根據《合同法》第一百一十四條的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務”。
下面的真實案例告訴我們房屋差價損失可以要回：
購房人陳女士是廈門市民，家住海滄區。2016年1月，她通過中介看中海滄區一花園小區的一套房子，雙方談好房屋總價為380萬元。同年1月23日，陳女士與賣家老林簽訂了《房產買賣協議》，約定老林將夫妻共有的這套房屋以380萬元的價格出售。隨後，陳女士共支付了50多萬元給賣家，用於償還按揭貸款。
2016年4月16日，賣家老林反悔了，他向陳女士出具函件，交易期間房價波動較大，無法及時收到房款再換購房產，他願意承擔違約責任，賠償違約金。為此，陳女士將賣家老林告上法庭，並向法院起訴要求判令老林賠償房屋差價損失120多萬元。幾個月過去，房價飛漲。經鑑定機構評估，以2016年5月18日作為評估基準日，這套房產的市場價已經高達508萬元，單價為24302元/平方米。
法院認為，陳女士在此期間起訴主張權利屬合理期間。在此情況下，陳女士要求老林支付評估的市場價格，與合同約定的成交價差價損失120多萬元，具有事實和法律依據。而且，法院的判決結果也承載著倡導誠實信用的價值導向，法院亦認為，守約方的合法權益應予以保護。故一審最終判決要求賣家賠償128萬多元差價。
上述案例告誡我們，在起草房屋買賣合同時，約定的違約責任中應當加上違約金條款，來保護買房者的預期可得利益損失。
文丨劉學超 法律事務部
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