購物中心——更具城市的名片、品質化和文化情懷
城市型購物中心是一個城市現代商業的最繁榮的聚集地，是一個城市體量最大、等級最高、品類最全、影響力最大的綜合商業體。原先中國城市型購物中心的產品往往擁有時尚的立面、流暢的內部動線，品質雖高，但產品形式單一。
進入2018年的中國新一代的城市型購物中心出現了新的變化，這種變化最大的體現是城市文化和人文精神的植入。在他們的主持下，也代表了一個城市的生活方式和品質水準。
具體來看，新一代的城市型購物中心將體現出四大方面特點：
1、城市型購物中心一定是能夠代表這座城市精神，能成為這座城市代言人。
2、他代表這個城市的文化特性和氣質，是這個城市市民傳承文化的紐帶，也是外來者感知城市文化的門戶和窗口。越來越多的文化資源這裡聚集，文化能量在這裡被激活。
3、作為城市的地標，建築顏值不僅要高，也要體現這座城市的特有氣質，成為人們喜愛去的場所，而不僅是商場。
4、零售業態仍將在城市型購物中心占主導地位，招商品牌將更重視其調性以及與當地文化的融合。
我們看如下兩個典型案例。成都的遠洋太古裡和深圳的深業上城。這兩個項目各具特色，帶有著兩座城市的典型基因，一座閒適、雅緻；一座高效、現代。兩座城市文化生長出不同風格的地標購物中心，儼然如兩座城市的剪影，相映成趣。
成都遠洋太古裡——閒情雅緻、時尚摩登的成都新地標
成都自古以來就是繁華之地，所謂“曉看紅溼處，花重錦官城”。曾經令無數文人墨客留下詩詞。從他們的詩句中，我們依稀能看到當年上流社會悠閒、雅緻的生活。繁華中帶有一絲絲的浪漫，帶出成都“悠閒和繾綣”的氣質。然而現在的成都有的不只是“茶館、麻將和火鍋”，這座城也在變得越發有範兒。既有著老成都的休閒，又不乏時尚都市的年輕活力。整座城市的時尚生態越發成熟。
於是我們看到的太古裡，有“快裡”和“慢裡”兩種不同的理念，融合不同等級和層次的商業內容，滿足不同人群的需求。尤其是其中“慢裡”的街區，很好的體現了成都的慢生活的人文特色。
太古裡所在的區位對商場來說是把雙刃劍，位於成都最成熟的春熙路商圈，擁有大流量的同時，也面臨著最嚴酷的競爭，要想在同質化的業態和品牌中要脫穎而出壓力不小。太古裡深挖地緣文脈，最後選出GUCCI、方所和MUJI三個主力店品牌。
在成都太古裡，我們看到街巷的保留，新舊肌理的結合，形成清晰的商業動線。我們看到開放的街區、村落般的傳統川西建築群，傳承了地塊原有的文化。人們穿行在寬窄不一的巷子裡，是這個城市熟悉的市井味道，人們徜徉在國際化的品牌中，是這個城市包容的特色。
深圳深業上城——代表著年輕、拼搏有活力的深圳生活
如果要給深圳貼標籤，那肯定是“年輕”“活力”，作為全中國最年輕的城市，吸引著全國各地高學歷青年移民至此，他們頭上沒有華蓋，心裡沒有負擔，敢闖敢拼，富有企業家精神，這也是深圳一直處於生龍活虎，生機勃勃的狀態的原因。他們樂於接受新興事物，熱愛創新。
即將於2018年1月開業，商業體量達到16.7萬方的深業上城，就是一個嶄新的可以代表深圳精神的城市型購物中心。從建築設計、業態組合到品牌招商，全是新的。
三明治般的垂直空間
深業上城項目區位獨特，坐擁兩山三公園，在蓮花山和筆架山之間由一座生態景觀廊橋連接。商業部分獨具特色，由品牌街＋商場＋小鎮組成。其中，商場位於商業體的B1-L2，L2是一條半開放式的品牌街，L3為loft特色小鎮，未來將引入共享辦公，小鎮營業時間為了滿足商務人士的需求，將會延長。
小鎮內部規劃了三條步行街道，可以直通公園。商場＋街區＋小鎮的層層上疊式的空間設計，帶來的好處是各個區域互動非常強，使工作與生活在這裡的人可以非常自如的切換狀態，這也是未來商業綜合體的趨勢之一：辦公和社交的邊界正在模糊。
