消費升級浪潮下，過去幾年來，越來越多的房企開始進軍商業地產領域。比如，去年某知名房企就開出了千萬年薪招攬商業地產總裁。
即便在疫情衝擊下，仍有房企加大對商業地產的投入，比如最近前萬達商管第2號人物沈嘉穎出任弘陽商業總裁；香港置地310.5億元拿下徐匯西岸金融港地塊，根據規劃該地塊有26.34萬平方米的商業……
這跟2003年非典衝擊下的商業地產頗有類似之處，當時，疫情嚴重的區域，購物中心也面臨著客流量的斷崖式下跌。但也有不少房企逆勢而上，比如龍湖正是在那一年進入了商業地產領域；恆隆地產趁低谷，收購優質物業。
前些天，根據媒體報道，一些商場短暫開業，銷售額報復性上漲。不過，商業地產在正式迎來春天之前，還有一段苦日子要過。根據鍾南山院士最新的說法，“有信心4月底基本控制疫情”，這意味著在4月之前，依靠人流和聚集的商場，還無法恢復到疫情之前的正常狀態。
根據印力集團（萬科旗下商業地產平臺）董事長兼總裁丁力業的說法，“如果疫情持續三個月，估計能活下去的不多了。”因此，對商業地產運營商來說，當前既要儘可能減少疫情結束之前的損失，又要為疫情結束之後做準備。咋辦？明源君認為，關鍵是打好以下6張牌。
保住商戶，就是保住未來
但是給商戶減負要講技巧
受“新冠”疫情影響，各行各業均受到了不同程度的衝擊。對“客流即生命”的商業地產來說，這無疑是一個舉步維艱的寒冬。
商業地產的核心收益來自租金。這意味著商戶沒了，租金也就沒了。因此，疫情爆發之後各商業地產都進行了不同程度的減租。
對此，好幾位商業地產總告訴明源君，各家開發商採取減免租金的做法，既是短期內的公益選擇，也是長期的商業選擇。
因為這不但可以減輕租戶的成本負擔，給他們更多信心，同時也可以樹立自身良好的社會形象，便於疫情過後的續租以及招商。
湖集團是減免力度較大的房企，其對旗下商場所有商戶，1月25日（農曆大年初一）至3月31日期間，租金費用（含物管費、推廣費）減半。
不過，如果疫情4月底才結束，不少商戶還是很難正常開業，減免或許還需持續。比如，新城就表示，會持續關注疫情發展情況及其對商業消費領域的影響，與品牌商家共渡難關。
但共渡難關不是減免了事，而是應該有策略。
首先，此前疫情嚴重時，是直接減租，現在隨著商戶陸續開業，免租金額可用作“營銷專用扶持基金”，用來舉辦活動、扶持商戶，以可持續讓利取得銷售業績的穩定提升來實現共贏局面（例如花樣年）；
其次，對於營業額不減反增的民生剛需業態的超市、藥店並不減租（2003年4月至6月，是北京“非典”疫情最嚴重的時期，北京市各大商場的客流量明顯減少，銷售額比同期大幅度下滑，但以銷售食品和日用品為主的超市卻並沒有受到太大影響），其他的商家適當減租等。
最後，還可以將一部分租金減免改為租金獎勵，鼓勵商戶積極自救。
善用各地政策
獲取貸款補助
疫情發生後，從中央到地方，都出臺了各種扶持企業的政策。
最近，各商業地產協會等組織，紛紛呼籲針對對已經給予過租戶租金減免的業主方免除或減少“房產稅”等相關稅費負擔。因為商業地產是實體經濟的載體，與住宅有本質區別，減免商業地產業主方的“房產稅”並不違背“住房不炒”的原則。
可是，截至目前，還未有全國性直接利好商業地產的補貼政策出臺。不過，地方政府有出臺相關的規定。
比如，北京市商務局推出了“1+X”商業服務業企業防疫情穩經營系列政策措施。為減輕企業負擔，北京市將對大型商場“一店一策”改造升級發生的投資給予貼息。
再比如，山東省發文明確17項稅費優惠政策及便利措施，其中規定“因疫情影響遭受重大損失，納稅人繳納城鎮土地使用稅、房產稅確有困難的，經稅務機關核准，減徵或者免徵城鎮土地使用稅、房產稅”
