问：拆哥你好，我现在左家庄有一套小两居（moma附近，成交价估计在6.7-6.8w，老楼无电梯朝向好，户型方正，93年，租金约7000一个月，17号地铁口就在家楼下南边200米，）。目前在考虑要不要换房，由于是二套，首付比较难凑，预算需要控制在530以内。家庭状况是我怀孕在家，爱人上班（年收入65-85，月供无压力），近两年都在外地，暂时不考虑学区，两年后回京工作，打算4-5年后换好点的学区房。现在有几个考虑：
（1）换到东城永外占坑东西合并和永外改造
，目前能换的基本也是老破小60来平的两居室，租金大约在6000-6500。华龙美晟天天家园基本没有合适的房，如果买了两年后回京也要自己租房住；居住未改善，纯押宝
（2）换石榴庄彩虹城两居室，目前只剩下88平左右的两居，报价基本都在550，租金6000-6500，小区比较新，周边配套略完善，交通还算方便，但是周围没有靠谱幼儿园。居住改善，另想挨边南中轴大红门的改善辐射效应。（3）换西红门鸿坤理想城礼域府95左右或者派郡18号院99平以上的两居室，满足幼儿园需求，两居室也能住的开，之前看到你对于西红门的升值空间的分析对这边也还算满意，但这两个小区价格差别比较大，对他们的增值幅度有点把握不好。如果买18号院，手里还能有点余钱，面积也大些，生活上有宝宝可能也比较宽裕，仅担心小区增值幅度不如礼域府，且杠杆没加满；如果是礼域府就在二套贷款用满的基础上可能还需要消费贷之类的负债。租金5000-5500，居住改善，重点关注升值幅度。
（4）不换，等两年后回京工作再换房或认房政策放开后享受首套资格，一个担心是老破小的增值太弱，二是放开认房政策后利息的涨幅和房价的涨幅可能导致换房选择还和现在差不多。请拆哥帮忙分析一下～
拆哥答：首选方案4，首套资格珍贵，贷款资质也很珍贵，政策即使放开，也不是说马上就会大涨起来，需要一个过程。另外，你们现在这套两居室听描述位置户型都不错，年代也还可以，再等两年卖出贷款也不是问题。换房一次中间要搭进去的不仅是未来可能的首套资格，还有资金周转的需求，以及精力的投入，以你们现在的情况，既不是刚需着急入住又处在孕期，建议可以等等一步到位，目前手上如果有资金可以试着投资环京比如下花园或者外地有机会的城市。其他几个方案，如果要换，彩虹城和华龙美晟的两居室投资都是比较好的，如果想换这边，可以稍微等一等好房源出来，用足杠杆。礼域府和派郡比，礼域府是理想城的3期，派郡是1期，楼龄上来说礼域府更新，规模来说，派郡就6栋楼，礼域府24栋楼，绿化率礼域府非常高40%左右，派郡就低了，而且礼域府是完全人车分流的，派郡不是。所以礼域府差不多是大兴区前三名的小区。所以还是建议一步到位，买礼域府，用足杠杆，将来置换也好出手。另外如果要买派郡，要注意部分楼栋挨着京开，像6号楼那边会有噪音。
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