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昨天，深圳召开新闻发布会，公布了一个着眼于未来18年的房地产长效发展战略文件，其突破之大、分量之重被称为「二次房改」。
深圳1988年实行土地招拍挂，开启了商品房时代，是全国「第一次房改」的启动之地。30年之后，深圳房地产游戏规则的再次重大变革，不能不让人联想它的全国性连锁反应。
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这次深圳最大的冲击点，是硬性规定了今后住宅供应实行「4:2:2:2」模式，即40%供应商品住房、20%人才房、20%安居房、20%公租房。也就是说，商品住房将严重压缩，不再是主流。
杭州目前要求新增宅地中，30%要用于租赁，深圳直接把这个比例提高到了六成。
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第二大新鲜点，是人才房、安居房的折价出售和封闭流转。人才房可以六折购买，安居房可以五折购买，本质上其实是与政府共享产权。以后你也可以卖给符合条件的群体或政府回购。这样的制度设计，国内是很创新的。
比如我们杭州数量规模不小的经济适用房，本质上也可以看作共有产权房。一定年限后补足差价就可以上市交易，不用封闭流转。所以，你会看到现在二手房市场里经适房成为一支生力军。
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深圳房改将带来的一个变化，是房子的全面小型化。
深圳要求，40%的那部分商品房，以中小户型为主，人才房90方以下，安居房70方以下，公租房30-60方。这样一来，相当于比以前实施的「70/90」政策更进了一步，估计以后90%以上的房子都是小户型。这有点香港的味道了。
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许多人对深圳「二次房改」的第一反应，是这样的制度设计是不是反而会刺激商品房的上涨？没错，这点深圳政府应该也不会不知道。但这是着眼长远的住房制度设计，不是短期的打击房价措施。
深圳自己预估，到2035年还会增加550万人口，这18年期间规划供应住宅房源170万套，分配到商品住房上每年只有4万来套。
知道杭州每年供应多少套商品住宅吗？最近五年平均每年10万套。咱大杭州还远谈不上缺地，但那个大大的深圳很缺地。
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容易让人产生联想的是，深圳的这次房改，是否可以给限价松绑提供契机。限价政策越来越是个死结，最终需要找台阶退出。
既然商品房已经压缩到只剩40%，是不是就可以完全交还给市场，你爱咋涨咋涨。
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深圳「二次房改」了，未来杭州会不会跟？大方向一定是同一条道的。但城市不同，可以因地而异。
事实上，杭州住房保障方面一直做得不错，保障房的覆盖面也蛮广的。有一点可以不向深圳学：20%人才房比例太高了。人才固然重要，但人才房的界定、分配，不仅容易滋生灰色空间，也容易制造新的社会不公。
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