在小鎮工作的人在閒暇之餘，可以下樓買杯咖啡；住在綜合體的居民也可以每天早上先去公園裡跑個步，步行通過綠植廊橋來上班。這也是整個商業體想帶來的“ live work play together”的定位。
因此，項目特意引進全球首家無印良品（旗艦店＋酒店＋餐廳）三合一項目，讓富於深圳精神的消費者和創業者們進一步領略MUJI倡導的有機、健康的MUJI精神。從餐飲延伸到生活，連接酒店的服務，使MUJI成為人們生活的一部分。同時MUJI酒店的引入也很好的與旁邊的東方文化形成差異定位，吸引MUJI品牌愛好者前來打卡。
區域性購物中心——打造以家庭客群為主的日常生活場景
不同於城市型購物中心的名片化和人文精神，區域性購物中心的變化則更加貼近生活，具備多元變化的屬性。不同城市、不同區域、不同客戶群體的生活方式，決定了其所需要的購物中心的生活場景。
總體來看，區域型購物中心也出現新的四大方面趨勢，分別是：
1、區域性購物中心越來越貼近日常生活，注重場景的塑造，更強調消費者的參與感。
2、品類比較全，但會結合區域地理、人群等特性，側重生活化。
3、功能性為主的商場將逐漸出局，取而代之的是有好的消費內容的項目。
4、不再追求超大規模體量，更趨向於做出特色和精品。
我們來看”team+”為招商蛇口進入杭州的第一個商業綜合體“杭州招商公園1872”做的方案設計。
杭州招商公園1872商業綜合體——空間場景塑造與商業的互動融合
杭州，自古便是中國富饒之地，有著溫婉如玉的江南美景、千年古城的文化氛圍和發達的民營經濟。在這樣的城市氛圍下生活的杭州人既富且雅，特別講究內外如一的實惠，追求的是恬淡適宜的生活。
公園1872商業綜合體總建築面積11.4萬平方米，項目位於杭州艮北新城核心區域，為七堡地鐵站上蓋，是區域內唯一一個大型商業綜合體。主持建築師李霞把杭州人最愜意的龍井爬山、九溪戲水的情景還原於這個具有山水意象的建築，使杭州人不用遠行，在家門口就可以感受山水，再注入商業給人們的日常生活創造更多的可能性。
team+通過打造多個立體場景空間手法的運用，提升項目內部空間的豐富性，營造出休閒的社交氛圍，項目業態佈局與場景空間互動融合，提升項目的可逛性。
我們來具體看幾個場景：
彩虹庭院
這是一個地下開放式庭院，大臺階的設置提供了一個半開放的休憩觀演空間，彩虹般跳躍色彩的臺階，活躍了地下沉悶的空間。庭院無縫連接地鐵站，成為人們走出地鐵後的一個緩衝節點，很好將地下商業與地上互動起來，有效地利用了人們的碎片時間，比如消費者在等人的時候，可以坐在彩虹色的臺階上看書，看錶演等。
城市之眼
這裡是整個商場人流的聚合集點，往裡延伸有一系列的主題空間。一出地鐵站，就能感受到既有山水的氛圍，又充滿商業活力，如同“開門見山”一般的自然與現代商業結合的場景撲面而來。陽光谷承接的是兒童及運動業態為主的活動，溪流中庭通過燈帶結合屋頂水池的光影效果，打造出流動的交通空間，把人流引導到不同的空間。在端頭的星月匯則是彙集了書店、影院這些文化業態。
屋頂花園
屋頂還原的是杭州最具特色的龍井村，九溪的樣貌。營造的是一份特別放鬆的戶外休閒空間。讓週末沒有時間遠足的人們，可以來這裡喝杯茶，聽潺潺溪水聲。
休閒愜意的生活方式
越來越多的區域性購物中心把客群鎖定在年輕家庭，為他們提供精緻的生活體驗，傳遞健康、品質的生活方式。項目在整體設計上，利用垂直拉動的空間感，為消費者提供了一種在城市中“攀山穿溪賞村落”的身臨其境感。流暢的動線設置引領消費者去往各個商業空間。
