圖文 |CRIC克而瑞 福州
禹洲
以5.59億元
競得榕高新2018 -01號地
可售建築面積4.25萬㎡，
實際可售樓面價為13158元/㎡
世茂
以8.1億元
競得榕高新2018 -02號地
可售建築面積7.33萬㎡，
實際可售樓面價為10173元/㎡
中海
以7.88億元
競得宗地榕高新2018 -03號地
可售建築面積6.41萬㎡，
實際可售樓面價為11624元/㎡
2018年高新區第二場土拍落下帷幕，就今天的土拍而言，有人認為三幅地塊均未達到上限，與閩侯去年和今年年初拍地的熱度相比顯然降了不少，甚至比去年南通新拍的近14000的樓面價要低3000元， 今天的評論幾乎都是一邊倒的節奏，還有人由此判斷閩侯樓市是不是不景氣了？
昨天，我們對今天的土拍進行了預測和投票，從投票結果來看，約8成的人猜測地價會高於12000，但實際情況卻與其相差甚遠。除了第一塊樓面價突破13000外，另外兩幅都在12000以下。
先來回顧下這次土拍： 本次出讓的3幅住宅地塊僅吸引了保利、禹洲、世茂、中海、正榮、三盛、交建 、正祥8家開發商到場。三幅地的溢價率分別為17%、11%和30%，分別被禹洲、世茂和中海輕鬆拿下。土拍過程雖持續了1個半小時，但期間總競拍數不足百輪，也沒有發生想象中的廝殺場景。
這次土拍的樓面價看似低於預期，甚至有多數人懷疑本次土拍有“內幕“，其實，並沒有所謂的內幕。
整體來說，本次土拍的樓面價是合理的，以往幾次土拍麵粉比麵包貴的情況時有發生，高價土地已然成為房企的風險要素。而反觀本次土拍的結果，與周邊房價相比，還有一定的差距，板塊房價仍然具備較大的上漲空間。目前競拍的樓面價，加上建安、營銷等各類成本，今後上市的價格也基本符合板塊房價的走勢。在政策調控的常態化背景下，長遠來看，房價仍會呈現穩中有升的態勢，短期內依然是以穩為主基調。
另外，從閩侯近幾年的成交溢價率來看，2015-2018年成交集中在南嶼板塊、南通板塊，作為承接福州剛需外溢的主要區域，區域成交溢價率位於較高水平；2016年閩侯加大土地供應，同時出讓限制增加，因此整體溢價率呈現出下降態勢，實則無形增加了土地成本。
但為何會低於預期呢？主要可以從這兩方面來理解：
一方面，昨天談到的，閩侯受限價影響不亞於主城區，早前多幅高價地塊陷入開盤難的窘境，加之限價政策無鬆綁跡象，本次拍賣的地價仍將受到限價影響。另外，閩侯也受到持續的限籤影響，成交一年以上未網籤的樓盤不在少數，開發商回款難度加大。“雙限”也成為開發商拿地的重大阻力，我們也看到無論是市區還是外圍市場，開發商在土拍市場的表現整體也更趨謹慎。
另一方面，福州主城區近期放出“多幅優質地塊”即將面市的消息，更多的開發商將精力轉至中心板塊，2018年年初，福州四區公佈了供地計劃，而今年即將過半，雖然也出讓了部分住宅用地，但多數以安置商品房為主，未來不排除會有更多更優質的地塊上市。從去年年底政府大規模加大供應力度的情況來看，企業對於政府土地供應的信心也明顯加大，所以有些企業土地亟需補倉的事實雖然不假，但土地供應量的增加必然會大幅緩解“一地難求”的局面，高風險、負利潤的拿地策略只能是下下策，等待更為優質的地塊和更佳拿地時機或許也是一個不錯的選擇。
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