問：拆哥你好，我現在左家莊有一套小兩居（moma附近，成交價估計在6.7-6.8w，老樓無電梯朝向好，戶型方正，93年，租金約7000一個月，17號地鐵口就在家樓下南邊200米，）。目前在考慮要不要換房，由於是二套，首付比較難湊，預算需要控制在530以內。家庭狀況是我懷孕在家，愛人上班（年收入65-85，月供無壓力），近兩年都在外地，暫時不考慮學區，兩年後回京工作，打算4-5年後換好點的學區房。現在有幾個考慮：
（1）換到東城永外佔坑東西合併和永外改造
，目前能換的基本也是老破小60來平的兩居室，租金大約在6000-6500。華龍美晟天天家園基本沒有合適的房，如果買了兩年後回京也要自己租房住；居住未改善，純押寶
（2）換石榴莊彩虹城兩居室，目前只剩下88平左右的兩居，報價基本都在550，租金6000-6500，小區比較新，周邊配套略完善，交通還算方便，但是周圍沒有靠譜幼兒園。居住改善，另想挨邊南中軸大紅門的改善輻射效應。（3）換西紅門鴻坤理想城禮域府95左右或者派郡18號院99平以上的兩居室，滿足幼兒園需求，兩居室也能住的開，之前看到你對於西紅門的升值空間的分析對這邊也還算滿意，但這兩個小區價格差別比較大，對他們的增值幅度有點把握不好。如果買18號院，手裡還能有點餘錢，面積也大些，生活上有寶寶可能也比較寬裕，僅擔心小區增值幅度不如禮域府，且槓桿沒加滿；如果是禮域府就在二套貸款用滿的基礎上可能還需要消費貸之類的負債。租金5000-5500，居住改善，重點關注升值幅度。
（4）不換，等兩年後回京工作再換房或認房政策放開後享受首套資格，一個擔心是老破小的增值太弱，二是放開認房政策後利息的漲幅和房價的漲幅可能導致換房選擇還和現在差不多。請拆哥幫忙分析一下～
拆哥答：首選方案4，首套資格珍貴，貸款資質也很珍貴，政策即使放開，也不是說馬上就會大漲起來，需要一個過程。另外，你們現在這套兩居室聽描述位置戶型都不錯，年代也還可以，再等兩年賣出貸款也不是問題。換房一次中間要搭進去的不僅是未來可能的首套資格，還有資金週轉的需求，以及精力的投入，以你們現在的情況，既不是剛需著急入住又處在孕期，建議可以等等一步到位，目前手上如果有資金可以試著投資環京比如下花園或者外地有機會的城市。其他幾個方案，如果要換，彩虹城和華龍美晟的兩居室投資都是比較好的，如果想換這邊，可以稍微等一等好房源出來，用足槓桿。禮域府和派郡比，禮域府是理想城的3期，派郡是1期，樓齡上來說禮域府更新，規模來說，派郡就6棟樓，禮域府24棟樓，綠化率禮域府非常高40%左右，派郡就低了，而且禮域府是完全人車分流的，派郡不是。所以禮域府差不多是大興區前三名的小區。所以還是建議一步到位，買禮域府，用足槓桿，將來置換也好出手。另外如果要買派郡，要注意部分樓棟挨著京開，像6號樓那邊會有噪音。
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