一出地鐵站，通過穿越2層的手扶電梯上來，就能看到購物中心頂部的景觀環境，構造出如同“開門見山”一般的自然與現代商業的結合的場景。
由於整個建築的靈感來自於山谷與溪流，入口處的兩側如茶山般造型的退臺結合彩虹庭院形成如同峽谷般的公共空間。人們從地鐵站出來可以經過彩虹庭院拾步而上，也可直接坐飛天梯去往主中庭區域，帶孩子的家庭湧入“陽光谷”，年輕夫婦繼續向上，走進“星月匯”，最後，人群繼續往上，相聚在屋頂花園。
除此之外，這個項目在品類空間上也有創新。比如項目精選親子類的品牌，在三層做了1000多平米的挑高空間，適合孩子們的活動空間。同時在4層做了開放的運動品牌集成區，在5層結合平臺做了健身區。3~4層做了書店與影院的聯動空間，將文化業態集成在一起。即可以有文化商業，又適合做各類文化活動的舉辦。
地下一層設置為精品超市+美食市集的經典組合，還有開放式的美食和零售市集，服務於周邊人群夜晚歸家飲食與周邊寫字樓客群，更加方便。
上海七寶萬科——全家人一站式娛樂消費綜合體
如今上海七寶萬科距今正好開業一週年，據悉上個月開年週年慶的銷售成績不俗。作為一個區域行購物中心，七寶萬科廣場的核心理念就是“為家而建”，定位全家人一站式娛樂消費綜合體。
通過空間佈局，按照消費者需求和目的的不同，項目對潛在客戶進行進一步細分，並按樓層進行適當集中。B1連接地鐵，便利性、多選擇和高性價比成為吸引地鐵通勤客的重要砝碼。L1和L2通過較大體量的主力店空間，吸引年輕時尚消費者。L3-L5主要以親子和家庭消費娛樂為主，配以大型餐飲。
除了在業態設置方面更多配置地區家庭消費的需要外，作為2017年最成功的區域型購物中心，七寶萬科在主題場景營造方面也是頗具匠心。
在購物中心整個溫暖明快的色調場景中，七寶萬科又特別設計了樹屋、多彩盒子、鳥巢廊橋、彩虹樓梯等一系列非常經典主題場景，營造出歡樂、有趣味和童話般的氛圍，深得小朋友們的喜愛，並且也創造了項目自身的獨特IP形象。
除此之外，作為一個特別注重生活氛圍營造的區域性購物中心，七寶萬科還擅長打造各種生活化的場景。比方說在5樓無限運動館內所開設的街頭籃球場景體驗，以及女孩子們所青睞的高線花園市集，都是把最流行的都市生活元素與購物中心場景結合在一起，讓消費者感到溫暖而熟悉。
鄰里型、社區型購物中心——打造新一代家庭會客廳
隨著有實力的開發商紛紛開始加大對社區商業的投入，越來越多的“小而美”的鄰里型、社區型購物中心在城市裡開花。
1、鄰里型、社區型購物中心將來一定會做得更精更便利，市場也會更細分。
2、設計上尺度會做得更小，更街區化。開放的空間會更多，延續家庭的功能，成為家庭的會客廳。
我們來看上海西康路189鄰里中心項目和國和路1000號的改造項目案例。
西康189項目——小而美的精品型鄰里社區商業
坐落於上海西康路189弄的項目，是上海2017年最新開業的一家獨具特色的精品社區商業。整個項目基於今天對上海文化的理解和所有市民在這裡遇到的美妙事物，以時尚的設計手法對海派文化進行了現代演繹，打造出經典和摩登、碰撞與包容的購物中心。
整體構思源於還原上海老弄堂的生活場景，因為設計靈感中的“里弄”元素，在最終命名時，商場捨棄項目初期所用的“大自鳴鐘廣場”，而命名為“西康•189弄”。為了適應周邊建築的實際情況，外輪廓是不規則的幾何圖形，外立面以金屬鋼板組合，一股設計感氣息撲面而來，抽象的融入上海的城市文化。
除此之外，項目還發揮了上海人“螺螄殼裡做道場”的智慧，因受制於外輪廓和麵積的限制，項目在有限空間裡打造出一個自下而上的垂直城市，在建築內部打造公共廣場。每個樓面都有延伸的“陽臺”，有效解決了傳統商場樓層間的疏離感。中庭從頂層一直貫通到地下二層，產生上下流動的空間效果，五層也退讓形成了室外露臺、屋頂花園等城市生活社交場景，營造出舊時石庫門裡弄鄰里融洽的感覺。
