粤港澳大湾区的规划呼之欲出，在详细发展规划还没正式出台之际，我们不妨预测一下大湾区内未来几年的投资热点。
核心城市粤港深可重点关注办公楼及零售物业
香港、深圳和广州由于政治地位、产业结构的不同，有利于差异化竞争从而形成一个强有力的粤港澳大湾区。明确穗深港三城各自的功能定位，并同时发挥三者独特的产业优势，将令整个大湾区城市群的分工合作与产业升级更为有效与顺利。深圳主打的是高新技术产业与金融业。广州的优势在贸易、制造业，同时也是华南重要综合交通枢纽。作为传统金融中心的香港，其金融业和专业服务业仍存在着明显的比较优势，香港作为国际资本进入内地的通道发挥着重要的桥梁作用。
粤港澳大湾区的蓬勃之势将是促进办公楼投资市场发展的良好因素，因此大湾区办公楼投资将持续受益。以深圳为例，2017年，深圳办公楼市场表现不俗，虽然新增供应近百万平方米，但租赁吸纳情况表现良好，该趋势在2018年上半年得到了延续，当中不乏大面积的租赁成交和扩租需求，反映了整体需求仍保持活跃的态势。一些机构投资者持续看好深圳办公楼长期发展，目前具有稳定租赁需求的传统商务区如福田CBD、车公庙等片区将成为机构投资者的首选。与此同时，投资者也不妨关注一些位于成熟产业园区或商务区的新兴研发用地项目，以及旧改项目。
(深圳福田CBD)
而广州，目前的平均租金和未来几年的供应量均低于其他一线城市，在核心CBD珠江新城的新增供应量将逐步减少而租赁需求稳定的前提下，全市租金涨幅趋势逐渐明朗。除了珠江新城，投资者也可关注琶洲互联网创新集聚区。该片区与珠江新城隔江相望，地理条件优质，自然环境优越，加上腾讯、阿里等知名互联网企业的进驻，预计将产生明显的聚集相应。广州办公楼租赁市场预计将持续受益，资本值亦同时看涨。
（广州珠江新城CBD）
零售方面，具有稳定现金流收入的购物中心预期将持续获得投资者青睐。以广州为例，去年优质零售物业共录得多宗大宗成交，当中不乏带租约出售的成熟物业，买家也包括国内和国外投资者。反映出投资者对广州零售市场的看好。根据我们观察，个别项目在成交之后经过各方面的调整，取得了租金收入的上升，提高了机构投资者对具有较大租金增长潜力的商场的投资意愿，使他们愿意接受溢价。
珠江口西岸城市群关注度将逐步增加
随着高速公路、高铁、城际铁路的网络覆盖面逐步拓宽，过去几年珠江口西岸城市群的住宅市场发展迅速。加上环境优势，未来几年养老产业仍将持续吸引有自用需求的投资者，预计佛山、肇庆、珠海等城市将因此受益。
在去年发布的文章《穗深港三核发力，驱动粤港澳大湾区的未来》中提到，我们认为，价值链上游的核心城市对下游制造基地的辐射将是未来大湾区的发展趋势。有什么投资方向适合提前去把握呢？
•定制型产业物业需求将增加。虽然大湾区规划未出，但从一些透露的城市定位中，”升级”、“先进”等成为了关键词。很多城市都想吸引广深的龙头企业到其设厂，尤其是高科技企业。鉴于这些行业的生产规模和制造模式可能有别于传统的制造业，其定制需求更将明显。中山、江门等致力于提升制造业档次同时拥有土地资源优势的大湾区城市或将受益于此趋势。
•现代物流物业可布局至更多枢纽城市。由于一线城市土地资源缺乏，物流项目的发展明显受限。很多物流开发商已开始布局佛山、东莞等城市。随着多条跨珠江口的大桥、城际铁路、新高速公路以及新干线机场的逐步落成，预计连接粤西的江门、和连接广西及广州的肇庆等城市将受益于物流物业的新布局。
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