隨著房地產業的不斷完善，房地產業的分工日益明確，人們對更加專業化、知識化服務的需求越來越大，這為我國房地產評估業的發展創造了良好的機會。在適用《拆遷條例》的時代，因拆遷導致矛盾激化，造成了一定程度混亂，原因是多方面的。但通過重重迷霧分析之後會發現，根本的原因就是被拆遷人對於拆遷補償的數額不滿意，補償的數額遠遠不能體現被拆遷房屋的市場價值，在拆遷後被拆遷人無法維持原有生活水平，無法實現安居樂業。拆遷中房屋補償價值的確定，主要由房屋徵收估價機構來確定，因此對於被拆遷人來說掌握和了解房屋徵收評估相關知識具有重大的現實意義。
基於上述情況，首先有必要明晰什麼是房地產價格評估機構。房地產價格評估機構是指依法設立並取得房地產價格評估機構資質，從事房地產價格評估活動的中介服務機構。作為一種專業機構房地產價格評估機構，只有在具備相應資質後，才可進行相應的活動。房地產價格評估活動，包括對土地、建築物、土木工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押，房屋徵收、司法鑑定、公司上市改制、清算、資產重組等需要而進行的房地產價格評估。
一、 評估機構的選擇
在中國，房地產評估業屬於一個年輕的行業，各方面制度尚不完善。又由於房地產價格評估結果直接影響房屋址收補償的數額多少，因此對於房地產價格評估機構的選定就顯得尤為重要。 在徵收與補償條例頒佈之前，原來的城市房屋拆遷評估主要依照《城市房屋拆遷估價指導意見》（現已廢止）來操作。《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條規定：“市、縣級房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估計機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要有兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法，參數選取等進行協商並執行共同的標準。”
基於對此法條的分析可以得出：該指導意見確定了房地產價格評估機構的選擇方法主要是“投票或抽籤”。從表面上看貌似公正的條款，實際上卻迴避了一個重要問題：到底由哪個主體確定房地產價格評估機構？這一問題得不到解決往往會導致實踐中房地產價格評估機構的選定權最後落人拆遷人手中。房地產價格評估機構事實上受拆遷人的委託而為其提供服務，在操作中往往偏袒拆遷人，將被拆遷房屋的價值顯著低估，使對被拆遷房屋的補償遠遠低於市場價格。這樣的制度設計必然得不到被拆遷人信任，也容易引發被拆遷人的不滿。
2011年頒佈的《徵收與補償條例》針對因此造成的日益尖銳的拆遷矛盾，創造性地在第二十條提出了“房地產價格評估機構由被徵收人協商確定；協商不成的，通過多數決定、隨機確定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定”。 在《徵收與補償條例》頒佈之後，為進一步規範徵收過程中的房屋價格評估行為，國務院頒佈了《國有土地上房屋徵收評估辦法》，第二十條規定：“房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”基於以上規定，可以明確以下幾點：
（一）房地產價格評估機構由被徵收人確定。
不管是協商確定還是在協商不成的情況下進行投票或隨機方式選定，最先要確定的一點，就是房地產價格評估機構的選定權只能掌握在被徵收人手中，房屋徵收部門從始至終都不能參與房地產價格評估機構的選定。
（二）被徵收人協商選定的原則
在由被徵收人確定房地產價格評估機構的前提之下，《徵收與補償條例》規定首先由被徵收人之間以協商的方式來確定。不同的被徵收人出於不同的動機，可能會有不同的立場。有的被徵收人可能希望通過徵收改變居住條件，提高生活質量；有的被徵收人則可能不願意搬遷，而不論補償款是多少。如此，被徵收人之間就可能出現很大的分歧。但正因為存在著這樣不同的訴求，協商原則才有存在的必要性。如果沒有協商原則，就直接通過投票或抽籤等方式決定，則可能產生“多數人的暴政”，即為了多數人利益而作出侵害少數人的決定。這些權益受到侵害的少數被徵收人就有可能通過其他各種渠道和措施去表達他們的利益和訴求，問題依然無法得到有效解決。甚至可能因此而激化社會矛盾，對社會的和諧穩定產生消極影響。因此，在簡單地採取投票、抽籤等方式之前，協商程序是必需的，只有這樣才能給被證收人提供表達自己意見和訴求的有效渠道。不同立場的被徵收人通過充分溝通、協商和相互博弈。有可能就房地產價格評估機構的選擇達成一致，即使沒有立即達成，也可通過溝通知曉彼此的立場和觀點，減少誤解和分歧。實踐中，在被徵收房屋的範圍比較小，涉及被徵收戶數較少，如三五戶有這樣的情況時．被徵收人可能彼此熟悉，相對容易形成共識。但是當出現被徵收範圍較大、人數眾多的情形時，簡單依程序讓被徵收人來協商選擇估價機構實施起來就可能比較困難。
（三）多數決定或隨機選定原則
在經過協商程序之後，被徵收人之間就房地產價格評估機構的選擇仍然無法達成共識時。應當依照《徵收與補償條例》之規定通過多數決定或者隨機選定的方式來決定具體的房地產價格評估機構。那種“因被徵收人意見分歧嚴重而無法選定房地產價格評估機構就應由徵收人來單方選定”的做法是違法的，其評估過程難以做到透明、公開、公正，其評估結果也難以令人信服。由多數投票或隨機選定，某種程度上也是一種無可奈何之舉。《徵收與補償條例》對於此種情形，規定進行多數決定或隨機選定的具體辦法由省，自治區、直轄市制定。
喜歡我們的文章，歡迎大家關注轉發。
閱讀更多 北京冠領律師事務所 的文章