在具體業態的規劃上，主打以“體驗為主”的商業，包含了親子、美容、健身等多個方面。應該說項目體量雖小，但其招商的每個品牌、每個店鋪都是精心挑選，在每個細分店鋪品類裡選擇頭部品牌，從而獲得最佳的業態功能組合。尤其是，6、7兩層的裸心社，共享辦公，是一種創新的業態創新，可以給商場提供穩定的客流。B2 引進的銀泰旗下的精品超市“西選食集”，也是滿足城市中產消費升級的需求。
楊浦國和路1000號——重新塑造街區化的上海市民生活體驗
這是一個商超改造項目。加合設計創作這個項目的初衷是想還城市一個活躍的街道，於是，建築的外立面做成外部打開的空間格局，同時讓內部商業空間也更具有戶外感，非常生活化，與街區有更多的互動。各個年齡層的群體24小時的生活都可以在這裡發生。
而在建築的內部，也做成了街區的感覺，且街道的尺度做得比較小，建築不大，但裡面的內容卻可以很豐富，這是老上海人習慣的里弄街坊的空間尺度，好比早時弄堂口的菸紙店，或是隻需一平米的早餐鋪子，商業和生活靈活的結合。
頂層空間也是打開的，設計屋頂花園、花鳥集市、健身房、社區圖書館和露天影院等等的社區生活休閒空間，為社區生活的人群打造一個更貼近日常生活的交往空間。說到底，社區商業要做成服務社區的商業，未來將更多的依靠提升服務來抓住客流，讓人把這裡當作家的延伸。
主題型購物中心——因地制宜打造獨一無二的IP
除了上述常規三種分類外，2018年主題型購物中心也會是未來的一個重要方向。有些購物中心區位獨特，體量不大，在定位上不妨可以考慮主題型購物中心，打造出獨一無二的IP，讓人們看到或者提到就會想到這個商業。然而主題型購物中心由於定位的特殊性，在前期策劃時一定要深挖當地文脈，結合區位的獨特性，做好客群分析，找準業態。我們以著名的上海迪斯尼小鎮和team+ 最近做的南京紅山動物園商業項目來具體分析。
上海迪斯尼小鎮——夢幻迪斯尼與上海風情的創新結合
在中國所有主題型商業中，上海迪斯尼小鎮可能是其中最著名的一個。無論是其建築空間還是景觀設計、抑或是業態和品牌招商，都充滿了獨特的迪斯尼夢幻韻味。
不同於迪斯尼樂園，迪士尼小鎮是一個全開放式的免費主題商業街。與迪斯尼公園、星願公園、迪士尼酒店以及玩具總動員酒店幾大板塊構成了迪斯尼“主題公園＋主題商業街＋休閒公園＋度假酒店”的大格局，在旅遊功能上做到了遊覽、觀光、娛樂、體驗、購物、住宿、休閒和度假的全覆蓋。不僅僅是全球性的旅遊目的地，也承擔了本地居民和周邊地區市民週末遊的功能。
作為典型的主題型街區，在業態規劃上也極具特徵，一南一北佈局了兩個迪斯尼獨有的主力店：迪斯尼世界商店和華特迪斯尼大劇院。除此之外，小鎮業態被規劃成了五個組團，分別為小鎮市集、百老匯廣場、百老匯大道、百食香街、小鎮湖畔五大部分。
1、小鎮市集
小鎮市集位於迪士尼小鎮主入口，是人流量的第一集散地。迪士尼將主力自營店——迪士尼世界商店設置於此，並佔據了最具標識性的綠色圓頂小屋，既能夠統一和強化小鎮的主題形象，又必然是出於自身旅遊商品經營收入的考慮。從建築外形、內部裝飾、商品設計、流線佈置等各方面體現了迪士尼成熟的商品零售運作體系。
以D系列打頭的潮流、新意、時尚三大集合店點狀分佈在迪士尼世界商店旁，主力店+集合店模式是大型室內購物中心一種常見的佈局手法，被迪士尼運用在室外商業街，也頗具新意。
