这些年，随着城市规划进程的加快，只见那高楼起。与此同时，历史悠久的老房子却越来越少。
当那些承载了几代人记忆的老房子面临拆迁时，房主除了承受失去老房子的失落感，还可能遭遇拆迁纠纷。这不，马女士就遇上这么一档子事儿。来到北京市在明律师事务所求助。
马女士的烦恼
马女士家里有座祖上留下的老房子，位于在海淀区西直门外，建于民国时期。房子最初有11间，文革时期上交给了国家。1983年，国家落实政策返还了11间，但是已经被拆除了5间。
马女士手里还保留着有1983年落实私房政策返还时的证明文件，还有民国时盖房修房的手续。关于房产证手续，房子只有1951年北京市的土地房产所有证。据马女士介绍，由于她的父亲生前经济比较困难，后来一直没有为这些房子办理新的房产证。
马女士居住期间，看到房子实在太老，在维修房屋的时候将拆除的5间房屋进行了重建。在她看来，这11间房子本来就是属于自己家的合法房产。但让马女士没想到的是，遇到拆迁时，自己的房子竟然不被认可。
在拆迁过程中，城管局以房屋没有取得建设工程规划许可证为由认定房屋为违法建设，并在2017年8月23日对房屋进行了强制拆除。
证明老房子是属于自己的，这是马女士面临的难题。
历史遗留问题房屋被“以拆违代拆迁”
马女士的房子是一个很典型的历史遗留问题房屋。
老房子系祖辈留下，经历了文革没收和发还，加上当时房屋登记部门工作人员的不充分履职行为等多种原因，导致老房子没有办理正式的房屋产权登记。这种存在特殊的历史原因的无产权登记房子，通常被认定为历史遗留问题房屋。
北京在明律师事务所资深拆迁律师段福惠认为，这类房子不能以简单的没有建设工程规划许可证就认定为违法建设并拆除。但现实中，这类房屋在拆迁中不被认可，特别是老房子重建后，更加不被拆迁办认可。
比如，马家房屋。因为曾被重建过，城管局搬出了《城市规划法》，称马家房屋违建。但事实上，马家房屋是在自家原有院落内建设的，用于自家人居住，没有超出原有的规划范围，没有改变规划用途，存在已经几十年。从时间上看，《城乡规划法》于2008年实施，而马家的房屋是在其实施之前建设的，所以，并不能按照此法律判定违建。
马家的房屋没能逃过被强拆的厄运。就在相关拆迁单位已经向马女士家下发了拆迁补偿及签约方面的通知，但马家尚未签订补偿协议之前，城管局以违法建设的名义强制拆除房屋。
生活中，这样“以拆违代拆迁”的事例很多，这也是很多历史遗留问题房屋的命运。面对这样的局面，咋破？
“三步走”维权策略破局
针对马女士的情况，在明律师通过“三步走”策略，成功打开了维权大门。
第一阶段：申请阅卷
申请阅卷，通过阅卷得到更全面的信息，才能够更好地把控案件的走向。
第二阶段：发出代理意见
代理意见包括了三方面观点：
第一：城管局所认定的基本事实错误。
涉案房屋属于历史遗留问题房屋，不能以简单的没有建设工程规划许可证就认定为违法建设并拆除。
第二：城管局实施强制拆除行为程序上严重违法。
没有履行告知程序：城管局在实施拆除行为之前，并未制作责令限期改正的相关文书，未制作责令限期拆除的文书，未履行强拆前催告等程序。
没有提交现场证据材料： 城管局并未提交任何关于强拆实施现场的证据材料，无法证明其合法实施了强制拆除。
后续事宜处理不当： 城管局应当制作符合法律要求的行政处罚决定书并送达于相对人，在作出行政处罚决定前要进行全面、客观、公正的调查，听取相对人陈述和申辩，必要情况下还应举行听证等等。
第三：涉案房屋所在区域涉及拆迁，城管局拆除涉案房屋有滥用职权介入拆迁的嫌疑。
相关拆迁单位已经向马女士家下发了拆迁补偿及签约方面的通知，只是马家尚未签订补偿协议。城管局在此期间以违法建设的名义强制拆除房屋，“以拆违代拆迁”，滥用行政职权介入拆迁工作。当地没有建房手续的不只马女士一家，城管局只拆除马女士家房屋的行为也有选择性执法之嫌。
第三阶段：申请人的复议请求终获支持
最终，海淀区政府认定，城管局未履行相关程序便将马家的房屋予以拆除，系违反法定程序，并作出了确认城管局对涉案房屋的拆除行为违法的复议决定。
作者丨在明律师
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