提到對2008至2018年東莞樓市的記憶，你會如何作答？或許大部分人都只是籠統的說一句“房價越來越高了”，然後就沒然後了。過去的十年間，東莞樓市發生了許多事，面上的野蠻生長與背底的暗潮洶湧膠著在一起，共同熬煮出東莞樓市這一鍋五味雜陳的湯。下面，房掌櫃總結了這十年的樓市關鍵詞，帶你倒帶時光。
NO.1 房價跳水
很多購房者都在盼著房價下跌，但東莞樓市自誕生起，一路走來僅有一次房價全面暴跌，其餘幾次瀕臨下跌的邊緣卻每次都能絕地反彈，而後穩步上漲。
那次暴跌出現在2008年至2009年初，令眾多企業瑟瑟後怕的金融風暴侵襲，東莞的房地產市場一片蕭條。當時的商品房成交量同比下降超過4成，房價迎來“大跳水”，一跳回到2005年的水平，多數樓盤價格低至4千左右。
在市場持續低迷的情況下，開發商們大幅降價，特別是城區的樓盤，“七折促銷”、“買房送學位”、“團購優惠促銷”給予市場最優價格，均價普遍在4-5千。
這種日子一直持續到2009年初，到了2009年中旬，東莞市場環境好轉，開發商們開始集體漲價，之後的幾年來，即使遇到“最嚴調控”也沒有出現大規模的降價促銷。
每逢看到房價又漲了，不禁讓人想起曾經暴跌的那個時候，如果時光能倒退回去買到一套房該有多好呢！
NO.2 深圳客野蠻生長
深圳客，在東莞樓市中算得上是濃墨重彩的一筆。
2006年，東莞開發商率先提出“莞深同城生活”概念，東莞樓市慢慢引起了深圳投資客的注意；2007年，抱著投資心態的深圳客首次大舉進入東莞，不過這一波顯然來的不是時機，沒過多久就遇上了金融危機，深圳客的房產陸續虧本出售，然後迅速撤出東莞。
2010年，深圳平均房價穩定站在2萬元以上，並有進一步突破向上的趨勢。為應對高漲的房價，2010年9月30日深夜，深圳發佈了“限購令”，東莞開發商及時伸出了橄欖枝，引發了深圳客第二次入莞大潮，而深圳客所到之處的成交皆逆市飄紅，不過，那個時候，深圳客多在臨深的區域活動。
2015年3月30日，國家因救市而出臺多項房產新政，深圳房價暴漲的導火索被點燃，多個項目提價，漲幅普遍為1000-5000元不等，到了2016年中旬，深圳出現了37.6萬元/平的備案天價，短時間揚名珠三角。
為了尋找價格窪地，深圳客在東莞開啟了野蠻生長的模式，臨深片區、松湖片區、城區片區、東北部片區均有深圳客的身影，他們已然成為東莞樓市的主力軍。
由於被深圳客偏愛，東莞各區域的樓盤有恃無恐，房價脫韁直飆。直到2016年10月東莞出臺限購，並在往後的日子裡陸續加強調控，深圳客才漸漸退潮，但推高的房價卻滯漲難下。
NO.3 商品房銷售額破千億
樓市利好政策頻發出現在2014年下旬及2015年，央行5次降準、5次降息，房貸政策寬鬆；首套房首付低至2.5成，二套房貸款首付款下降至4成，購房者入市成本下降，刺激東莞樓市成交高位運行。
在此背景下，東莞新建商品房銷售額首次突破千億元大關，簽約面積也首破千萬方。據中原數據顯示，2015年東莞商品房簽約金額高達1094億元，簽約面積1109萬方，與此同時，洋房、別墅及公寓產品也全線打破了歷年成交記錄。
那一年，臨深片區開啟量價齊飛模式，佔據東莞住宅成交主導，松湖、濱海等片區成交亦大放異彩，唯獨中心城區因土地供應緊張，市場上住宅項目，尤其是優質住宅項目產品供應緊張，置業需求得不到有效釋放，未能創造成交高位。
NO.4 地鐵時代來臨