“亞洲第一”和“全球最大”樂高品牌旗艦店，是小鎮市集的招商亮點，中式外觀的雙層建築，位於小鎮市集板塊入口，地段僅次於迪士尼世界商店。除此之外，街區末端是另一主力店鋪獅子王劇院，通過獅子王這樣高水準的演出，帶動“白+黑”全天候遊覽，成為匯聚小鎮人氣、提升商業價值和項目綜合效益的可靠保障。
2、百老匯廣場、大道、香街、湖畔
百老匯廣場無疑是小鎮人流集散的第二中心，華特迪士尼大劇院的標誌十分醒目，在劇院內上映的普通話版本舞臺劇《獅子王》，是能夠達到“為你而來”級別的旅遊吸引物。
除此之外，還有尺度宜人的百老匯大道、小鎮市集、星願湖畔等獨具特色的街區場景。
主題化街區建築風貌的打造
迪士尼小鎮的建築很難用一種風格去定義它，紅牆青瓦、青磚紅瓦、浮雕拱門、木陽臺、百葉窗等等建築元素被拆散打亂，糅雜在一起，既傳統又現代，既有一種穿行在上海街巷的熟悉感覺，又處處能夠搜索到迪士尼的標誌。
迪士尼的歷史和文化被精心的嵌入了小鎮建築：石庫門牌坊上的名稱是數字“1938”，這一年上映了迪士尼集團的第一部動畫長片《白雪公主》，開啟了動畫電影的嶄新時代。
逐一瀏覽和分解迪士尼小鎮的各個部分後，我們領略到的是一個極其龐雜、繁複、環環相扣的系統工程。迪士尼在操盤項目時牢牢抓住的主線又是什麼呢？我們認為，應該逃不出這幾個關鍵詞：IP驅動+品牌保障、共贏共創、顧客滿意。
南京紅山動物園商業項目——標誌性IP、藝術化、情景化
南京紅山動物園商業項目又是一個非常有趣的主題購物中心的作品。這個項目的商業定位是個因地制宜的產物。項目操作團隊通過調研發現，這個項目的區位不在傳統商圈，而是在南京動物園旁邊，team + 團隊因地制宜提出打造一個“魔法森林”的IP，以體驗型兒童主題商業為主，輔以家庭親子休閒娛樂業態，以及年輕人喜歡的動漫等元素，承接去動物園遊玩的家庭客群。
在項目內涵的設計上，通過打造各種主題空間，營造沉浸式的體驗氛圍。比如有動物峽谷，有大鳥籠，有海洋主題的中庭，有綠色休閒的主題街區。
在形態的設計上，為了配合樂高旗艦店，把建築外立面做成如同樂高一樣拼貼的形式，強化了IP同時也增加了趣味性。由於受到限高的影響，所以在入口處設計了一個像“大蘑菇”一樣的標誌物，達到打造城市地標的作用。
與此同時，項目更注重了藝術設計和雕塑及裝置物的體現。動物主題雕塑、項目LOGO標識塔的安放，以及整體建築設計更加場景化、藝術化的氛圍營造，都以藝術主題雕塑的方式進行設計。
在主題業態上，紅山動物園的空間設計同樣考慮了一個公共表演場所，即動物魔法主題兒童劇場，讓這裡成為動物園遊玩的孩子們必遊的一站地。並且還獨具匠心的預留了小火車餐廳這樣的主題餐廳、兒童特色影院室內蹦床等，從而讓市場覺得這個項目在空間體驗、業態設計上都具備了非常強烈的主題性，
通過上述我們對城市型、區域型、鄰里型和主題型購物中心的創新趨勢解讀，我們可以看出每個項目的誕生，都是結合項目定位，綜合考慮當代消費升級的需求，再進行場景打造，並結合創新業態，最終在空間設計上為每個項目量身定製，不斷創新。
四、從傳統購物向服務性消費轉型，新品類、新業態引領生活方式變革
眾所周知，零售業的本質是捕捉需求的變化。面對當前的行業局勢，需求的快速變化催生了一批新興的商業品牌脫穎而出。網上零售增速進一步降至30％以下，網購對實體商業的衝擊正逐步減弱。線上線下由最初的完全對立進階轉為相互融合，加之“盒馬生鮮”、“貓茂”、“無人便利店”等新物種的誕生。人們對美好生活進一步的追求，促進更多新的業態形成。購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的正在不斷提升，未來消費者將進一步迴歸實體商業。
