在生活中，我們常見的高樓大廈其實分為兩種，一種是我們普通的住宅樓，另外一種是商業樓用於辦公或者商貿，那地產也就分為兩大地產“商業地產，住宅地產”。
商業地產一般分為兩種模式“寫字樓和商鋪”然而寫字樓也包括SOHO類型(意思是家居辦公，自由職業者)，商鋪包括街邊的門面房和商場裡面的店鋪。
目前國內寫字樓，SOHO，商鋪這些大部分投資都是虧損狀態，因為收租回本的時間還沒有銀行利息高，特別是寫字樓現在大部分寫字樓在大門旁邊的牆上會有公司標籤，用於方便找企業和工作單位以及商鋪，但是一個寫字樓幾十層裡面的辦公單位非常少。
商業地產的投資規模
在前段時間，中信證券的一篇“偏空”的地產報道在網上傳開，中信地產認為在未來國家房地產行業在國家“房住不炒”的政策下調，而且預計在2040年前後，商品住宅銷售的面積降低到6.7億平米左右(在2018年國家住宅銷售面積才14.8億平米)。
最近十年時間，除了2018年大環境調控比較緊之外，國家的商業地產銷售面積可謂是年年增長，而且速度是相當的快，大多數都是保持在兩位數的增長。
商業地產過去持續這麼多年的增長，讓許多業內人士聲稱我國商業地產已經嚴重過剩啦。
而且，商業地產在未來的幾年內都不是什麼好的投資機會，你看看像上海這樣的大城市，他們的寫字樓控制率是百分之30到40，當地個別地段另說。
而且，目前新型冠狀病毒的重擊，根據高力國際對全國74個零售行業調研，在疫情爆發後，全國線下的所有商業市場的業績都是重災區。
疫情期間，為幫助商戶和商鋪降低運營壓力，不少商場，購物中心推出“免租”及“減租”政策。根據公開的數據，截止目前全國已有超過80家房產企業減租超過50億元。
住宅地產，房地產的規模
大家回顧一下中國房地產這20年的總量是怎麼增長的。
在1998年和1999年的時候，中國的房地產一年新建房的交易銷售量剛剛好達到了1億平方米。隨後從1998年到2008年，這時間的時間漲了6倍。
2007年銷售量達到了7億平方米
2008年全球金融危機，中國的房產交易量下降到6億平方米
2012年前後，房地產交易翻了一番，從6億直接翻到12億平方米
2012年到2018年，12億增加5億漲到了17億平方米
所以從數據來看，中國的房地產新房交易差不多是從1億平方米直接漲到17億平方米。
那麼十年後，國家每年房地產新房交易量會不會繼續翻量?還是繼續保持這個數字一直不動?
在今後的十年內，或許中國每年的房地產新房交易不僅不會總量增長，相反說不定還會萎縮，或者零增長，或者負增長。
十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
那為什麼在過去的20多年中國的住宅地產可以翻番，有四個原因：
第一，是城市化，在過去的幾十年內，中國的城市常住人口上升了將近26個百分點，城市人口擴張，人口在城市之間遷移，帶動了房產增長
第二，拆遷改造，在城市擴大的同時會有一些舊房子或者工廠，規劃到城市改造，從而產生大量新房
第三，住房質量問題，中國人造房子，以前老一輩都是磚瓦房，城市開始建築鋼筋混凝土住房。磚瓦房15年到20年要重建。但是最初的鋼筋混凝土住房，因為水泥質量不好，鋼筋質量差，到30年也是要重建。
第四，人員增多住房面積增大，1990年的時候住房面積只有6平方米;到了2000年人居住房是十幾平方米，現在住房面積達到了50平方米以上，所以購房的需求也變大。
從競爭力角度來看，商業項目形態的升級以及消費者的變化，商業地產的門檻有提升的趨勢。但是，未來房產趨勢還是會穩固上漲，週期風險比商業地產低，買商業就像買股票，挑不好可能會一直套手上有時候你想低價出售都不一定好出手，這就是跟住宅是有本質的區別。
您對“商業地產，住宅地產”看法是什麼呢?如果讓您投資，您是選擇投資商業地產，還是投資買房呢?哪個最賺錢？
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