地鐵一響，黃金萬兩。東莞一共規劃有R1、R2、R3、R4四條線路，其中2號線連接著城區、厚街、茶山、石龍、虎門等，在2010年2月被納入市重點工程，同年3月26日試驗段開工，但準生證卻在2010年12月17日才拿到。
一直以來，2號線的建設過程磕磕絆絆，終於，在2016年5月27日，東莞終於迎來了歷史上第一條地鐵，這是東莞城市建設發展史上的一個重要里程碑，標誌著東莞進入了地鐵時代。
對於樓市來說，2號線的開通無疑是助推劑，整體樓市進入了全新的格局，地鐵沿線區域及部分房地產發展較為落後的區域如茶山、石龍等大石龍片區，獲得了快速發展的機遇，一二手房價明顯上漲。
在當時，由於15個站點周圍可售的新樓盤很少，唱主角的是二手房。在市中心，地鐵出入口附近的二手房均價一般要比非沿線的每平高2000元左右，西平的二手房更是借勢高出10000多元！
地鐵的開通引發了開發商的自嗨。早在提出建設地鐵時，就有開發商打出來“地鐵上蓋物業”的宣傳來吸引購房者，待2號線開通後，無論距離地鐵多遠，幾乎所有樓盤都說自己是“緊鄰地鐵口”。
這針對的不僅是正在通行的2號線，還在規劃中的1號線、3號線、4號線等都成了開發商攬客的必殺技，地鐵盤戶外廣告、地鐵話題樓盤炒作、沙龍講座等各種“地鐵營銷”層出不窮。
NO.5 高價地頻頻誕生
東莞的土地市場也是不甘於平凡，誕生了多宗令人震驚的高價“地王”。
最早的高價地誕生於2007年，那是萬科以樓面價15243元/平拍下的塘廈大坪村35萬平商住地，成就了當年的“廣東地王”。據悉，該地塊用以建造萬科棠樾，由深圳萬科團隊操盤，更多面對深圳市場，銷售良好。
隨著越來越多外來品牌房企看好東莞市場，並將其作為佈局珠三角的重要戰略之一，2016年，包括融創、陽光城、時代、魯能等在內的一大批品牌房企陸續入莞搶地。
憑藉強勁的資金支持，外來品牌房企在土拍市場上所向披靡，土拍徹底淪為資本的角逐，本土房企遠遠被拋在身後，而東莞的土地價格也因此出現了前所未有的飆升，僅2016年一年就誕生了12宗單價“地王”，其中最高價地塊現身黃江，摺合樓面價25264元/㎡。
高價地頻出，引起了東莞開發商的狂歡，不少樓盤藉機炒高區域房價，將其他低價地項目的利潤最大化。不過，東莞限購後，高價地項目陷入了寒冬，已入市的高價地項目掙扎在保本線上，其餘的還在延遲開工，什麼時候入市尚不可知，一切等躲過這陣風頭再說吧！
NO.6 限購令襲莞
2011年全國各大城市紛紛出臺“限購令”，東莞成功避過了一劫，但在2016年的時候，受深圳客抬高房價直懟天花板、土拍市場混戰的影響，10月6日，限購令首次在東莞落地開花。
“限”字一出手，樓市抖三抖，限購令的出臺給東莞開發商帶來了恐慌。為躲避政策帶來的影響，10月6日當天東莞購房者連夜趕籤近800套，全天住宅成交量1363套，均價高達1.8萬。
之後的市場在限購的陰霾下成交萎縮顯著，特別是對於臨深片區而言，限購限貸讓區域內的樓盤門可羅雀，從最炙手可熱的置業板塊轉變成每月成交墊底的區域。
開發商們開始期盼2017年政策能鬆動一下，然而，樓市雲波詭譎，政策調控接二連三，力度不斷升級，“限購、限貸、限售、限籤、限外、限價”成了東莞樓市調控的“標配”，即便轉入2018年，從嚴的調控也將繼續。
NO.7 土拍模式獲創新
土地作為房企一切開發項目的源之根本，其獲取規則的改變遠比任何限購限貸對樓市的影響要來得深遠。為了達到最佳的調控效果，東莞土地市場引入了新的土拍模式，如“限地價+競配建”、“限價+熔斷”、“限價+搖號”、“限價+競自持”等。
