海南岛，以其清新的空气、洁净的水源和宽阔的大海等优质自然资源，吸引越来越多的人想去海南买房。那么，都有哪些人在海南买房？海南目前有哪些政策？海南哪个区域的房子更值得购买？
除海口外，90%左右的客户来自岛外
海南锦诚咨询有限公司董事长王路介绍，海南市场相对复杂，但最大的特点是本土经济薄弱，同时还是两元客户。海南2015年的GDP总量只有3700亿元，全国倒数第四，人口规模只有900万人，全省的综合能级非常低。
同时，虽然它规模小，它却同时拥有两类客群：一类是以海口市民为主，也就是我们所说的本土消费人群。另一类则是面向岛外的客户。所以严格来看海南其实是两个市场：一个是以海口和本地客户为主的本土市场，以去年数据来看约占全省总量的四分之一；另一个则是非海口以岛外客户为主的旅游地产市场，除了海口之外，其他市县基本90%左右来自岛外。
从购房来源来看，海南房地产的繁荣得益于外地购房者。2017年上半年，岛外购房者占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走，多为40~60岁之间的中老年人。
从购房者的置业需求来看，目的地的选择更趋多样化，海口、三亚依然是海南置业的首选之地，不过它们不再是唯一的选择，文昌、琼州、万宁等都开始稳步发力，同比涨幅均已超越海口。海口和儋州则承包了本地人的大部分需求。
另外，由于购房者偏好影响，依傍海湾的三亚与陵水房价分别以每平方米2~3万元、1~1.6万领跑全岛。海口则仍以刚需为主，主力成交单价为8000~1.2万元。全省来看，东线城市主力价段普遍高于西线。滨海区域也成为旅居客首选置业区域，占比高达49%。而配套相对更加完善的主城区则以42%成为次选。
随着购房者在当地旅游频率、居住时间增加，围绕旅游、居住的消费将会形成良性循环，旅居人对周边配套设施的需求也在不断升级。白皮书显示，咖啡馆、酒吧等休闲娱乐设施占据需求首位，健康运动、老年活动的需求持续高企。随着越来越多的老人带着小孩在海南长期旅居，购房者对于儿童乐园、社区儿童课堂等设施的需求逐步攀升。而健康检查、老人服务中心等配套也以13%的占比超过小型超市等生活服务配套的需求。据置业顾问介绍，从去年的一轮全国性房价上涨之后，海南房价持续走高，30岁左右的购房者也开始不断增多。
目前有哪些调控政策？
从2016年开始，海南楼市政策也逐渐跟随大流，进入了阶段性的调控期。海南的房产政策，其实是由四大文件构成的，分别是2016年12月落实两个暂停的通知、2017年4月关于限制购买多套住宅的通知、2017年9月进一步深化两个落实的通知以及2017年9月控制小户型的通知等。
以上四大文件共同构建了海南房产的限购、限社保以及限售等政策基本元素，下面我们就以上三个层面，对整个海南房产政策进行大梳理。
一、限购层面：包含两种形式，一种是限制购房套数，另一种是限制购房资格（就是限社保年限）。
1.限制购房套数：全省范围限购一套，不允许再购买第二套住房。
政策：暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
解读：新建商品住宅不允许购买第二套，但是不含二手房及产权式酒店，意味着海南还是想尽快进入存量房市场，减少一手房市场。但是海口除外，海口的产权式酒店和二手房同样要进入限购1套的范围内。海南的一手房会逐渐减少，预计将来很快就会进入存量房的市场。
2．限制购房资格：七大区县要求1~2年社保，其他地方不需要。海南省政府没有出台强制要求全省内执行社保购房资格要求。但是琼海、三亚、海口、五指山、保亭、白沙、琼中等七个区县，要求有1~2年的社保资格限制。其中，琼海是核心区及海景区，要求1~2年社保。
对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。
海口：主城区要求2年社保，西海岸不要求。
第一主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；第二个是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，需在海南连续缴纳2年以上社保，才能购买首套住房，非限购区域可以正常购买首套住房。
三亚：主城区和热点海湾均要求至少1年社保。
在三亚中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目）范围内、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。
五指山、保亭、白沙、琼中：全市范围要求有2年社保。
在本市范围内购买住房，需提供从购房申请之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。
解读：西部由于是生态保护区，要求有2年社保的目的在于不允许做房地产开发，其本质也没有太大的投资价值。海口、琼海、三亚等三个热门城市，随着社保资格的要求，未来投资热情已经明显下降。
