海南島，以其清新的空氣、潔淨的水源和寬闊的大海等優質自然資源，吸引越來越多的人想去海南買房。那麼，都有哪些人在海南買房？海南目前有哪些政策？海南哪個區域的房子更值得購買？
除海口外，90%左右的客戶來自島外
海南錦誠諮詢有限公司董事長王路介紹，海南市場相對複雜，但最大的特點是本土經濟薄弱，同時還是兩元客戶。海南2015年的GDP總量只有3700億元，全國倒數第四，人口規模只有900萬人，全省的綜合能級非常低。
同時，雖然它規模小，它卻同時擁有兩類客群：一類是以海口市民為主，也就是我們所說的本土消費人群。另一類則是面向島外的客戶。所以嚴格來看海南其實是兩個市場：一個是以海口和本地客戶為主的本土市場，以去年數據來看約佔全省總量的四分之一；另一個則是非海口以島外客戶為主的旅遊地產市場，除了海口之外，其他市縣基本90%左右來自島外。
從購房來源來看，海南房地產的繁榮得益於外地購房者。2017年上半年，島外購房者佔比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計佔比約23%，北京佔比約13%，河北佔比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。大部分島外購房者以旅遊、度假、養老等為目的在海南買房，屬於“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走，多為40~60歲之間的中老年人。
從購房者的置業需求來看，目的地的選擇更趨多樣化，海口、三亞依然是海南置業的首選之地，不過它們不再是唯一的選擇，文昌、瓊州、萬寧等都開始穩步發力，同比漲幅均已超越海口。海口和儋州則承包了本地人的大部分需求。
另外，由於購房者偏好影響，依傍海灣的三亞與陵水房價分別以每平方米2~3萬元、1~1.6萬領跑全島。海口則仍以剛需為主，主力成交單價為8000~1.2萬元。全省來看，東線城市主力價段普遍高於西線。濱海區域也成為旅居客首選置業區域，佔比高達49%。而配套相對更加完善的主城區則以42%成為次選。
隨著購房者在當地旅遊頻率、居住時間增加，圍繞旅遊、居住的消費將會形成良性循環，旅居人對周邊配套設施的需求也在不斷升級。白皮書顯示，咖啡館、酒吧等休閒娛樂設施佔據需求首位，健康運動、老年活動的需求持續高企。隨著越來越多的老人帶著小孩在海南長期旅居，購房者對於兒童樂園、社區兒童課堂等設施的需求逐步攀升。而健康檢查、老人服務中心等配套也以13%的佔比超過小型超市等生活服務配套的需求。據置業顧問介紹，從去年的一輪全國性房價上漲之後，海南房價持續走高，30歲左右的購房者也開始不斷增多。
目前有哪些調控政策？
從2016年開始，海南樓市政策也逐漸跟隨大流，進入了階段性的調控期。海南的房產政策，其實是由四大文件構成的，分別是2016年12月落實兩個暫停的通知、2017年4月關於限制購買多套住宅的通知、2017年9月進一步深化兩個落實的通知以及2017年9月控制小戶型的通知等。
以上四大文件共同構建了海南房產的限購、限社保以及限售等政策基本元素，下面我們就以上三個層面，對整個海南房產政策進行大梳理。
一、限購層面：包含兩種形式，一種是限制購房套數，另一種是限制購房資格（就是限社保年限）。
1.限制購房套數：全省範圍限購一套，不允許再購買第二套住房。
政策：暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、底層住宅和酒店式公寓）的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
解讀：新建商品住宅不允許購買第二套，但是不含二手房及產權式酒店，意味著海南還是想盡快進入存量房市場，減少一手房市場。但是海口除外，海口的產權式酒店和二手房同樣要進入限購1套的範圍內。海南的一手房會逐漸減少，預計將來很快就會進入存量房的市場。
2．限制購房資格：七大區縣要求1~2年社保，其他地方不需要。海南省政府沒有出臺強制要求全省內執行社保購房資格要求。但是瓊海、三亞、海口、五指山、保亭、白沙、瓊中等七個區縣，要求有1~2年的社保資格限制。其中，瓊海是核心區及海景區，要求1~2年社保。
對在海南無住房的非本省戶籍居民家庭，在嘉積鎮行政轄區（不含官塘片區）範圍內購房，需提供從購房申請之日前在海南連續繳納1年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明；在博鰲、潭門鎮行政轄區範圍內購房，需提供從購房申請之日前在海南連續繳納2年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦不予認可。
海口：主城區要求2年社保，西海岸不要求。
第一主城區，濱江西路以西、長彤路以東、南海大道和紅城湖以北區域；第二個是南部生態保護區，主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東範圍，需在海南連續繳納2年以上社保，才能購買首套住房，非限購區域可以正常購買首套住房。
三亞：主城區和熱點海灣均要求至少1年社保。
在三亞中心主城區（東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路，不含棚戶區改造項目）範圍內、海棠灣、崖州灣沿海一線購買商品住宅的，需提供從購房申請之日前在海南連續繳納1年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦不予認可。