2017年1月20日，東莞首宗限價+競配建商住地開拍，最終被中海以“29億+36450平配建”拿下鳳崗7.3萬平商住地，可售面積樓面價約26646元/平，再破東莞高價地歷史記錄。
2017年9月5日，東莞首宗“限價熔斷”地塊開拍，中海以可售樓面價16218元/平截殺對手，奪得東城八一路商住地，破城區地價歷史記錄。
同日，東莞首宗採取“搖號”競拍的土地也被農商行拍得，由於此地塊只接受在東莞市註冊、具備獨立法人資格的銀行業金融機構單獨申請競買，因而從拍賣伊始便只有一家企業參與競拍，“限價”和“搖號”的作用未能顯現。
東莞土拍首次採用“限價+競自持”模式的是2017年10月11日拍出的中堂商住地，耗時12分鐘，就被餘江縣金民企業管理中心以“2.06億元成交價+8618元/平樓面價+自持面積20%自持年限5年”斬獲。
2017年是東莞土地市場的改革年，創新土拍模式足以見政府為穩定土地市場、抑制虛高地價、從根源上規範樓市的決心。
NO.8 房貸利率曲折中調整
按揭住房貸款是很多購房者首選的購房方式，房貸基準利率時刻影響著購房成本，從2008年到2018年，房貸利率經歷了多次調整。
2008年，為應對金融危機，房貸基準利率在一年裡下調了5次，從7.74%一直降到5.94%，並將下限擴大為基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。但在東莞，這7折的申請門檻很高，比如熟客才能申請、要有一定的資產總額、貸款額度等，且“批不批下來不好說”。
到了2010年，東莞首套房“首付兩成、利率七折優惠”的政策陸續“走佬”，轉而由“首付三成、利率8.5折”接棒，同時，啟動了“認房又認貸”，所有購房者必須提供一年以上的銀行工資流水，以及至少一年本地的社保和納稅證明，不然，將無法通過銀行住房按揭貸款的審批，對改善型買家帶來影響。
2011年7月，貸款基準利率上調，達到了7.05%，東莞房貸持續收緊，首套房紛紛在基準利率的基礎上繼續上浮5%-20%。直到2012年，房貸才稍微迎來鬆綁，回調到基準利率。
2013年，國五條的頒佈讓東莞房貸緊張的局面越來越厲害，本土銀行的首套房貸利率普遍上浮10%，且不保證放款時間，更有甚者暫停了房貸業務。到了2014年，東莞各大銀行的房貸利率繼續上浮，最高達35%，這時的房貸年利率基準是6.55%，後來，國家鼓勵房貸7折優惠，東莞才有銀行陸續執行房貸新政。
2015年，央行多次降息救市，房貸基準利率首次下調至4.9%，突破了歷年來基準利率的最低下限，該基準一直延用至今。
恢復基準利率、上浮10%、上浮15%、上浮20%、暫停貸款……從2017年3月至今，東莞房貸政策大轉變，利率實現了“多級跳”。
剛開始，部分人認為年底收緊房貸是銀行慣例，到了第二年年初就會放鬆，然而，2018年已過大半，但銀根愈發收緊。據東莞中原監測數據顯示，截至2018年5月，東莞大多數商業銀行首套房貸利率上浮20%及以上(即5.88%)，二套房貸利率以上浮25%~30%為主，有六家銀行停貸。
銀根收緊的另一個附帶影響是，放款時間延長，很多購房者2017年的房貸申請至今仍未審批下來，這讓購房者在房地產交易中顯得很被動，對開發商的資金鍊也是個嚴格考驗，房企資金回籠的壓力不小。
NO.9 二手房命運如過山車
