买房最重要的三大选择是什么？——时机、板块、楼盘
如果给这三个选择排位的话，正确顺序应该是：
时机＞板块＞楼盘
时机，首当其冲，排在NO.1的位置。如果抓住了时机、踩对了点，闭着眼睛买都没有问题。
而倘若这一步没有走好，选对板块也能变得so easy！
在365淘房私享会|路劲太阳城专场活动现场，天津365淘房网&《购房指南》主编徐志平道出了板块升值的背后逻辑，并给出了板块潜力股名单。
以下为分享内容整理，部分有删减
怎么判断一个板块的好坏？最简单的方法就是对比。
众所周知，天津上一轮行情是从2015年下半年起来的，所以我们把板块内代表楼盘2015年8月的价格与现在价格作了个对比。
通过对比，我们发现——没有无缘无故的爱，同样也没有无缘无故的涨价。
注：1.文中价格以高层产品为主；2.“现在”价格大多指的是二手房成交价。
市区板块涨跌分析
1、和平区
和平区，巴掌大的地，已经没有板块之分，历来是天津房价的天花板。
同时，这又是一个极度缺粮的区域。贵and少，在它的身上演绎得淋漓尽致。
在断供29个月后，和平区终于于去年12月供应了512套房，即和平翰林公馆开盘。但随后又进入了“零供应”模式。
通过对比发现，府上和平涨幅最高。2015年8月，售价3万7，而现在成交涨到了9万5，涨幅高达156%，主要原因就是实验小学学区房。
再看一个例子，公馆1882和大都会smart同为公寓，但涨幅却是天壤之别，公馆1882涨幅为17.8%，大都会smart涨幅为67.5%，差异之所以如此大，是因为大都会smart能上万全二小。
所以，学区是和平最大的影响因素。
比如目前在售的和平翰林公馆就是已定的学区房，而融创星河和平印一个公寓项目之所以卖到7万，很大部分也是因为学区溢价。
2、河西区
河西区涨幅最高的是新梅江板块，其次为新八大里板块 。这两个板块的共同点是：都是新板块，有土地出让、项目扎堆，有持续的话题，曝光率高，这些都是板块增值的动力。而且新板块起点低，涨幅相对就高。
最重要的一点，市区的新板块不比郊区，郊区新板块有可能会熄火，而市区完全不用担心。在起步阶段就应该大胆入市。
另外，还有一个特别有意思的现象——房价梯度越来越小。
河西目前在售楼盘，从中心到外环边上，除了新梅江锦秀里之外价格全在4万以上。这也说明，板块成熟后，房价梯度会越来越小。
从中我们可以得出这样一个置业秘诀——如果同一区域价格差距很大，随着区域发展越来越成熟，区域房价梯度会变小，选择价格低的项目增值幅度反而更大。
3、南开区
南开区，赫赫有名的地王窝。
尤其是近五年内，造地王的频率无人能及。不夸张的说，南开区几乎成了地王的代名词。
远的不说，天房迎水道地块、南开1911、正荣制本厂地块等都是轰动一时的地王，连地王之王金地双峰道地块也出自南开，且至今无人超越。
据说这个项目要打造金地最高端的“峯汇系”，价格剑指10万+。
这里选取了
天拖、老城厢、奥体板块的三个代表楼盘。紫熙薹和奥城都近乎翻倍，紫熙薹靠的是中营小学，而奥城小区房龄已经十多年了，但房价涨幅却是排在靠前，这是水上公园板块的价值体现。
可见，自然资源是影响市区房价的第二因素。
4、河东区
河东区价格梯度较大。在售新房有2字头的路劲太阳城，也有报价6万的海河金茂府和均价6-9万的中海城市广场。
而高价项目普遍位于海河沿线，可见海河这一个自然资源的价值已经得到认可，且它的定价可以跨越区域。
另外，从上图河东板块涨幅对比，可以看出，涨幅最高的为东亚风尚国际，这个项目的特点就是小户型，50-60平米，跟最近的落户政策不无原因。
5、河北区
河北区涨幅都在60%以上。
仁恒河滨花园是河北区的明星楼盘，但涨幅却不是最大的，这就很有意思了。
涨幅最高的中山路板块的新兴中山八号。这是因为这个板块周边有不少新项目、新地块，比如天房中山路、富贾花园、天房北宁公元、中国铁建国际城，而且中铁建拿下的万柳村地块即西派国印也相距不远，楼面价就超3万。
6、红桥区
红桥区完美上演了一幕逆袭。
原来属于市内六区的末班生，如今却也身价暴涨。如果北岸中心高层卖完的话，红桥新房将全面步入4万+时代。
从图上看出，红桥涨幅最高的是惠灵顿——79.5%，6月2日项目加推了二期高层，均价4万2-4万8。
而瞰海品筑之所以垫底，是因为这个小区只有一栋楼，这也是小盘的弊端，买房要注意这一点。
总体来看，市区的特点是：
同一区域梯度变小
学区和自然资源是溢价最大动力
海河沿线定价跨区域
市区豪宅化趋势、次新房惜售
新板块、有集中土地出让涨幅大
未来市区潜力股
（暂且不算鸭梨变土豆区域，这个区域发展还要晚一些，要等环内板块都起来之后。）
然后再结合前面我们提到的这几点结论来看：
01、学区和自然资源是溢价最大动力
由于新房大多是期房，所以学区是不确定的。但自然资源是看得见、摸得着的，像河流和公园。
河景资源对周边住宅的拉升幅度在11%-26%，同一社区内的楼盘，对于河流景观的占有不同造成的价格差可以达到10%-40%。
海河是重中之重。如今的海河已经自成一板块，它的定价跨越了区域的限制。政府曾砸了200个亿提升改造海河，而这200亿元的基础建设投入最后都体现在房价里了。像海河金茂府，看的见海河的户型要比看不见的高出将近一万。
海河板块房价已经不亲民了，北运河、南运河、新开河、子牙河……还是可以挖到宝的。
02、新板块、有集中土地出让涨幅大
天津老城区的土地面积仅仅173平方公里，占天津总面积不到1%的大前提下，未来主城区肯定要扩张。
而首当其冲的就是外环以内，哪里有空，填哪里。也就是说，外环线以内是要做填空题。这些区域肯定会起来，不用担心，只是时间问题。
而我们买房人要做的是，找到这些空，在它发展初期就进入布局。
重点关注——侯台、李七庄、新梅江、天钢柳林、津滨大道、铁东北路朝阳路、北运河、南运河。
比如侯台板块。
侯台湿地公园国庆节要开了，面积比水上公园还大一倍，这就是重要的自然资源。更重要的是，这里还有大规划，粗略计算有20块住宅用地，除掉目前现有的这些小区，新建住宅约150万平米，按平均100平米/套计算就是15000套住宅，体量相当大。
而规划已久的城市副中心天钢柳林板块也动了。
雄霸着海河这个自然资源，还规划了10、11、Z1三条地铁线路，以及中学、小学、幼儿园、商场、菜市场、公园……样样齐全，仅住宅用地就多达39宗，绝对是场大戏兼好戏！
环城做选择题
天津不像北京一样“摊大饼”，顶多在外环线以内摊一下，至于外环线以外则没有那个实力了，所以外环以外则是沿着14条射线做选择题。
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