东线海景，仅有陵水、万宁和文昌不需要社保资格。
二、限贷：首套30%首付，二套50%首付。
调控要点：非海南户籍居民在海南购买首套房，贷款全还清，最低首付30%；拥有1套住房贷款未结清，最低首付50%。有2套贷款未还清，只能全款。
认贷条件：购房贷款已结清，无贷款余额认定为无贷。
解读：目前海南热点区域的房产基本上已经不让做按揭。
三、限售： 全省二套限售2年，个别地区首套限售5年。
全省：居民家庭新房购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。
个别地区：以下地区首套限售2~5年。
琼海、五指山、保亭、白沙、琼中：非本省户籍居民家庭新购买的首套住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
海口、三亚、万宁和陵水四个市县政府有关文件《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》规定：居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限，暂按规定统一提高到５年执行。
解读：由于全岛限购后外地人只能在海南购买1套房，只有文昌、定安、临高、澄迈、屯昌、儋州、昌江、东方、乐东这些暂无限购细则出台的市县是不受限售政策影响，本质上是不限售的。东线城市除了文昌，几乎全部首套限售，琼海是3年，陵水、万宁、三亚是5年。
政策及投资区域选择建议：
中部四市县：包括五指山、保亭、白沙、琼中，全区域需要2年社保，首套新房限售2年，基本上已经失去了投资的价值，加上排除房地产开发的倾向性太明显，短时间内不建议做考虑。
东线五市县：海口、三亚、陵水、万宁等四市县新购买的住房限制转让年限升级为5年，个别地区还需要社保资格限定，如果需要长期持有的，可以进入以上四市县的非限购区域。文昌是目前东线唯一一个属于不需要社保及不限售地区。
西线城市：目前西线城市大部分均不需要社保，也不限售，同时房价也相对较低，性价比较高。
严控建设用地 海南房子会越来越稀缺
王东第一次到海南还是在2012年，他清晰地记得，海口房价在5500元/平方米左右，三亚房价在8000~12000元/平方米，那时候，听说澄迈15万元就可以买到40多平方米的养老度假房，当时他还觉得澄迈交通不便，发展过于落后而嗤之以鼻，现在，这可能是他最要反思的事情之一了。
对海南楼市了解的王东介绍，2014年以前依旧能在各大网站、街边广告看到几十万元的海景房，只要避开海口、三亚、陵水，其他市县买个30~40平方米的小开间还有很大的挑选余地。而随着2015年轰轰烈烈的去库存工作的推进，全国各地房地产市场一片火热，海南全省各市县房价好似登上快车道，一路高歌猛进，到2017年3月，海南离海近的区域，非海景房大部分已经突破1万元单价。即使是多年不涨的中部区域的屯昌、琼中、白沙这些地方，价格也早已大变。
2016~2017年，对于海南房地产来说，是震荡的两年，这里两年房价猛涨，海南省8个月发布6条房产调控令，限购、限贷……从大环境上看，价格调控稳定，涨幅较小，很多人认为还有时间可以慢慢挑选，但在各种政策夹紧的局面下，楼盘能够拿到预售证的很少。
情况在2018年似乎变得更不“明朗”。今年1月4日召开的六届海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》。意见明确了土地资源管控方向和目标。实行建设用地总量和强度双控制度，明确了到2020年，全省建设用地总规模控制在5 5 0万亩以内；坚决守住耕地保有量1072万亩、永久基本农田909万亩和林地保有量3165万亩；建立规划调整硬性约束制度，严格限制涉及商品住宅用地的规划修改，引导工业项目统一向园区集中；严禁相关招商协议中配套安排商品住宅用地；禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。
中原地产首席分析师张大伟接受本刊采访时的解释是这样的：“意见的意图很明显，住宅用地大幅减少，未来最直接的影响就是商品房供应越来越少了。”
《楼市》认为，中国只有一个海南岛，海南优越的天然条件吸引了国内外游客纷至沓来，也吸引了不少购房者接踵而至。“去库存”是海南房地产目前的重点，2017年下半年将加强“双政策”的执行力度，但是海南的房价去年始终没有大幅度下降，有些市县的房价甚至上涨。可见，“供需关系”牢牢地巩固了海南的高房价。
总之，土地供应减少，可售房屋数量减少，但是人们购买力仍然强大，市场向供少于求方向转变。这都在告诉我们海南房产的稀缺性，物以稀为贵，从另一个层面来看，海南的房子也将迎来上涨。海南的房，且买且珍惜！
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