早期，東莞的新房價格還沒漲起來，人們更多傾向於購買新房，二手房市場較為冷清，依靠二手房生存的中介步步維艱，甚至在2007年還引發了一陣關店潮。
後來，隨著新房價格慢慢攀升，二手房因其高性價比受到市場歡迎，中介得有用武之地，另一方面，在深圳客入莞後，東莞樓市盛行二三級聯動，中介群體除了兼顧二手房市場外，也著力於拓展新房市場，於是乎，中介門店越開越多，但這種向好的局面卻在2017年開始迎來拐點，促成這一拐點的正是二手房市場遭遇寒冬。
2017年，東莞部分熱門區域的二手房價出現“倒掛”——二手房價高於新房，不僅如此，由於二手房不限購導致成交量上升，二手房賣家反價現象也增多，這讓買家很是苦惱。而下半年信貸的收緊也對二手房不友好——房貸利率上浮幅度比新房更高、額度更少。緊接著，2018年，又一招“三價合一”祭給二手房市場，讓二手房市場沒時間喘口氣。
這一政策雖是為了打擊陰陽合同、規整二手房市場而出臺，但也在無形中拔高了二手房買家的購房門檻，往後，購房者要想買二手房，要麼多交稅，要麼多交首付。
據部分中介從業人員透露，三價合一的執行致使二手房市場成交量下滑明顯，目前成功交易的多是全款支付及購買“滿五唯一”房子的客戶，但這數量畢竟有限，更多的客戶被卡在三價合一上，受此影響，中介們也會更多偏向新房市場。
業內人士表示，在目前這種情況下，東莞的二手住宅成交量還將持續在低位運行一段時間，全市整體二手房掛牌價將逐步迴歸理性。
NO.10 公積金貸款政策不斷完善
東莞的公積金政策從2002年12月16日開始啟用，幾乎每年一變，光貸款額度就經歷了“繳存6個月最高可貸46萬”到“8倍繳存金額”嚴控，再到“首套房最高可貸120萬”的轉變，同時，貸款門檻也在不斷調整。
起初，申請公積金貸款沒有現在那麼多條條框框，只要正常繳納6個月即可申請。2009年，東莞公積金最高可貸46萬，當時房價僅6000元/㎡，貸款46萬買房綽綽有餘。
2012年，公積金政策進行了一次大調整，實行差別化住房貸款以及“認房又認貸”政策，只能用以申請購買144平以下的自住房，這對改善需求和“雙拼房”市場造成了一定打擊，但對首次置業剛需而言，公積金貸款仍是買房好幫手。
2013年是東莞公積金貸款政策的重要分水嶺，頒佈了“8倍繳存金額”以及滿12個月繳存時限要求，被稱為“東莞史上最嚴公積金政策”。當時絕大多數購房者都被“8倍餘額”拒之門外，只有機關單位繳存時間較長的少數群體才有資格申請公積金貸款買房。
不過，“8倍餘額”限制沒有持續太長時間，於2015年被取消，那一年，貸款額度調整為“個人最高可貸50萬，夫妻最高可貸80萬”，還重啟了“認房不認貸”。2016年，東莞限購後，公積金貸款政策也跟風收緊，最低首付比例上調至3成，向商業貸款看齊。
到了2018年，公積金貸款政策迎來利好——不僅放寬了港澳戶籍貸款條件，取消了個人貸款和家庭貸款的區分，首套房最高貸款額度調整為120萬、二套80萬，給市場打了一針強心針。
不過，由於公積金貸款申請門檻較高，受繳存基數、賬戶餘額等限制，購房者很難申請到最高額度，因而，公積金貸款對於買房而言較為雞肋。
掌櫃點評：
十年來，在一雙“無形手”和“有形手”的有意撩撥下，東莞樓市有過繁榮，也有過低潮，跌跌宕宕卻仍不斷沿著軌道前行著。十年後的東莞樓市又會是怎樣呢？那時候的關鍵詞又有哪些？這一切正等待我們去抒寫。
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