文/刘晓博
一场中美之间的“撕逼”,看来已经很难避免。
受这个“巨大不确定性”的影响,不仅人民币汇率出现了异动(贬值),股市也出现了闪崩:
上证指数自5月22日以来,最大跌幅已经接近12%;
创业板指数下跌了将近20%;
恒生指数这一轮的跌幅略小,也达到了7.7%。
诡异的是:虽然港股跌幅明显小于沪深股市,但在香港上市的“内房股”,走势明显偏弱。而沪深的房地产股,反而在大盘暴跌的时候,有点跃跃欲试的感觉,时常飘红。
先看一下香港的“内房股”。其中碧桂园的走势是这样的(以下股票截屏均截止到今天下午2点左右):
中国恒大的走势是这样的:
龙湖地产的走势是这样的:
华润置地的走势是这样的:
融创中国的走势是这样的:
万科H股的走势是这样的:
再看一下我们的“大A股”,先从万科A股看起,是不是明显比H股坚挺?
保利地产的走势是这样的:
招商蛇口的走势是这样的:
绿地控股的走势是这样的:
至于金地、华夏幸福,也都在A股闪崩的时候,出现了走强的迹象。
大家都在内地房地产市场这个“锅”里吃饭,为什么会出现“港股向左,A股向右”的背离走势?
我的看法是这样的:
1、A股里的房地产股明显强势,一个重要的原因是,大家相信:中国经济越困难,楼市越好过。
原因很简单:中国的经济转型之路,仍然很漫长;中国城镇化仍然在火热进行中,全面见顶至少还需要10年。即便是城镇化率达到70%,中国还会出现“二次城市化”的现象,这在美国、日本都已经出现了。所谓“二次城市化”,就是在城市化率见顶之后,中小城市的人口进一步向中心城市汇聚。
为什么会这样?因为人口密度越高,公共服务质量越高,越容易诞生新业态。很多去东北的人都惊奇地发现,东北很多城市互联网服务非常滞后,网上叫车比较困难。为什么会这样,就是因为人口流失,密度达不到,则新业态无法出现。
中美撕逼,对中国高新技术产业影响最大,反而对传统产业、房地产行业影响比较小。央行已经连续降准,最近国务院常务会议又提出要再次“定向降准”,并提出要保证流动性的“合理充裕”,这种新提法,意味着货币政策出现了新的调整。
6月20日审计署公布的,对几家大银行的审计也显示,“小微”、“三农”的优惠利率贷款,往往会违规流入房地产,即便是国有大行,都睁一只眼闭一只眼。所以市场预期,房地产行业会在未来“撕逼”中再次“或明或暗”地受益。
下面表格是过去一年,中国固定资产投资的增速,可以看出:总的增速不断下滑,其中“国有控股”(包括国企、政府、事业单位的投资)下滑更为猛烈:
为什么“国企+政府”投资下滑这么快?原因无非是:
第一,去产能、去杠杆,国企受影响比较大;
第二,规范地方负债,一些“偷偷摸摸进行”的政府投资无法搞了;
第三,大基建越来越慎重,比如中央叫停了很多经济落后城市的地铁、轻轨、高速等项目。
此外,环保要求提升,也会影响到国有投资增速。
如果只是“国企+地方政府”投资下滑,民间投资顶上去,则反而是好事。问题是,民间投资的确出现了反弹,但仍然无法扭转整体投资增速下滑的态势。
2018年1到5月的投资增速为6.1%,已经明显低于目前经济增速。这意味着,经济下行压力将增大。我的预计是,未来国家会增加发达地区的基建投资,尽量落实“有效益的大基建”,以创造就业岗位,承接中美撕逼中下岗的工人,拉动经济发展。
当然,这个时候,楼市一定不能熄火。所以,房地产股活跃,是有道理的。
2、既然如此,为什么港股里的“内房股”很疲弱?
这里面就涉及“人民币资产”和“美元资产”的问题了。港股以港币计价,港币绑定美元,算是“准美元资产”。美元进入快速加息周期,港币必须紧跟。而人民币不可能紧跟(经济周期不同),加上双方博弈,所以显著贬值有可能出现。事实上,过去2个多月,人民币已经贬值了3%。
上图:近期人民币对美元显著贬值。上图显示的是1人民币等于多少美元。
人民币贬值,意味着“内房股”的业绩增长,会被人民币贬值抵消。因为内房股收的钱是人民币,报表和股价是“准美元(港币)。”
另外,对于非“港股通”资金来说(也就是香港的资金),它们是来去自由的,可以买内房股,也可以买内地业务比较少的公司股票,甚至转而投资美股。这样,就让内房股呈现出疲弱的走势。
总之:最近市场最大的特征是,此前高估的“独角兽概念股”纷纷落马,而房地产股则受益于货币政策的微调,似乎蕴藏着新的机会。
写这篇文章,不是告诉大家买地产股。股市风险大,不建议普通人在当前情况下贸然介入。但股市对房地产股的看法,对于我们理解楼市有帮助。
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