納稅人因疫情影響不能按期繳納稅款的，經有權稅務機關批准，可以延期繳納稅款，最長不超過三個月。
對應區域的商業地產運營商，可以用好相關政策，減小壓力。
寧可慢點恢復營業
也要確保絕對安全
前幾天，河南鄭州，知名胡辣湯店“方中山”恢復營業，人山人海的排隊場面讓網名調侃“這是用生命在喝胡辣湯”
廣州，餐飲商家“陶陶居”，前去排隊等位的顧客比肩接踵，很多人連口罩沒戴，商家營業半天后緊急閉門謝客。
浙江杭州，某商場恢復營業，5小時銷售額突破1100萬元。
……
這無一不顯示出在家裡憋久了的人們強烈的消費慾望。不過，由於疫情還未結束，而且那幾天某些省份出現了反彈。這些行為遭到了官媒和大量自媒體的嚴厲批評。
儘快營業當然是好的，可以很好緩解現金流壓力，但是在疫情尚未結束之前，保證安全更加重要。否則一旦有人在你家商場中招，那就得不償失。不僅當下會遭到更大損失，而且疫情結束之後的一段時間裡，消費者也會有心理陰影。
目前在疫情防控上，國內大多數商業地產運營商都在增加投入。比如，萬達、龍湖、保利等房企早已升級防疫舉措，覆蓋全國社區、商場、售場。包括要求所有員工戴口罩上崗、對進入商場所有人員進行體溫監測、加強全方位無死角消毒殺菌、加強營業及非營業期的新風和排風安排，保證空氣常新等等。
順勢補齊數字化短板
有沒有疫情都很重要
通常，2個月以上的疫情，不但會擴大網購人群的規模，而且會使消費者更加依賴並習慣於網購模式，降低線下消費比例，這會帶來長期且深遠的影響，商業地產數字化轉型迫在眉睫！
商業地產領域，數字化轉型已經喊了好幾年，很多運營商也陸續在嘗試，但市場彷彿總是缺少一點火候。這次的空前大隔離，使得線下商業幾乎整體“休克”，購物中心不得不認真考慮數字化轉型的問題，也對數字化有了更深刻的認知。
隨著5G技術發展，智慧商業能更好將技術和消費結合，線上線下相結合的方式將發揮更大作用，這次疫情爆發使得這種消費模式變得更為迫切。
近期，印力、龍湖推出幫扶措施，協助商戶開通針對消費者生活必需用品的線上銷售渠道，或予以租戶一定的線上推廣資源。更多商業地產商，則一時間手足無措。
對於商場來說，自建信息化系統平臺是必不可少的基礎設施；再加上線上商城、直播、微信社群等數字化營銷手段，才構成一套完整的數字化營銷機制，才能見效。
為啥大悅城商業做得那麼好？因為大悅城的智慧平臺早就將IT系統與大數據結合，通過實現數字化、雲端化和智能化，提升購物中心客戶管理、資源整合和運營管理三大能力，由於體系內的數據是打通的，可以助力營銷模塊千人千面的營銷。
不僅如此，數字化對招商（如下圖所示），乃至資產的全生命週期管理，都是十分必要的。
對不同商業地產重新梳理
抓住當下的同時佈局未來
經此一“疫”，人們對居住、辦公、購物、度假、養老乃至子女教育的理念都會出現與過去完全不同的理解，也許會在一些領域發生消費革命，商業地產運營，自然需要跟上這一變化。
這需要商業地產商重新調整策略——不僅吃著碗裡的，還要看著鍋裡的，甚至想著田裡的。
社區商業會最先復甦，與電商結合的社區商業將大行其道，數字化（抗疫情促使商業運營企業在商業地產大數據建設、基於數據層面的運用能力得到更大提升）加現代化物流配送將對社區商業徹底改造，“最後一公里”到家服務也將面臨新的發展機遇。
招商上，健康相關的需求會迅速上升為剛需，醫療、防護、消殺、保健、養生、體檢等相關消費將呈上升趨勢。
目前，諸如“打通最後一公里”的智慧社區概念已經在碧桂園、融創等開發商中大範圍實踐。
對於手裡有大量社區商業，此前卻沒有運營好的房企來說，現在是翻盤的一個絕好的時機！
