導讀：5月份，深圳一、二手住宅成交量合計9247套，環比上漲18%，同比上漲4.5%。
一、政策環境
【房貸利率】
5月份，整體資金情況相對年初寬鬆，銀行放款速度受各行額度影響而有差異。利率方面，四大行提供的首套房貸款利率保持為上浮10%，招行、交行分別為上浮15%、10%，其餘銀行也多在10%-15%左右。
2015年以來深圳四大行首套住宅貸款利率走勢如下：
二、區域熱點
1、國務院已同意設立深圳市光明區，將深圳市寶安區的光明街道、公明街道、新湖街道、鳳凰街道、玉塘街道、馬田街道劃歸光明區管轄，光明區人民政府駐光明街道廣場路1號。—— 深圳新聞網
2、5月9日晚上，深圳規劃國土海洋發佈“深圳市人民政府關於印發總部項目遴選及用地供應管理辦法的通知”；明確總部項目遴選及用地相關措施。—— 深圳房地產信息網
3、5月9日，深圳市規劃和國土資源委員會發布觀瀾樟坑徑機場用地選址方案、配套道路、規劃設計條件及基本生態控制線佔用方案進行公開展示。—— 觀點地產網
4、近日，福田區城市更新局發佈關於上步片區第五單元駿嘉B210-0024地塊城市更新單元的規劃草案，並予以公示。駿嘉B210-0024地塊位於華強北街道，項目旁邊是華強北地鐵站和華強酒店，處於華強北的核心商圈位置。—— 咚咚地產
5、近日，福田“梅香學校”進行前期測繪勘探作業。梅香學校位於梅亭路和梅怡路交匯處，周邊是高尚住宅區，生活配套成熟。—— 深圳房地產信息網
6、近日在國土局網站發現公佈了松崗車輛段上蓋物業項目的規劃公示圖，這預示著松崗又將迎來一大型地鐵上蓋物業，此項目之前的規劃是89萬㎡建面，這次規劃公示有所調整，為79萬㎡建面。—— 深圳特區報
三、一手市況
1、供應
Q1末起新房供應開始回升，3月裡新增供應1122套、10.84萬㎡；4月供應2840套、26.66萬㎡；本月進入年內高峰，共有8個項目獲得預售許可，提供4461套、48.15萬㎡的住宅體量。
2、需求
【全市】
全市新建商品住宅成交（網籤）2564套，環比上漲33%，同比漲幅11%；成交（網籤）面積25.93萬㎡；均價為54111元/㎡，較4月下降0.1%。
供應上升，新房庫存量略有回升，5月底為254.88萬㎡，按前推8個月計算，去化週期10.9個月，處於穩定、健康的區間。
【區域】
本月福田、寶安、和龍崗三區的成交量有一個明顯上升。全市6成以上的成交來自龍崗，成交1549套，環比上漲43%；月成交量超百套的項目有大運的京基御景中央、佳兆業未來城和坂田的佳兆業城市廣場。寶安以714套位居全市第二，環比上漲25%；區域主力項目為沙井的拾悅城和西鄉的宏發QCC前城。福田在萬科瑧山府的助力下，網籤量衝過百套，環比大漲5.7倍。
福田區的均價大漲後回到10萬元/㎡以下，下跌4.5%；南山均價出現一個明顯、連續的回落，環比降幅19%，跌至7.2萬元/㎡；兩個成交大區龍崗和寶安的均價一升一降，龍崗升到4 萬元/㎡以上，寶安回落近1成。
5月份全市在售項目中，有約55%的市場價低於5萬元/㎡；供應大戶龍崗和寶安分別貢獻36%、22%的項目。
TOP10成交項目中，來自福田香蜜湖的豪宅項目萬科瑧山府奪得首位，市場參考價9.9萬元/㎡；龍華大盤壹成中心持續熱銷，市場價6萬元/㎡；龍崗的佳兆業未來城獲得第三，價格4.6萬元/㎡。TOP10中福田、寶安各取得1席，龍崗佔4席，龍華和坪山各佔2席，均價降至6萬元/㎡以下。
四、二手市場
1、全市
5月全市共備案6683套住宅，環比增加13%，同比漲幅2.3%，成交面積約54.06萬㎡；美聯物業（深圳）藍籌住宅價格為54747元/㎡，環比上漲1.0%，同比上漲4.1%。
