周六，教授参加了一个地产从业金融者的行业午餐。大家纷纷猜测，接下去倒下的开发商会是谁？那些表外负债规模庞大的地产商，成为机构眼中的头号目标。那家喜欢一贯喜欢用信托、银行理财产品拉高负债杠杆的福建地产商成为了夺标“大热门”。
一同被大家讨论，会成为倒霉蛋的，还有其他几家素来负债率奇高的开发商。很多人相信，在银行开发贷收紧，到期的理财产品必须真正赎回的时候，那些体格单薄的民营地产商，注定会被许教授、BOSS杨和老孙，这三个房地产世界里的三头雄狮，死死压在身下，最后被他们撕扯、啃噬干净。
但是，昨天央行在发布定向降准时，突然出人意料地宣布，允许部分商业银行，特别是鼓励五大行把降准所释放的资金，用于债转股及扶持小微企业贷款，却给了那些“将死之虫”一线生机，让他们可以能够转危为安，重新活下来。只是这样一来，愿意低价卖房的，估计又要少很多。
壹
6月22日，在海南开发旅游地产的中弘控股股份有限公司发布公告，6月21日，公司及下属控股子公司新增逾期债务利息合计金额为2796.38万元，全部为各类借款。截止公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为41.13亿元，全部为各类借款。与此同时，中弘股份股价也已经跌破1元面值，成为A股市场少有的仙股。
实际上，中弘股份绝不是第一家有大量债务违约的地产上市公司。
早在去年年底，张志熔的恒盛地产就有40多亿的债务无法及时清偿还违约。业界的普遍观点是，随着银行对开发贷的收紧，以及加紧对表外业务的清理，大量的中小地产商即将面临债务违约的命运。等待他们的是被更大的鳄鱼吞掉资产和市场份额，房地产整个行业最终走向垄断化。
按照原来设定的脚本，这个故事显然将会这样发生。
教授后台因此不断接到询问，恒盛地产如果最终破产，买了尚海湾的那些业主是否将受牵连。房子还能不能最后到小业主手里？又或者银行接盘后掀起一轮降价卖房的动作，以要求恒盛尽快归还所欠的各类债务。
不过，央行定向降准7000亿，并允许部分债务的“债转股”，可能让包括中弘、恒盛这样快倒下的地产商能够活过来。
实际上，地产圈的人都知道，恒盛地产是被张志熔手上另一家公司——熔盛重工拖死的。因为，后者造船被美国人误以为是在造航母，受到了一系列的制裁，造成了大量的订单无法消化。债务早就延期了不知道多少轮，再加上那些年的调控，恒盛在东北的好多地都直接趴着不动，最终把本来还活得生龙活虎的恒盛地产，硬生生给拖垮了。
但是，这几年熔盛和恒盛方面也没闲着。他们一直在和银行谈着一件重要的事——债转股。对银行来说，与其让恒盛和熔盛就这样死掉，贱价卖他们的资产，不如把债务部分转成股份来得划算。前者只能让自己手里的不良资产，立刻马上变成实际的账面亏损，让贷款经办人和行长们头上的“乌纱”摇摇欲坠。
而如果能让恒盛把手里包括尚海湾在内的房子都开发完毕，并且高价卖出去，不仅能拿回手里的欠款，说不定还能得到意外惊喜，至少也不用立即让亏损入账，至少业绩能向上面交代了。
教授相信，中弘的债主们也会同样这样想，利用这次央行的定向降准，给恒盛、中弘们一点喘息的空间，也让自己活得舒坦点。
贰
不只“债转股”会给开发商雪中送炭，扶持小微企业的借贷政策也同样会成为输血他们的工具。
有人说，小微企业贷款和房地产业有屁关系？
其实，问这个问题的想过，小微企业和房地产巨头关系有多大。仅仅龙头房企的供应商就超过8000家，其他地产商的供应商更是数量惊人。这些供应商，不仅仅有大中型企业，也有大量的小微企业。开发商不只会拖大中企业的款，同样也会拖小微企业的款。涓涓细流，汇成大海，就是一笔庞大的欠款。
现在国家鼓励小微企业，让银行把定向贷款的钱，用到小微企业业务发展。后者显然就会做大业务规模，那么开发商拖的款也自然而然就变得更大。
面向小微企业的融资，最后不就又跑到开发商口袋里了吗？
打个不恰当的比喻。你是做面粉生意的，每天都给隔壁的小笼包馆送面粉。今天，专门卖面粉给你的面粉公司说给你10天的货，暂时只收你一天的钱。你会怎么干？你肯定给隔壁小笼包店至少先送去三天的面粉。然后给其他家小笼包馆送三天的面粉。这样你才能乘这机会，把生意一次性做大。
小微企业贷款和这个原理相同。
其实，很多年前，金融界就研究、发展了供应链融资项目，其实目的就是为帮大公司在不增加有息贷款的情况下，更多地从银行借到钱。供应商某种意义上，只不过是大公司借钱的工具罢了。
说到这点，肯定很多有人叹息，哎，怎么那么倒霉，错过了今年最好一次的低价抄底机会。
本以为开发商要变得缺钱，慌不择食，没想到他们居然那么快又不缺钱了。
教授想说，每逢降价必有妖孽。别以为开发商的便宜是那么好占的。那些低价销售的盘，早就埋了各种坑等你跳。不信，就看最近连续维权的静安府，当时人人觉得白菜价，高性价比，现在呢？
关于捡开发商白菜价吃了大亏，教授下回可以单独写一篇与诸君共享。
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