對於籌建中的項目，衝擊自然是巨大的。工期延後，各種成本增加，招商短期內無從談起……
對於此類項目，商業地產商要做的是，迅速啟動危機管理，想盡辦法節約開支，控制現金流。
對於還在籌劃中的投資，需要重新探討，因為，未來，開放空間、環境衛生、空氣循環、安保監控、打通線上會變成對線下空間的硬性要求，商業街、社區商業是否比購物中心更合適？
善用金融工具逢低抄底
可以低價獲取優質資產
國際評級機構評級時，EBITDA/利息覆蓋率是一個比較重要的指標，即房企通過租金等可獲得的持續性利潤與利息的比率。擁有較多投資性物業並且能夠產生穩定現金流的房企，往往可以獲得更高的評級。
此次疫情，對商業地產運營商短期的現金流造成較大負面影響，不過這件事也是有利有弊的。
先說弊。
由於收入大幅縮水，無論是債權資產、收益權資產和不動產資產，基礎資產本身的現金流和基礎資產（含底層不動產物業）的估值都受到了影響。未來一段時間，僅憑現金流發行成功的難度恐怕會很大。
這一點，通過香港、新加坡交易所中境內資產的出海REITs的走勢可以看出，雖然這些REITs目前的市淨率已經處於較低位置，但依然在繼續下行，說明疫情的影響已傳導到基礎資產在中國境內的境外REITs市場表現。
再說利。
由於收入下降，資產的價格也會收到衝擊。對於部分房企來說，這是獲取優質資產做大規模的好機會。
比如，2003年非典時，中國香港的住宅價格下跌近兩成，商業地產租金收入受損嚴重。不少財力不支的企業不得不低價出售資產。市面上一下出現很多優質資產，這在此前10年是極少見的，為此恆隆一直無法擴大其在香港的物業面積。此時，其果斷出手，新增六萬五千平方米優質商業物業！
內地也有不少房企是在非典那一年進入商業地產領域的，比如龍湖。
面對疫情衝擊，租金收入的減少必然會帶來一定壓力，但國內開發商大多以多物業類型進行資產配置，商業租金收益相對佔比較小，影響有限。
目前我國住宅領域20%數量的房企貢獻80%的業績，而商業地產遠沒有達到這個水平——全國3萬方以上的購物中心數量多達8000家，公認的頭部品牌萬達廣場市場佔比不足5%，這給眾多商業地產房企預留了足夠的成長空間。對於有實力的房企來說，現在反倒是抄底機會。
比如，最近，新世界發展有限公司發佈消息稱，其於2月25日以30億港元作價，出售其持有的兩個商場的全數收益權。其表示，集團會繼續優化業務組合，出售中港兩地的非核心業務的同時，亦著力物色具增長潛力與強勁現金流的新項目及收購機會，以鞏固核心業務的長遠發展。
小結
哈耶克說，歷史上任何一次的黑天鵝事件，都必然會帶來顛覆與變革，否則只能坐以待斃。
2003年“非典”期間，北京市各大商場採取了諸多措施自救，典型的有：1、運用新技術構建零接觸購物的渠道；2、利用經營淡季，進行內部裝修、機構調整；3、針對消費者心理的變化，提前策劃營銷方式，進行商品結構的調整和營銷模式的重新定位等。
時隔17年，如今互聯網基礎設施、物流的建設已遠非當年所能比，各房企旗下的商業地產也有了更大的施展空間。比如龍湖商業、印力集團等開發商在旗下購物中心推出線上購物外送服務，花樣年，創立“營銷專項扶持基金”用於通過營銷推廣手段精準扶持品牌商戶……
每一次衝擊之後，有些企業會倒下，有些則會更強勢的崛起。
疫情給我國經濟社會帶來了一定的損失，但我國處於消費升級的大趨勢未變，商業地產仍然還大有可為，就看你家房企能否在這次疫情中化逆境為機遇了。
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