文/劉曉博
一場中美之間的“撕逼”，看來已經很難避免。
受這個“巨大不確定性”的影響，不僅人民幣匯率出現了異動（貶值），股市也出現了閃崩：
上證指數自5月22日以來，最大跌幅已經接近12%；
創業板指數下跌了將近20%；
恆生指數這一輪的跌幅略小，也達到了7.7%。
詭異的是：雖然港股跌幅明顯小於滬深股市，但在香港上市的“內房股”，走勢明顯偏弱。而滬深的房地產股，反而在大盤暴跌的時候，有點躍躍欲試的感覺，時常飄紅。
先看一下香港的“內房股”。其中碧桂園的走勢是這樣的（以下股票截屏均截止到今天下午2點左右）：
中國恆大的走勢是這樣的：
龍湖地產的走勢是這樣的：
華潤置地的走勢是這樣的：
融創中國的走勢是這樣的：
萬科H股的走勢是這樣的：
再看一下我們的“大A股”，先從萬科A股看起，是不是明顯比H股堅挺？
保利地產的走勢是這樣的：
招商蛇口的走勢是這樣的：
綠地控股的走勢是這樣的：
至於金地、華夏幸福，也都在A股閃崩的時候，出現了走強的跡象。
大家都在內地房地產市場這個“鍋”裡吃飯，為什麼會出現“港股向左，A股向右”的背離走勢？
我的看法是這樣的：
1、A股裡的房地產股明顯強勢，一個重要的原因是，大家相信：中國經濟越困難，樓市越好過。
原因很簡單：中國的經濟轉型之路，仍然很漫長；中國城鎮化仍然在火熱進行中，全面見頂至少還需要10年。即便是城鎮化率達到70%，中國還會出現“二次城市化”的現象，這在美國、日本都已經出現了。所謂“二次城市化”，就是在城市化率見頂之後，中小城市的人口進一步向中心城市匯聚。
為什麼會這樣？因為人口密度越高，公共服務質量越高，越容易誕生新業態。很多去東北的人都驚奇地發現，東北很多城市互聯網服務非常滯後，網上叫車比較困難。為什麼會這樣，就是因為人口流失，密度達不到，則新業態無法出現。
中美撕逼，對中國高新技術產業影響最大，反而對傳統產業、房地產行業影響比較小。央行已經連續降準，最近國務院常務會議又提出要再次“定向降準”，並提出要保證流動性的“合理充裕”，這種新提法，意味著貨幣政策出現了新的調整。
6月20日審計署公佈的，對幾家大銀行的審計也顯示，“小微”、“三農”的優惠利率貸款，往往會違規流入房地產，即便是國有大行，都睜一隻眼閉一隻眼。所以市場預期，房地產行業會在未來“撕逼”中再次“或明或暗”地受益。
下面表格是過去一年，中國固定資產投資的增速，可以看出：總的增速不斷下滑，其中“國有控股”（包括國企、政府、事業單位的投資）下滑更為猛烈：
為什麼“國企+政府”投資下滑這麼快？原因無非是：
第一，去產能、去槓桿，國企受影響比較大；
第二，規範地方負債，一些“偷偷摸摸進行”的政府投資無法搞了；
第三，大基建越來越慎重，比如中央叫停了很多經濟落後城市的地鐵、輕軌、高速等項目。
此外，環保要求提升，也會影響到國有投資增速。
如果只是“國企+地方政府”投資下滑，民間投資頂上去，則反而是好事。問題是，民間投資的確出現了反彈，但仍然無法扭轉整體投資增速下滑的態勢。
2018年1到5月的投資增速為6.1%，已經明顯低於目前經濟增速。這意味著，經濟下行壓力將增大。我的預計是，未來國家會增加發達地區的基建投資，儘量落實“有效益的大基建”，以創造就業崗位，承接中美撕逼中下崗的工人，拉動經濟發展。
當然，這個時候，樓市一定不能熄火。所以，房地產股活躍，是有道理的。
2、既然如此，為什麼港股裡的“內房股”很疲弱？
這裡面就涉及“人民幣資產”和“美元資產”的問題了。港股以港幣計價，港幣綁定美元，算是“準美元資產”。美元進入快速加息週期，港幣必須緊跟。而人民幣不可能緊跟（經濟週期不同），加上雙方博弈，所以顯著貶值有可能出現。事實上，過去2個多月，人民幣已經貶值了3%。
上圖：近期人民幣對美元顯著貶值。上圖顯示的是1人民幣等於多少美元。
人民幣貶值，意味著“內房股”的業績增長，會被人民幣貶值抵消。因為內房股收的錢是人民幣，報表和股價是“準美元（港幣）。”
另外，對於非“港股通”資金來說（也就是香港的資金），它們是來去自由的，可以買內房股，也可以買內地業務比較少的公司股票，甚至轉而投資美股。這樣，就讓內房股呈現出疲弱的走勢。
總之：最近市場最大的特徵是，此前高估的“獨角獸概念股”紛紛落馬，而房地產股則受益於貨幣政策的微調，似乎蘊藏著新的機會。
寫這篇文章，不是告訴大家買地產股。股市風險大，不建議普通人在當前情況下貿然介入。但股市對房地產股的看法，對於我們理解樓市有幫助。
閱讀更多 天天說錢 的文章