五指山、保亭、白沙、瓊中：全市範圍要求有2年社保。
在本市範圍內購買住房，需提供從購房申請之日前在本省連續繳納2年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦不予認可。
解讀：西部由於是生態保護區，要求有2年社保的目的在於不允許做房地產開發，其本質也沒有太大的投資價值。海口、瓊海、三亞等三個熱門城市，隨著社保資格的要求，未來投資熱情已經明顯下降。
東線海景，僅有陵水、萬寧和文昌不需要社保資格。
二、限貸：首套30%首付，二套50%首付。
調控要點：非海南戶籍居民在海南購買首套房，貸款全還清，最低首付30%；擁有1套住房貸款未結清，最低首付50%。有2套貸款未還清，只能全款。
認貸條件：購房貸款已結清，無貸款餘額認定為無貸。
解讀：目前海南熱點區域的房產基本上已經不讓做按揭。
三、限售： 全省二套限售2年，個別地區首套限售5年。
全省：居民家庭新房購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
個別地區：以下地區首套限售2~5年。
瓊海、五指山、保亭、白沙、瓊中：非本省戶籍居民家庭新購買的首套住房，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
海口、三亞、萬寧和陵水四個市縣政府有關文件《海南省住房和城鄉建設廳關於延長住房限制轉讓年限的通知》規定：居民家庭或企事業單位、社會組織新購買的住房限制轉讓年限，暫按規定統一提高到５年執行。
解讀：由於全島限購後外地人只能在海南購買1套房，只有文昌、定安、臨高、澄邁、屯昌、儋州、昌江、東方、樂東這些暫無限購細則出臺的市縣是不受限售政策影響，本質上是不限售的。東線城市除了文昌，幾乎全部首套限售，瓊海是3年，陵水、萬寧、三亞是5年。
政策及投資區域選擇建議：
中部四市縣：包括五指山、保亭、白沙、瓊中，全區域需要2年社保，首套新房限售2年，基本上已經失去了投資的價值，加上排除房地產開發的傾向性太明顯，短時間內不建議做考慮。
東線五市縣：海口、三亞、陵水、萬寧等四市縣新購買的住房限制轉讓年限升級為5年，個別地區還需要社保資格限定，如果需要長期持有的，可以進入以上四市縣的非限購區域。文昌是目前東線唯一一個屬於不需要社保及不限售地區。
西線城市：目前西線城市大部分均不需要社保，也不限售，同時房價也相對較低，性價比較高。
嚴控建設用地 海南房子會越來越稀缺
王東第一次到海南還是在2012年，他清晰地記得，海口房價在5500元/平方米左右，三亞房價在8000~12000元/平方米，那時候，聽說澄邁15萬元就可以買到40多平方米的養老度假房，當時他還覺得澄邁交通不便，發展過於落後而嗤之以鼻，現在，這可能是他最要反思的事情之一了。
對海南樓市瞭解的王東介紹，2014年以前依舊能在各大網站、街邊廣告看到幾十萬元的海景房，只要避開海口、三亞、陵水，其他市縣買個30~40平方米的小開間還有很大的挑選餘地。而隨著2015年轟轟烈烈的去庫存工作的推進，全國各地房地產市場一片火熱，海南全省各市縣房價好似登上快車道，一路高歌猛進，到2017年3月，海南離海近的區域，非海景房大部分已經突破1萬元單價。即使是多年不漲的中部區域的屯昌、瓊中、白沙這些地方，價格也早已大變。
2016~2017年，對於海南房地產來說，是震盪的兩年，這裡兩年房價猛漲，海南省8個月發佈6條房產調控令，限購、限貸……從大環境上看，價格調控穩定，漲幅較小，很多人認為還有時間可以慢慢挑選，但在各種政策夾緊的局面下，樓盤能夠拿到預售證的很少。
情況在2018年似乎變得更不“明朗”。今年1月4日召開的六屆海南省政府第98次常務會議通過了《海南省人民政府關於進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》。意見明確了土地資源管控方向和目標。實行建設用地總量和強度雙控制度，明確了到2020年，全省建設用地總規模控制在5 5 0萬畝以內；堅決守住耕地保有量1072萬畝、永久基本農田909萬畝和林地保有量3165萬畝；建立規劃調整硬性約束制度，嚴格限制涉及商品住宅用地的規劃修改，引導工業項目統一向園區集中；嚴禁相關招商協議中配套安排商品住宅用地；禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。
中原地產首席分析師張大偉接受本刊採訪時的解釋是這樣的：“意見的意圖很明顯，住宅用地大幅減少，未來最直接的影響就是商品房供應越來越少了。”
《樓市》認為，中國只有一個海南島，海南優越的天然條件吸引了國內外遊客紛至沓來，也吸引了不少購房者接踵而至。“去庫存”是海南房地產目前的重點，2017年下半年將加強“雙政策”的執行力度，但是海南的房價去年始終沒有大幅度下降，有些市縣的房價甚至上漲。可見，“供需關係”牢牢地鞏固了海南的高房價。
總之，土地供應減少，可售房屋數量減少，但是人們購買力仍然強大，市場向供少於求方向轉變。這都在告訴我們海南房產的稀缺性，物以稀為貴，從另一個層面來看，海南的房子也將迎來上漲。海南的房，且買且珍惜！
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