昨天（6月24日），央媽定向降準0.5個百分點，據說會釋放資金7000億元。毫無疑問，一部分資金流向樓市將存在較大概率。不過，
深圳已經在此之前再次進入炒房時代，有人為博取買房機會，甚至不惜辦理假離婚！
房子住與炒的切換原理
我一直在反思：房子到底是個什麼東西，竟令人瘋狂到如此地步，即便是辦理假離婚，也要博取一個買房機會？
房子，歸根結底是用來住的，但權屬存在差異，更會出現價格變化，對於不同的人，房子的功效是不一樣的，可以住，也可以炒，還有，就是用來當收租婆、包租公。一套房子，可以在不同功效中任意切換。
因而，買房人就有了三種截然不同的身份：炒房客、投資人、自住者。前兩者迥異於自住，也可以劃為一類，只不過存在短期收益和長期收益追求上的區別，長期收益可能存在複利機會。
三者的勢力對比，因城市級別不同，會出現較大差異。級別越高，炒房力量越大，反之，亦然。深圳，屬於最高級別的城市之一。
深圳炒風盛，原因已查明
最近跡象表明，深圳已經成為一個炒客橫行的城市。用來炒的房子，表現最火！
6月21日，某盤以8.5萬元/平均價獲准預售，因低於該項目一期近3萬元/平，若按約133平套均面積計，一套相差近400萬，沒法不引發市場極大關注。6月22日，官方罕見發佈闢謠《通告》，旋即刷屏，引發離婚買房猜想。
據最新消息，該盤已有4000名客戶提出購買申請，其中有2500人通過審核，今天之內凍結200萬元誠意金。
雖然不能把所有誠意客戶都界定為炒房客，但毫無疑問的是，這是今年以來深圳炒房客規模最大的一次集體活動。畢竟，這次獲批住宅套數，遠超招商雙璽的167套、萬科蛇口公館的194套，且套均面積、單價、總價均有相差，客戶基數也更加龐大。
不動產登記全國聯網工作已經啟動，前方還有房產稅高能預警，本來炒房客已經出現收手跡象。但在今年，新房備案價與二手房嚴重倒掛，重新喚醒炒房客“再攀高峰”的爆發夢。
不過，在深圳炒房，非一般投資者所能為，資金不在話下，但房票問題的解決，需要大幅度下試道德底線，檢驗倫理認知，所以“離婚買房”傳言才會迅速傳播。
這，不是本文的重點。
我們不炒房，但竭力推薦投資
恰巧在6月21日（8.5萬元/平備案價出爐），應邀參加了在金地龍城中央·自在寓舉辦的《城別三日，當刮目相看——暨龍崗中心城投資發展前景解析》業界專家論壇活動，可以幫助我們對購買房產的第二重身份——投資人，進行一個粗淺的分析和探討。
基於人口的強增長和持續活躍的流動性，當包租婆、收租公，可能是深圳家庭投資房產、優化資產配置的最靠譜選擇。這指的是在解決了基本居住需求之後，確保收取穩定的租金收益的同時，兼帶著博取物業升值帶來的複利機會。當然，也可理解為與短炒對比的長炒，只不過在持有期間，可以通過租金收益彌補持有成本。
這種選擇，可以是商品住宅，也可以是商務公寓，沒有其它形式。兩者各有優劣勢。
商品住宅，面臨著房票限制、購買成本相對較高的不利，但也有居住氛圍足便利出租、租金收益相對較高、轉讓成本相對較低的優勢。但對於短租客而言，商品住宅的空間利用率不高，比如廚房、生活陽臺類空間等，變相提高了租金水平。
相比之下，商務公寓轉讓成本略高，純商務公寓項目多數缺乏社區居住氛圍，部分存在未通燃氣的情況。但是，購買公寓沒有門檻，而且戶型面積普遍偏小，空間設計更利於高效利用，利於出租。
所以，商務公寓的投資一直是深圳樓市熱門之選，去年開始出現多起大宗整售案例，擠壓了面向市場銷售的房源數量，令到市場購買更加迫切。
投資商務公寓三原則
- 一是所在片區發展規劃，能否提供充足的租住型人口。這要全面瞭解區域規劃，及交通通勤條件的優化方向。
- 二是所在地是否具備優越的交通出行條件。臨近地鐵站口優先。租住公寓者，多為年輕的工薪或創業人士，工作壓力大、上班時間長，通勤時間為必備參考因素。
- 三是項目本身的綜合情況。是不是大社區的單獨組團、精裝水平和空間利用如何、有沒有接通燃氣軌道、戶型產品是否足夠優秀、物業管理水平是否到位，等等。
金地龍城中央·自在寓，乃該項目51萬平方米大型社區的第三期，毗鄰160米高天際寫字樓（該項目自主規劃建設），其一、二期主要是商品住宅，均已開發完畢，住進了大批高素質人群。社區之成熟、物管水平之令人放心、綜合配套之間的齊全，都為三期商務公寓加持了價值標籤。
項目所在區域的升值前景值得看好。地處深圳東部中心龍崗中心城行政商務中心旁，與龍城廣場一路之隔，龍崗中心城和大運新城雙重力量形成共振。大的不說，單說國際大學城建設進展順利、700米深圳最高的深港國際中心開工興建、“紅立方”建成啟用，都將會迅速提升片區的城市價值。
毗鄰地鐵3號線吉祥站和龍城廣場站，在建的14號線、16號線從旁而過，41-82平方米的五心精裝商務公寓，金地物業護航，完全不用擔心出租率。
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