5月裡，深圳美聯景氣指數跌幅收窄，“三價合一”新政帶來的影響已基本得以消化，市場呈現穩中見好的趨勢。
受“五一”假期影響，5月初二手住宅周備案量下跌，節後迅速回升至1500套左右。
最新美聯市場景氣指數顯示，“三價合一”政策帶來的影響已持續減弱，但近日部分銀行貸款利率進一步上浮，且銀行放貸情況在短期的放鬆後有再度收緊趨勢。觀望已久的客戶並未看到房價下跌的可能，相反後市購房成本或還將提高，這種背景下，部分客戶態度轉為積極入市。雖然整體而言，觀望客佔比仍最高，但預計短期內完成置業的客戶將進一步上漲，6月份二手市場成交量價有望繼續呈現“穩中有升”的態勢。
2、區域
5月全市僅鹽田成交量下降，其餘區域成交量全部上升且在千套以上。
分區來看，羅湖翠竹片區的成交情況和上月相似，小戶型佔比高，均價普遍在4.5-7.0萬元/㎡之間，在優質教育資源帶動下，近月成交均價穩中有漲；桂園、人民南、國貿等片區小戶型成交旺盛，均價出現小幅回升，整體處於4.5-6.0萬元/㎡的區間。本月福田需求回升，且總價在500萬元以上的需求佔比提高，這體現在農科、CBD等區域的活躍表現上。農科片區的高端盤價格堅挺，監測盤均價有所上漲；CBD區域監測盤成交戶型普遍較大，同樓盤房源的價格較上月也多有小幅上漲。南山方面，蛇口表現活躍，成交價格小幅上漲；後海成交量價走勢堅挺；深大片區單房戶型受到歡迎，均價平穩。
本月寶安監測盤中低價房源成交佔比降低，區域藍籌價格略有上升。龍崗的布吉成交活躍，本月8成以上成交戶型在90㎡以下，均價走勢穩定。
五、租賃市場
5月份美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數上升至233.49點，對應的租金水平為84.4元/㎡.月，環比上漲0.1%，同比上漲10.4%。租賃需求穩定，租金水平與上月基本持平。
美聯物業藍籌住宅價格小幅上漲而租金水平漲幅持續收窄，美聯物業（深圳）藍籌住宅租金回報率回落至1.85%。
分區來看，本月羅湖布心監測盤租賃房源的成交面積多低於90㎡，均租因而小幅提高，在75-105元/㎡.月之間；桂園、人民南等片區的成交戶型集中在20-50㎡，均租普遍高達100元/㎡.月以上；蓮塘片區均租普遍較低，成交戶型面積相對較大，均租多在75元/㎡.月以下。福田以CBD周邊租賃熱度為高，戶型從40到160㎡不等，均租根據樓盤、區位和戶型不同而差異明顯，分佈在80-150元/㎡.月的區間；景田片區因住家氛圍好，離CBD區域近，均租持續攀升，上月區域監測盤成交均租最低約90元/㎡.月，最高在135元/㎡.月左右。南山方面，本月華僑城片區租賃表現良好，監測盤的成交戶型相對上月普遍較小，均租多在100元/㎡.月以上，相對上月有一個小幅上漲，是全市整體租金最高的區域之一；蛇口片區延續活躍表現，需求推動租金水平小幅上漲，次新盤的成交均租高達150元/㎡.月以上。
寶安新安片區監測盤的租賃成交以中大戶型為主，均租穩定在60-80元/㎡.月之間；西鄉片區90㎡以下的戶型租賃較多，均租和新安接近。龍崗方面，布吉以50-90㎡的1-3房戶型需求為主，租金表現穩定；龍城整體租金水平相對低，成交均租普遍在40-55元/㎡.月左右，略有回落。
六、後市預測
最新一期的美聯市場景氣指數顯示，二手市場已基本消化“三價合一”新政的影響，部分客戶入市積極性回升，二手住宅的備案量有望隨市場表現而上漲。新房市場方面，因二季度供應速度加快，預計短期內全市一手住宅的網籤量仍將上升。
七、附表：
供應節奏平穩，全市8個住宅、公寓項目入市
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