1. 總體來看，購物中心市場整體過剩的情境下，商場品牌重複率、空置率攀升，經營承壓，對優質新興品牌更為渴求。質地良好的新興商業品牌供不應求。
2. 商業新興品牌的特徵呈現為更新快、種類多、體驗感強，而輕奢、小眾、個性、網紅店鋪備受市場熱捧。
3. 新興品牌加速迭代，存活週期縮短。新興品牌拓展向二線城市延伸，需要更強大的資本與資源支撐。
下面我們來看一組具體的商業品牌和品類的變遷特徵。
1、大品牌跨界售賣生活方式，從單一業態向複合業態轉變
把產品做成流行很難，把流行做成文化更難，把文化做成生活方式非常難。真正能實現這種迭代創新模式的，只能在行業內頂尖的超級商業品牌中才會出現。在如今的商業市場中，寡頭的跨界打劫、重塑現代消費生活方式正成為一種趨勢。蘋果這樣做、MUJI無印良品這樣做，星巴克也在這樣做。
在上海，這種大店的跨界革命也同樣在進行著。如果在2017年底星巴克全球旗艦店沒開業之前，誰也沒想到星巴克會把咖啡文化的體驗性做得如此到位。如今，這家星巴克旗艦店的盛裝開業，又給市場上了一堂生活方式文化課。將工業生產作為文化展示，將咖啡品類拓展成生活方式，星巴克相關的餐飲、零售、觀賞、會晤等各種生活方式融為一體，審美品位獨具，成為上海新的一道文化生活的風景線。
2、互聯網巨頭線下店如下山猛虎，勢如破竹
2017年，阿里旗下的盒馬生鮮和永輝旗下的超級物種的出現，徹底顛覆了人們對傳統超市的認知。
盒馬生鮮和永輝的超級物種在2017年都給傳統商超帶來一點啟發，未來的超市將由此前的單純交易（購物）功能，向倉儲配送和場景體驗兩端演變。超市將更加貼近社區、小型化，前端有更多體驗性特色業態、更多差異化商品和服務，更精選的SKU，更高的品質，生鮮、餐飲等將是核心元素；後端有更多的倉儲分揀區域及物流設備。機構調研統計，盒馬鮮生的坪效達到了每平米4萬元以上，是傳統超市的2倍以上。永輝孵化的超級物種由於餐飲業態佔比更高，坪效達到了每平米10萬元以上，相當驚人。
3、深耕行業的獨立專業店將崛起
近年來，不少高檔有機食品店、藥店、母嬰店等門店業績增長快速，另外諸如休閒零食類的來伊份、良品鋪子等，這類店鋪以他們的靈活、極致、可零可整、品類殺手的優勢，不管是實體零售還是電商平臺，在2018年的風頭都不會減弱。甚至多個專業店可以組成一個多元化的集市、賣場、商業街等等，構成心的購物場景，成為未來商超企業的轉型突破方向。
4、零售店數字化革命將進一步發展，無人零售店鋪成為新趨勢
在技術驅動下，以科技為主要載體的新零售店鋪也呈現出新發展趨勢。虛擬更衣室、多媒體店內體驗、個性化定製將成為零售品牌進一步與顧客聯結的方式。比如奢侈品牌巴寶莉，在其倫敦專營店就提供了最先進的數字化體驗。
另一方面，以繽果盒子無人零售也是市場的一個新熱點。
根據艾媒諮詢（iiMedia Research）發佈的《2017中國無人零售商店專題研究報告》， 2017和2020年中國無人零售商店的市場交易額預計可分別達到389.4億元和1.8萬億元以上；2017年中國無人零售商店用戶規模僅有600萬，預計未來五年用戶複合增長率約110%，至2022年，用戶規模可達2.45億人。
5、餐飲業態面積由大向小發展、輕餐飲、主題休閒餐廳進一步風靡
購物中心餐飲主流可群呈現年輕化趨勢，更傾向於三五好友聚會，200-300平的中小型餐飲將更受到青睞，成為購物中心餐飲業態的中流砥柱。
與體量漸小的趨勢同時出現的是，越來越多的中產的飲食觀逐步從豐盛油膩轉變為健康有機，輕式餐飲受到更多歡迎。而且輕餐比如咖啡吧、小食吧等由於面積小，可以十分方便地與電影院、溜冰場、書店等業態配合放置，十分靈活。
