導讀
監管部門近日接連有大動作，棚改貸改革扼住三四線房價的咽喉，封堵房企海外融資渠道，打擊房地產市場亂象，三套組合拳足以說明國家對房地產整頓改革的決心！
1
市場嗅到變革的氣息
繼棚改貸收緊後，房地產行業再次迎來大消息。發改委宣佈收緊房企海外融資，限制借外債投資房地產項目；住建部聯合中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等監管機關集體出動在全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，8部委同時出動，幾乎撬動了所有關於房地產的監管部門。
監管部門近日接連有大動作，棚改貸改革扼住三四線房價的咽喉，封堵房企海外融資渠道，打擊房地產市場亂象，三套組合拳足以說明國家對房地產整頓改革的決心！
6月27日，國家發展改革委、財政部聯合印發了《國家發展改革委財政部關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。值得注意的是，在人民幣下行、資本外流的背景下，監管層在此時叫停房企海外發債，別具意義，充分顯示出整頓市場、防範外債風險的決心和勇氣。另外，本次禁止房企海外發債融資還設置了懲戒處罰措施，預計將外債發行違規主體和相關責任人納入信用記錄，實施聯合懲戒，相對來說十分罕見了，也就是說，監管要對房企外債風險動真格了。
監管屢次強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”真不是一句空談。風雨欲來，這次要來真的了！即國內融資渠道收緊後，之前相對寬鬆的海外發債融資渠道被切斷了，至此境內境外融資被全線封鎖，房地產企業的資金喉嚨被全面扼制。這意味著，缺錢的房企海外發債獨木橋被踏空，現金流將面臨極大的考驗。
打擊市場亂象方面，住房城鄉建設部聯合六部委今日印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定於2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
30個城市名單為:北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
專項行動主要圍繞以下四個方面:
一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；
二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；
三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；
四是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。
當然，三套組合拳打下去只能說定了房地產變革的基調，樓市調控還需經歷一個相對漫長的過程，樓市降溫的結果有希望將在未來逐步實現。
2
房企海外負債有過高？
發改委提到，本次收緊外債的背景是房地產企業外債發行規模增加，企業評級層次不齊、實力與發債規模不匹配、不少企業缺乏還款能力、且抵禦匯率波動風險能力較弱。中國房企境外發債情況如何？房企海外負債水平又究竟有多高？
發改委數據顯示，2017年，企業境外發債2358億美元。2018年1-5月，企業境外發債992億美元，同比基本持平。而房企外債發債增速加快，據Wind統計，2017年內地房企海外債券的發行數量為77只，是2016年的3倍之多。發行規模超過398億美元，同比增幅超過300%。
境外融資的中資房地產企業的評級普遍不高，多為中等信用評級和投機級評級，在存續債中評級在A-以上的發行人本來就較少。發外債的中資房企評級集中在BBB、BB和B之間，對應票息率分別為4.2%、4.9%和7.0%。也就是說，房企發外債的鄙視鏈是，評級越低，融資成本越高，且發行的期限越短。
近一年內，外債發行規模最大的房企是恆大，接近千億負債。恆大、佳兆業集團、碧桂園位居發債規模的前三甲。 綠地全球、瑞安開發、合景泰富、花樣年控股、龍光地產、旭輝控股集團、融創中國分列發債規模4-10位。
從境內房地產企業債務債券到期期限分佈來看，2019 年債務到期償還的壓力最大，債務到期償還高達 1258.58 億元，2018 年和 2020 年境內房地產企業償債壓力也不小。而2018年和2019年到期債券量較大的是恆大、兆運、碧桂園、綠地，其中恆大到期量一馬當先，居於首位。而兆運、碧桂園、綠地到期量均在100億以上。
3
繁榮下的危機，房企變革迎十字路口
房地產不規範發展下，投機風頭日盛。而樂此不疲加槓桿的炒房者和購房者們享受這房價上漲帶來的升值，卻忘卻了房產的本質。最終樓市變為投機者們的狂歡。殊不知，這就如同溫水煮青蛙，房地產一天比一天膨脹，樓市依舊暖洋洋，眼睜睜看著泡沫越來越大。
而光影的兩面總是相對而馳，繁榮的背後暗藏危機。
時代在發展，人們彷彿忘卻了日本和美國的教訓，90年代日本房地產泡沫破滅，美國遭遇過80年代儲貸危機，足以令國人警醒。尤其是當下地產與金融共生共榮，極為密切的關係下蘊藏了危險。
眾所周知， 房地產是高槓杆、高週轉、資金密集型行業。在當下的房企規模戰中，快速擴張的房企不僅呈現高負債、高週轉的形勢，流動性也在經受著極大的考驗。
缺錢的房企想要籌到錢，就要從不同渠道融資。融資渠道主要分為，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。具體來說，也就是銀行貸款、國內發債、國外發債、新股發行和定向增發、以及資管計劃民間借貸等方式。
美元升值，眼下房企們發現海外債到期要多付錢了。儘管如此，資金鍊緊張的房企已經顧不上這些了，融資成本再高也要借，借了飲鴆止渴，不借直接死掉。而國內外發債被堵住之後，飢不擇食的房企或尋求資管計劃和民間借貸，融資成本進一步提高，面臨的風險也更大。
值得關注的是，監管開始了全國範圍內的樓市整頓專項行動，這意味著，多年積累的樓市亂象將得以控制。房住不炒正在變得有實際意義。而相對激進、資質較差中小房企疊加融資困難和亂象整治壓力，又將面臨著殘酷的行業洗牌。
境內外發債雙重壓力下，房地產行業或將加快去庫存，著急去庫存回籠資金就免不了要降價銷售，短期內房地產企業的資金壓力或許不會太大，不過長期來講，這將有利於給樓市降溫。
房產投機者的時代漸行漸遠，地產大變革時代已經到來，行至交叉路口的房地產，或將迎來理性發展的黃金時代！
閱讀更多 債市觀察 的文章
