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市調背景
光明區概況
2007年8月光明新區正式成立，是深圳市第一個功能區；總面積156.1平方公里，下轄光明、公明、新湖、鳳凰、玉塘、馬田 六個辦事處，共31個社區，至2016年末，新區常住人口56.08萬人，戶籍人口6.79萬人。【注：龍華新區（現龍華區）總面積175.58平方公里，2012年末常住人口140.86萬人。
>>光明區總體規劃
光明區內部結構呈三足鼎立態勢，公明中心區（生活區）、光明中心區（行政區）、鳳凰城（產業區）三個區域引領整個區的發展。
華僑城也來到了光明區，投資光明小鎮，打造出一個集都市農業、休閒度假、文化體驗和運動生活於一體的生態農業旅遊小鎮。兩者將輔助三大區域整體促進光明區的發展。
光明區——片區四大助力
>>四大助力之一:舊改
>>四大助力之二:軌道交通
■6號線（在建）：起於科學館（福田），終於松崗站；光明段共設有10個站點，分佈於公明及光明街道；
■13號線（規劃中）是連接深圳灣口岸與公明的市域快線，跨南山區、寶安區、光明區，並預留延伸至東莞松山湖。13號線（規劃）與6號線（在建）交匯於“觀光”站。
■光明城高鐵站：光明城站是廣深港客運專線上的一個站點，是廣深港客運專線進入深圳的第一站，已於2011年12月26日正式開通啟用，光明城站現已開設開往福田高鐵站的捷運，確保市民可以方便、低成本出行。
>>四大助力之三：產業
■鳳凰城，光明的“紅山片區”：鳳凰城是深圳十六大重點規劃區域，也是光明區唯一入選片區。地鐵6號線（在建）的觀光站、長圳站兩個地鐵站以及光明城高鐵站囊括其中。
目前，鳳凰城已經落實了包括：華星光電、華強創意產業園、招商局智慧城、光明新城綜合體、文化藝術中心（含光明書城）等一批帶動力強、輻射範圍廣、公共服務完善的重大產業項目和重點配套設施。
>>四大助力之四：配套
■中山大學深圳校區：
2015年11月，中山大學與深圳市政府簽訂戰略合作協議；
2019年8月，完成醫學院等4-5個學院的基礎設施建設；
2021年8月，完成校園主要基礎設施建設，全部學院（系）實現招生；
2024年8月，校園軟硬件條件全部滿足高水平大學的辦學功能需求。
■華僑城“光明小鎮”
歡樂谷升級版：“文化+旅遊+城鎮化”的 “光明小鎮”，華僑城“光明小鎮”將建成深圳“後花園”，開發規劃面積約11平方公里。
光明區住宅市場狀況
>>樓盤特點：
1、大多數樓盤分佈於地鐵沿線，相對集中於公明街道
2、大多數新樓盤均配套帶有公寓
3、樓盤周邊多存在工業園區
4、老舊樓盤社區規模較小
>>光明區樓盤彙總表
>>區域住宅市場總結
光明區的樓盤我們可以用“老、中、青” 三代來概括。價格可以用“2、3、4、5”這幾個數字來進行區分，其中老舊樓盤的均價基本都在2-3之間，次新盤的價格普遍在3-4之間，新盤的價格區間在4-5之間，目前唯一破5的樓盤也就只有“玖龍臺”。
另外，類住宅的公寓商辦市場供給量大。
深圳光明新區房價分佈圖
光明區總結與展望
>目前價值判斷
光明得益於各種利好，但各項利好仍然處於規劃和施工階段，就目前來看，物業價值已基本被充分挖掘，其房價增長速度已超過片區發展速度，總體價格略高；短期內價格上漲乏力，加之國家的各種調控政策，2018年上半年光明均價有小幅度調整，價格趨向穩定合理。
>>未來價值預判
隨著地鐵6號線的即將通車，光明區均價或將迎來新的峰值，其未來上限可以參考龍華區，具體光明區的房價未來走勢將會如何，最終將與深圳市政府對於房產的政策以及光明區整體的發展狀況息息相關，敬請期待。
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