環境獨具特色的主題休閒餐廳也將進一步風靡。這一類餐廳大多裝修風格溫馨舒適，服務周到，客單價介於快餐與高端正餐餐廳之間，提供的產品包括主食正餐與輕食。其逐漸成為代表城市“小資”生活的一種生活方式而被廣為接受。
值得一提的是另一種餐飲業態，其餐飲業態融入玩樂和社交元素，打造成“網紅餐廳”，以前期大量的話題曝光帶來的流量來提高翻檯率，因此顏值高、會營銷是“網紅餐廳”的必殺技能，但核心唯有菜品本身質量高，後期產品和管理都能與名氣匹配，才能得以良性經營。
6、文化娛樂業態所佔比重更大、更科技、更跨界
購物中心紛紛轉型體驗式，休閒娛樂業態更迭速度最快。據贏商大數據中心監測，2014-2016年，北上廣深購物中心休閒娛樂業態佔比年均增長率為4%；至2017年，休閒娛樂平均佔比達5%。
娛樂＋高科技的新玩法
主題式、情景式、景觀式的大型浸入式娛樂業態（如VR體驗館、摩天輪等）將是購物中心實現差異化競爭的主要方式。在圈入大批喜歡科技的消費者的同時，也能帶動關聯消費。比如上海萬象城引進的日本Teamlab的《花舞森林與未來世界》，就是一個沉浸式互動裝置，花朵隨觀眾的腳步而盛開死亡，場面極為壯觀。
劇院藝術場館大幅挺進購物中心
泰禾劇場是一個年接待能力達30萬人次的高端專業秀場，具備觀演馬戲、舉辦大型歌舞晚會、電影放映、集體會議等多項功能。
聚焦IP主題
針對年輕用戶群體的娛樂消費需求，開發電玩／電競以及遊戲類的IP，利用IP自帶的強大的用戶黏性，為遊戲用戶打造線下社交平臺。比如上海長泰廣場的熊本熊電競館，是一個以電競為主，附加IP周邊消費、餐飲等電競場所。
社交屬性日益增強
7、體育健康等新型業態挺進實體商業
到2020年，國內體育消費的總規模將達到1.5萬億元，體育消費已經成為我國消費者的常態化選擇，包括運動、健康、醫療等在內的大健康業態已經應市而動。運動、休閒、健康是一種推崇的生活方式，而消費者對於運動場所的需求也越來越強烈，對運動品牌的消費能力也越來越高。
以體育運動為切入口，鏈接一切可以鏈接的資源，用不同的模塊拉長運動之外的消費需求鏈條。比如體育用品專賣超市能夠全方位滿足運動所產生的零售需求;影院則可以便利地滿足運動後的放鬆娛樂需求;超市以及兒童娛樂成長中心可以讓運動升級為家庭消費活動;咖啡廳、休閒餐飲配套以及與科技相結合的互動娛樂設施則能夠互為搭配進一步豐富業態組合。讓運動業態帶動整個購物中心發展。
小眾項目將成為吸引高端消費者的利器
諸如擊劍、高爾夫、馬術等原本想對小眾的體育項目往往有一批忠實的高質的消費者，是購物中心用來打造差異化體驗的王牌。而複合式保齡球館、室內卡丁車以及室內飛行體驗館等一些具有優異娛樂性質的運動娛樂項目，也可以有助於吸引普通大眾消費者。
五、總結
從上述四大方面對2018年中國商業地產的趨勢預測來看，我們的觀點非常明確：在消費升級的大的時代背景下，中國商業地產看似供應過剩，實則存在供給側改革的巨大機會。
在生活方式升級的需求推動下，新的場景空間、新的主題特色、新的人文情懷、新業態品牌正在引領商業地產的產品革命。
在這樣的時代背景下，專業型公司將替代短線投機型的企業，成為這個行業引領產業革新的旗手和領袖。這種專業化並不是一味的堅守、死命的堅持，是在執著的同時，深刻理解市場變化，根據需求進行大膽的創新。
發現需求、獨具情懷、勇於創新，這樣的企業才會成為未來行業內的真正贏家。
感謝本文作者團隊：鄒毅、戴小西、徐成龍的研究及執筆
感謝team+加合建築、洪濤工作室提供的觀點支持、案例支持和技術支持
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